Smad : étude de cas immobilier (2e investissement mais problème d'endettement)

Bonjour,
quelles sont les revenus locatifs déjà en place ?

A priori 2200€/mois. Est cela les 26k des revenus ?
Donc vous n’avez que 18k de revenus salariés ?

Niveau endettement, j’avoue être un peu perdu.

Sinon, les 280€ de crédit consommation à quoi correspondent ils ?
Rembourser ce crédit pourrait être une solution.

Autre remarque : négociez le bien.
La règle de calcul appliqué semble être un 10% brut en prix d’affiche.
Négocier au moins d’inclure FdN et travaux pour obtenir 10% brut.

Dernier point : en ce moment, avec un dossier un peu compliqué, obtenir 20 ans est difficile.
Sur le dernier immeuble, je suis resté sur 15 ans. (le taux était bon, l’auto-financement présent).

Au passage, pourquoi acheter avec une SCI IS ?
Ce montage risque de complexifier la demande de crédit.

Smad a écrit :

Les 26k revenus sont ceux de ma compagne.

Donc en revenu, vous avez :
- 26k de madame
- 18k de vous
- 26,4k du 1er investissement ? (1500+700)*12

En crédit vous avez mensuellement 1.500 pour le 1er investissement, 260€ pour le crédit conso.
Donc en calcul simple revenu retenu niveau bancaire : 26+18+26,4*.7 : 62,5k
Crédit : 21k.
Donc taux d’endettement actuel : 34%.

Avec le futur bien :
Revenu : 62,5 + 2*0.7*12 => 79.3
Crédit : 21+1,6*12 => 40,2
Donc taux endettement futur : 51%

Donc tendu côté endettement.
Pour info, je fais la calcul basique qui n’est pas forcément celui de la banque.

Smad a écrit :

Le credit consommation sur ma tete correspond à un besoin de trésorerie ( pret à 1%) et j’aimerais ne pas avoir à le solder.

Vous admettez face à un banquier que vous avez du faire un crédit pour avoir de la trésorerie.
Conclusion logique du banquier : risque d’impayé.
Donc c’est pas forcément un point positif.

Smad a écrit :

Le bien à été négocié de 10K déja, difficile de négocier plus, il a été acheté 365 K€ en 2007.

Dans ce cas, rendement de 9%, c’est correct mais sans plus.
Le bien est en vente depuis longtemps ?

Smad a écrit :

Le montage Is est une décision que nous prenons pour ne pas subir une trop grosse fiscalité. Pensez vous que cela influe réellement sur l’avis d’un prêteur ?

Pour moi, oui.
Plus le dossier est compliqué, moins il y a de conseiller qui monterons le dossier.
Donc en plus de la paperasse de l’investissement précédent, vous aurez les statuts de la SCI en plus.
A voir d’autres avis, mais je crains que ça alourdisse le dossier et finalement vous gène.

Bonjour
J’ai quelques soucis d’arithmétique:

Dans le revenu de 2036 euros par mois, avez vous déduit les charges , taxe foncière etc…

Dans le financement je conclus que votre apport personnel finance les frais de Notaire. Est ce vrai?

Le taux de 1,80% est assurance comprise?
Si oui et compte tenu de votre profil cela me semble un taux intéressant. Accessoirement à combien est l’assurance
Si non, je ne trouve pas le cash flow indiqué.

Smad a écrit :

Le montage Is est une décision que nous prenons pour ne pas subir une trop grosse fiscalité.

et accessoirement de dégager un flux de trésorerie positif.
L’IR obligerait à débourser chaque mois 300 euros au lieu d’en empocher 400.

Merci à tous pour vos réponses.

Setanta : ce qui nous gênes avec la proposition de la banque c’est le cash-flow, certes il est positif, mais à notre sens insuffisant pour être serein et anticiper correctement les vacances et autres travaux. 500€ de CF serait notre minimum.

J’attend encore des nouvelles du banquier, mais si nous prenons cette option, il faudra absolument changer d’assurance pour le prêt ( j’ai entendu parler d’un courtier a 0.05 % ).

Concernant les montages is mère/ir fille, je n’ai aucune connaissance dans ce domaine, il est donc temps d’y remédier.

CyberPapi : notre apport finance les frais de notaire et autres frais de banque, etc etc .

Le taux de 1,80% n’est pas assurance comprise, mais le cash-flow restant ( loyers - mensualité ) est assurance comprise .

Le revenu de 2036€ est brut.

Bernard2K : la première sci est effectivement à l’is, mais en déficit comptable actuellement. Impossible donc pour l’instant de tirer des revenus, effectivement.

Smad

Bonjour,

La nuit porte conseil et je me souviens que pour mon appartement, j’avais réussi à avoir une assurance payable en prime unique ! C’est beaucoup, beaucoup moins cher. Comme vous êtes dans la même région, peut être devriez vous regarder ce côté ?

L’inconvénient, c’est qu’il faut payer cash au début, mais à titre de comparaison pour un prêt de 130k, j’avais payé à la Generali l’assurance du prêt (Décès, invalidité, ITT) en prime unique un montant de 1300€ approximativement.

Concernant la SCI IS, le déficit n’est que comptable, j’imagine qu’il est notamment dû aux charges et amortissements des travaux, amortissements du bien, intérêts du prêt etc.

Mais la trésorerie doit bien être positive non ? Vous êtes en excédent tréso de combien / mois ?

Setanta

OK, donc si je comprends bien, votre SCI a un casflow positif, donc un compte en banque qui augmente. Mais elle ne peut pas verser de dividendes parce qu’elle est comptablement en déficit pour cause d’amortissement de l’investissement initial.

Si c’est bien ça, ça confirme le problème que je citais ci-dessus :
- quand on investit en nom propre, les banquiers peuvent prendre en compte 70 % des revenus locatifs bruts (ce qui est même, souvent, un peu optimiste). Ca augmente les revenus totaux annuels, donc améliore les calculs de taux d’endettement.
- en SCI IS, les revenus restent dans la SCI tant qu’elle n’a pas de bénéfice comptable. Le banquier, dans ses calculs sans doute trop simplistes, prend en compte uniquement vos revenus salariaux.

C’est quand même fâcheux d’avoir théoriquement davantage de sous en SCI IS (puisqu’on est moins imposé) et de ne pas arriver à le faire prendre en compte par le banquier ! Je repose la question : comment fait-on pour dépasser ce problème ?

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 01h14)

GBL, vous avez raison : le temps de chercher l’info, et j’ai corrigé mon message en conséquence.

Petit débriefing de mon rendez vous de samedi matin chez une grande enseigne de courtier.

Une gentille demoiselle a l’air motivée par mon dossier, financement à 110%, pas de problèmes d’endettement, se renseigne sur l’assurance en une fois, bref, un super rendez vous.

Je prépare le dossier et vous tiendrai au courant de la suite. Si elle est aussi compétente qu’elle le dit. Je la recommanderai volontiers au Meurthe et Mosellans ( parrainage en bonus, 300€ à partager ).

Bonsoir.

Je pense pas que se soit du temps et de l’énergie de perdu mais plutôt de l’expérience de gagner .

Par contre, si cela peut aider, je renégocie mes prêt actuellement à 1.30.
On me propose 1.35 mais j’essais d’avoir un peu plus. …
Le tout sur 20ans .
Région Midi pyrenee.

ACE … Je passe par un courtier .
J’ai essayé par moi même d’avoir des taux intéressants mais j’ai toujours 0.3 à 0.5 de plus quand je passe par moi même. ..

Par MP je peux vous passer le portable de ma courtiere .