Investissement locatif : 3 studios dans le même immeuble, ms lequel ?

J’ai contacter l’agence et mon notaire pour annuler la signature du compromis pour le 1er appartement avec la personne âgée par soucis de prudence comme vous me l’avez conseillé.

J’ai contacter ma banquière pour avoir les taux du moment :
Pour information le loyer est de 350CC

si pas d’apport : crédit 38 000€ environ
sur 25 ans : 5.00% >> 222.14€ hors ass
sur 20 ans : 4.85% >> 247.65€
sur 15 ans : 4.55% >> 291.67€

si 10% d’apport : crédit 34200€ environ
sur 25 ans : 4.85% >> 196.95€
sur 20 ans : 4.65% >> 219.15€
sur 15 ans : 4.40% >> 259.88€

A cela il faut compter environ 800€ pour le syndic + TF + assurance PNO il faut donc avoir min 70€ entre le loyer et le crédit pour qu’il s’autofinance complètement.

Quelle solution choisiriez-vous vu que dans les 6 cas il s’autofinance?
L’option max de temps et max de taux avec le maximum de trésorerie mensuelle ou l’option je prend le crédit le plus court vu qu’il s’autofinance et j’économise 10ans de crédit.

Bien que la théorie dicterait de toujours prendre à crédit, il faut quand signaler la "puissance" de négociation que revêt un achat cash (dans l’optique ou la boule de neige à grossit suffisamenent pour cela).

Quand j’arrive sur une négociation, et que le mec a déjà eu une vente qui est tombée (soit au bas 4 mois déjà de passés…plus trois à venir avant d’avoir l’argent), quand tu arrives et que tu paies cash, sans conditions suspensives, je peux t’assurer que la balance de négociation n’est plus la même quand tu l’attaques à 15-20% en moins.

Donc le crédit oui, mais dire que c’est toujours la meilleure solution…il y a une ligne que je ne franchirais pas.

Cela dit, si c’est un achat ponctuel, dont tu ne souhaites rien d’autres qu’attendre la retraite, alors oui, la question du cashflow ne se pose pas.

Evidemment, le vendeur transige souvent au milieu de ce que tu demandes (plus ou moins). Attaquer à 15% permet de descendre plus le prix que demander une tite ristourne de 5 %. Mais cela dépend aussi du prix de la vente. Plus la surface de l’appart est importante, plus les possibilités de négociations sont importantes également.

GoodbyLenine a écrit :

Assurément, je mettrais les 10% d’apport. Il suffit de calculer la rentabilité sur cet apport…

Le choix de la durée dépendra de la situation globale (combien de biens déjà, combien d’échéance, quelle trésorerie prévisionnelle, quelles autres opérations envisagées, fiscalité, etc.)

Pour le moment ça serait le 3eme bien avec 25 ans de crédit pour les 2 autres.
Avec 10 ans d’apport sur 25 ans j’obtiendrais une trésorerie positive de 140€ par rapport aux loyers et d’environ +800€ de bénef par an après taxe foncière, syndic, etc…
Si je trouve d’autres "affaires" immobilières je vais continuer d’en acheter tant que la banquière me suit. Sinon je pense renforcer mais compte épargne.
La fiscalité sur les 3 va être au réel mais en location nue et dès que possible je les passerai les 2 studios en meublé.

Les quittances sont signées par le proprio, et seul le bail me semble engager le locataire (celui qui paiera)… Il y a quelque chose à clarifier, en effet !

C’est pas la même chose 180 / 350 euros.

Ca concerne le studio à 60KE? Si c’est le cas, déjà le rendemnt ne resortais qu’a 5%, mais la … de tête ça doit tourner autour de 2/3%.

Le délai de rétractation est passé?

Demander des indémentés ensuite, je ne suis pas du tout convaincu.

Le studio de 12m² se louerait autant que celui de 14 et 16 m². Etonnant!

Si vous n’avez pas signé il faut bien clarifier les choses avant, mieux vaut passer à côté d’un appart que de faire une mauvaise affaire.

Hélas, il y a toujours une bonne raison…notamment si dans le bail aucune clause d’indexation n’est stipulée, et quel seul un accord verbal ou de fait était conclu entre le proprio et le locataire pour diverses raisons.

Du coup, le locataire sent pour lui la possibilité de pigeonner le nouveau proprio en revenant aux termes initiaux du bail. Et accrochez vous pour augmenter un loyer avec aucune clause d’indexation écrite. C’est pas impossible, mais c’est trééés fastidieux.

Kool31 a écrit :

Je vais me renseigner auprès de mon notaire si on me donnant des mauvaises informations délibérément et des fausses quittances de loyers je peut me retourner contre lui et savoir ce qui peut être récupéré.

En droit civil cela s’appelle le DOL :

L’article 1116 du code civil prévoit le dol : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »

Dol en droit civil français ? Wikipédia

Philippe

Ca dépend si vous pensez ou pas avoir besoin de la levée de l’hypothèque…. (qui ne sera plus nécessaire si vous ne vendez pas le bien avant 22ans, car elle tombera d’elle-même)

C’est la même banque qui vous propose 0.20% de moins avec une autre garantie, et comment justifie-t-elle cette différence ?

A défaut de convaincre la banque qui propose le 4.15% d’accepter le crédit logement, ou un PPD (moins cher que l’hypothèque, et sans levée à la fin), ou celle qui propose du 4.35% de baisser son taux, la proposition 2 sera meilleure si vous compter garder le crédit suffisamment d’années, pour que les 8.98€/mois économisés  et placés permettent de financer la levée de l’hypothèque, en plus de la différence en capital restant du.

Faites un tableau Excell avec une ligne par mois, et des colonnes avec les tableaux d’amortissements des 2 emprunts, et une colonne avec le montant résultant du placement de la différence de mensualités (8.98€/mois) en supposant 2 ou 3% d’intérêt la dessus. En calculant dans une dernière colonne la somme de la différence du capital restant du et du placement des 8.98€/mois, et en le comparant au montant de la levée d’hypothèque, vous saurez à partir de combien de mois le prêt n°2 sera le plus avantageux.