Résultats 2015 :
Née de la fusion de plusieurs SCPI Unipierre, Edissimo gérée par Amundi Immobilier existe depuis 30 ans. Passée en capital variable en novembre 2012, elle est aujourd’hui la 2ème plus grosse capitalisation du marché avec 1,888 Md€
C’est une SCPI composée d’un peu moins de 80% de bureaux, 8% de commerces, le reste diversifié en Logistique, Hôtels, Locaux d’activités et une clinique. Le patrimoine est concentré à Paris (23.5%) et en IDF (52.47%)
Edissimo a réalisé une collecte nette de 216,9 M€ (9ème Rang) entièrement investie mais assez tardivement: aucun investissement au T1 et 56% au T4 : un décalage trop important entre collecte et investissement est un facteur de la dilution des résultats par part.
La SCPI a amélioré ses anticipations en surinvestissant en fin d’année par un recours à l’emprunt de 95 M€.
Investissements : 302 M€ AEM dans 100% de bureaux dont 55% à Paris, 35% en IDF et 10% à Nice
10 actifs dont 52% en direct et 48% dans des participations de SCI.
Les bureaux acquis à Paris et en IDF sont loués à 100% avec rendement moyen de 4.76% : La SCPI privilégie les immeubles de qualité donc chers et moins rentables.
Nouveauté 2015 : les acquisitions en VEFA EN BLANC pour 25% des investissements. C’est une prise de risque de la SG qui souhaite rajeunir le patrimoine. Les immeubles ont un rendement cible de 6.35%. Les VEFA pèsent maintenant 5.49% de la valeur de réalisation.
Le TOF Annuel moyen est en baisse à 85.90% (87.01%(2014), 85.09% (2013),95.90% (2012)) mais à 86.47% en fin d’année. Cette baisse sur l’année s’explique par les mesures d’accompagnement importantes accordées lors des re-locations intervenues en 2015 (page 35) : le poids dans le TOF des locaux sous franchise de loyer passe de 1.87% à 2.78%.
La SCPI est toujours plombée par la vacance importante de ses locaux d’activité logistique : 50 000 m² sur les 54 620m² : plus de 90% ! Elle pèse 44% de la vacance totale. D’après le BT T1 2016, une bonne partie de la vacance pourrait être résorbée : 28 449 m² sont en cours de finalisation d’un bail.
Les cessions : 2 immeubles ont été vendu en 2015 avec une moins-values comptable de 6,28 M€ et à -31.5% de la valeur d’expertise, ce qui a coûté 5 pts de base à la valeur de réalisation (page 39) et une baisse de 5.75% de la réserve de plus-values. La forte moins-value est justifiée par la SG (page 9) : « Il s’agissait d’immeubles vides, obsolètes et en copropriété qui nécessitaient de gros travaux et un repositionnement dans des marchés locatifs en souffrance. »
Les revenus par part diminuent de 4.98%, passant de 14.47€ (2014) à 13.77€. Causes : les aménagements de loyers, les VEFA, les investissements tardifs.
L’étude des charges par part me pose problème (page 19) :
Le total des charges est pour moi de - 3.87€ /part et non -4.15€ et je ne comprends pas la valorisation positive à 1.45€ des charges locatives non récupérables. Cela voudrait dire une balance (reprise-dotation) de provisions positive de 11.2 M€ dont je n’arrive pas à trouver trace dans le document. Bref… si quelqu’un qui a du temps peut m’expliquer…
Un mot sur l’évolution de la commission de gestion qui va dans le bon sens : « une partie de la rémunération de la Société de Gestion est dorénavant dépendante de l’évolution du résultat net par part». Prenez le temps de lire le rapport général du Conseil de Surveillance p36.
Si la provision pour créance douteuse progresse de 13.78% cette année, la baisse de la PGR est conséquente, près de 40%. Le principe est 2.5 années de travaux prévus au plan quinquennal. Bizarre ce plan très dégressif, comme chez RAP : le patrimoine est-il en super-état ? ou la SG a-telle l’intention de céder les immeubles à gros besoin de réparation, comme cette année ?
Le résultat courant par part baisse de 4.16% à 9.90€ (10,33€(2014), 10.19€(2013), 10,11€ (2012), conséquence de ce qui est évoqué plus haut.
Cela fait 4 ans que le dividende distribué à 11.50€ (rendement de 4.89%), est soutenu par la réserve de Plus-Value. Cette dernière très importante est passée de 25.29€ / part (2011) à 12.00€ par part. Ce qui reste encore très élevé, puis la réserve représente plus d’un an de distribution ! Mais si la SG se lance dans un plan de cessions du même ordre que cette année, la réserve risque de fondre à Vitesse grand V
Le RAN a également soutenu la distribution pour 0.10€ par part. Nouveauté : comme chez RAP, le RAN a été reconstitué par un prélèvement de 1.82% sur la collecte nette.
A 3.85€ par part, le RAN est très confortable permettant 122 jours de distribution.
En conclusion : La baisse de la rentabilité et la baisse du dividende sont actées : (c’est le cas d’une grande majorité de SCPI ) : le TRI 5 ans passe de 5.11% à 4.53% et le TRI 10 ans de 7.70% à 6.99%. Les causes :
- des baisses et des aménagements de loyers, lors des renouvellements de baux,
- des cessions importantes à venir pas forcément génératrices de PV,
- le recentrage du patrimoine en faveur des actifs de qualité permet d’améliorer la sécurité en termes d’occupation, mais entraîne une réduction immédiate de la rentabilité. (A noter que dès que la SCPI dépasse 2 Md€ de capitalisation, elle investira à l’étranger pour trouver du rendement.)
- les effets dilutifs des fortes collectes, corrigés certes par l’augmentation du prix de souscription (de 225€ à 235€ (notons maintenant que la SCPI est chère avec une surcote de plus de 6%)) et corrigés par le recours à l’effet de levier.
- l’augmentation des investissements en VEFA.
Dernière modification par ddazin (30/05/2016 16h09)
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