Location meublée pendant 9 mois et location saisonnière pendant 3 mois ?

A mon avis, il n’y a pas besoin de faire de changement d’usage dans le cas que vous décrivez, surtout si le bailleur ne procède pas ainsi pour un grand nombre de biens.

Mais je vous recommande quand même de poser la question à la Mairie de Paris (et de nous poster leur réponse), avant de vous lancer….

Il convient aussi de se renseigner concernant la taxe de séjour …

Bonjour,

je viens de découvrir ce forum qui est passionnant avec un grand nombre d’information!

J’ai quelques questions sur le LMNP.
Mon projet est l’achat d’un studio pour le louer 10 mois à un étudiant (donc j’imagine habitation principale) + 2 mois à des touristes à la semaine.
Sur Nice.

1) J’ai cru lire sur internet que pour etre LMNP (ou en tout cas location de type saisonnier), il faut faire une demande à la mairie qui est toujours refusée si l’on ne garantit pas un autre local nu de superficie au moins égal… Est ce vrai? meme dans mon cas?

2) Comment faites vous avec vos locataires concernant internet et telephone? Pour l’etudiant sur 9 mois il peut se débrouiller tout seul (ouvrir fermer la ligne), mais pour le saisonnier à la semaine pendant ces 2 mois d’été, comment faire? ouvrir une ligne avec box à mon nom pour la cloturer au bout des 2 mois? ou alors laisser tomber tel+internet pour les vacanciers (mais je pense que c’est un plus sur l’annonce)

3) et pour l’electricité? pour l’etudiant pareil il peut se débrouiller, mais en juillet il faut bien que j’ouvre une ligne en mon nom? et que je résilie fin aout non? bonjour les frais de dossier :-) et j’imagine que le touriste ne doit pas payer l’electricité , à moi de l’inclure dans le loyer sous forme de forfait, mais dans ce cas il faut esperer qu’il n’allume pas un chauffage a fond! bon c’est une image, parceque en été sur Nice :-)
Ca ne doit pas etre pratique car en gros potentiellement, le lendemain du depart de l’étudiant arrive le touriste, mais l’étudiant aura demander à couper son abonnement, et moi d’en ouvrir un à mon nom. il ne faut pas que ce la se croise, du genre ils mettent à mon nom puis coupent :-) comment ca se passe pour vous?

4) comment gérer vous le mobilier abimé? ex: canapé brulé par cigarette ou tout simplement taché? TV cassé? verre brisé? Faut il prendre une assurance spécifique (à quel cout?) ou réclamer une indémnité au locataire? en fait déduire de la caution.

Merci pour vos réponses :-)

Rod

1) Il me semble, de mémoire, que la question se pose dans l’ensemble de IDF et communes >200000 hab. J’ai pas suivi si le décret d’application à eu/aura effet mais la loi Alur semble vouloir durcir la réglementation à ce sujet.
Effectivement, contactez votre mairie.

2) La box est relativement indispensable aujourd’hui, en tout cas attendue et demandée. Le petit souci est si elle ne fonctionne pas : la prestation non fournie pourrait vous être reprochée (mettre dans le bail une clause de non responsabilité).
Cela occasionne accessoirement pas mal d’aller retour pour régler la tv, les locataires confondant souvent télécommande tv et box (en écoutant pas les instructions données à l’arrivée).

3) C’est effectivement contraignant, j’ai pas de solution… re-facturer l’électricité ne me parait pas être la bonne solution.

4) Il faut s’attendre à pas mal de casse (voir ma présentation) et le budgéter. Dans l’essentiel des cas la caution couvrira les dégâts. Personnellement je prends 2 cautions distinctes une pour le mobilier/immobilier et une pour le ménage.
Il vous faut également une PNO spécifique gîte/saisonnier

Bonjour,

Je me permets de vous ecrire car j’avais une question.

Je possede un studio sur Paris que j’ai loue vide depuis un certains nombre d’annees.
Il va prochainement se liberer.

J’aurais aime savoir si j’etais en droit de le louer en meublee a un etudiant pour un bail de 9 mois - Octobre a Juin (ce qui constituerait sa residence principale) puis en location saisonniaire (genre Airbnb) pour une periode de 3 mois (Juillet/Aout/Septembre).

En effet, sauf erreur de ma part, un changement d’affectation a realiser puisque je garde la joissance du bien pour une affectation en residence principale pour une periode superieure a 8 mois dans l’annee.

En vous remerciant par avance.

Bonne fin de journee.

Message édité par l’équipe de modération (24/05/2016 13h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)


Message édité par l’équipe de modération (29/05/2016 18h47) :
- regroupement de cette discussion avec une autre, sur le même thème, datant d’entre 2013 et 2015

Je confirme ce que dit Surin. Pour pouvoir louer en touristique maxi 4 mois par an, il faut que ça soit VOTRE résidence principale. Car la loi ALUR prévoit l’exonération de déclaration du meublé touristique (article 10), et l’éxonération de changement de destination (article 16), seulement si c’est la résidence principale du loueur (=celui qui propose à la location touristique = vous).

Donc, si c’est la résidence principale d’un locataire 9 mois par an, le moindre jour de location touristique, en complément de ces 9 mois, vous met dans l’illégalité.

Vu que les étudiants louent souvent 9 mois par an, vous êtes condamné par la loi à laisser votre logement vide 3 mois par an.

Accessoirement, si un étudiant sait déjà qu’il ne restera que 8 mois, vous devez absolument faire un bail de 9 mois, puis l’étudiant donnera congé à temps. Faire directement un bail de 8 mois vous mettrait hors la loi (Article 25-7 de la loi de 1989). Au passage, ça veut dire que votre logement restera vide 4 mois.

Notez enfin que l’étudiant en question, qui n’a besoin du logement que 9 mois, aurait tout intérêt à vous louer le logement pour un an, puis à organiser lui-même la location touristique pendant les mois d’été. En effet, il serait alors "le loueur qui loue sa résidence principale pendant moins de 4 mois par an", donc il serait dans la légalité sur ce point, lui. Mais si c’est vous qui le faites, vous êtes hors la loi.

Bon, en principe, le locataire ne peut pas sous-louer sans votre accord, et ne peut pas sous-louer plus cher que ce qu’il paie ; mais encore faudrait-il que vous soyez au courant…

Le législateur a voulu encadrer la location meublée touristique mais, ce faisant, il a crée de nombreuses bizarreries et incohérences. La lecture suivante vous apportera un peu de réconfort moral, sans solutionner votre problème :
La location meublée saisonnière, une législation complexe, incohérente, peu compréhensible, ne permettant pas une réelle régulation du marché / SPLM - Libre propos : | SPLM

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 08h22)

Bernard2k a écrit :

Notez enfin que l’étudiant en question, qui n’a besoin du logement que 9 mois, aurait tout intérêt à vous louer le logement pour un an, puis à organiser lui-même la location touristique pendant les mois d’été.

Sur le plan logique, c’est parfaitement exact. Sur le plan technique, il me semble que même en saisonnier, la sous location nécessite l’accord obligatoire du bailleur depuis la loi Alur, et l’accord du bailleur SI le bail primaire le précise pour les baux antérieurs au 27 mars 2014.

Du coup, je me demande si on peut, en France, faire comme en Suisse : en cas de sous location, non meublée, meublée ou touristique, le bailleur peut obtenir tout ou partie du "surloyer" exigé par le locataire auprès du sous locataire.

Oui, pour le locataire, c’est sa résidence principale, et s’il peut la louer par rapport à son bail, il est dans les clous s’il la loue moins de 4 mois par an.

Par contre, je n’ai pas de réponse à ma question … elle est très théorique, mais du coup elle me trotte dans la tête.

En Suisse, un locataire qui a, dans son bail, une clause de relocation  peut sous louer son bien. Il peut encaisser 20% de plus que le loyer, s’il laisse l’intégralité des meubles. Au delà, le bailleur est en droit d’exiger la rétrocession des surloyers.

Je me demande si en France on pourrait "contractualier" unbail similaire, avec un surloyer si sous location. Mais j’en doute,

Je n’avais pas fait attention à ce point. Donc c’est bien impossible en France …

La pratique de louer à un étudiant pendant 9 mois et ensuite en saisonnier est très largement répandue dans les zones touristiques.

Ce cas de figure est d’ailleurs explicitement prévu par les textes et est dénommé "bail étudiant".
On y fait par exemple référence ici

Dans cet article, ce type de bail est présenté à l’avantage de l’étudiant mais dans les faits cela oblige bien souvent à chercher un autre logement pendant l’été pour la rentrée prochaine.
C’est donc en fait carrément dans l’intérêt du bailleur qui peut mettre automatiquement son locataire dehors au bout de 9 mois.
Le locataire quand à lui, avec un bail classique, pourrait rompre de toutes façons le contrat avec 1 seul mois de préavis.

Je suis bailleur, mais j’ai toujours trouvé cette pratique abusive et j’ai très surpris de découvrir qu’elle reposait sur des bases légales.

ça ne vous choque pas ?

Le Revenu (mensuel juin 2016, p24) a écrit :

(A Paris ….) si vous louez pendant 8 à 9 mois à un étudiant, puis moins de 4 mois à des touristes, vous devez faire une déclaration de changement d’usage à la mairie, mais elle se fera sans demande de compensation, précise-t-on à la Mairie de Paris.

Le problème, c’est que cette information n’est accessible nulle part :
- ni sur le site internet de la mairie de Paris
- ni, plus embêtant, dans le règlement relatif à ces autorisations :
https://api-site.paris.fr/images/72102
Ainsi, le Revenu dit que la mairie de Paris dit qu’il faut faire une déclaration de changement d’usage, sans   compensation. Cela ressemble au régime des autorisations de changements d’usage et d’usages mixtes à titre personnel décrit par l’article 4…. Problème, cet article n’inclut manifestement pas le cas de la location meublée quelques mois par an en complément d’une location étudiante à l’année.

N’est-ce pas kafkaïen de dire qu’il existe une solution, alors qu’elle n’est pas prévue dans le règlement municipal à ce sujet ?

Comme le dit Eldoradoimmo, c’est largement pratiqué. Le problème, c’est que le législateur, voulant encadrer la pratique, a légiféré sans tenir compte de la réalité.

Dans les faits, parmi les bailleurs qui, à Paris, alternent location étudiante de 9 mois et location saisonnière l’été, combien ont déposé une demande d’autorisation ?

Cela dit, avec l’obligation pour AirBnb de déclarer ses utilisateurs, ça devrait contribuer à ce que ça se clarifie d’ici un an ou deux. Mais d’ici là, il risque d’y avoir des hauts et des bas.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2016 15h19)

@Romdu

Pour l’instant Nantes n’a pas mis en place de réglementation particulière, alors ne vous posez pas trop de questions…

Vous pouvez tout à fait louer avec un bail étudiant à Nantes pendant 9 mois et en location courte durée le reste de l’année

si la réglementation vient à changer, vous louerez en meublé à l’année voilà tout

avec des si, on met paris en bouteille et surtout on ne fait rien du tout…

la france est un pays tellement réglementairement instable qu’il faut faire des choix !