Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble)

crowax a écrit :

Quand pensez vous ?

Souvent ! Pardon je n’ai pas pu m’en empêcher.

Pour être plus sérieux, 7% brut, je passe mon tour comme Rastignac.

Sur Marseille, bien placé,  il est quasi impossible de trouver mieux, sauf dans les quartiers Nord ou La Caillole (et encore, ce dernier remonte peu à peu).
Là le soucis est que vous êtes largement en négatif si vous affinez votre calcul comme le souligne aixee par exemple…Il faut voir votre objectif avec cet achat, si l’état général est très bon etc
Enfin, pour connaître un peu le secteur, les loyers me semblent élevés "fourchette haute". En cas de vacance, êtes vous surs de relouer à ces tarifs ?

Rénover un immeuble ancien puis le louer en meublé pour louer un peu plus cher et bénéficier d’une fiscalité avantageuse, c’est malin.

C’est ce que le propriétaire actuel a DEJA fait. Donc au lieu de faire vous-même l’opération maline, vous achetez le bien cher, parce qu’il a déjà été mis en valeur par le vendeur.

Effectivement. Cependant, les charges sont quasi nulles, de l’ordre de même pas une dizaine d’euros par mois pour couvrir l’électricité des communs.

@ Bernard2K

Je suis bien d’accord avec vous !

Un immeuble bien placé à rénover à un prix correct est l’objectif principal. Malheureusement, en 6 mois de recherche, j’en ai pas vu la queue d’un.

@ Smad

Si je commence à prendre tous les frais, on passe dans le calcul de la rentabilité nette non ?
Comme premier calcul je fais loyer annuel / prix d’achat pour me donner la rentabilité brute. Si celle-ci est convaincante, alors je vais passer plus de temps pour essayer de calculer la rentabilité nette.

Ais je une mauvaise approche ?

J’ai 3 parts fiscales donc je resterai dans la tranche 30%.

Effectivement le meublé est obligatoire pour ne pas faire exploser l’imposition.

Bonjour,
Je rejoins les avis précedent , il y a une faible rentabilité. 7% c’est pas énorme. Après , c’est vrai qu’il est plus facile d’avoir une bonne renta dans certains quartier de Marseille que dans d’autres.

Pour ce qui est du cashflow , l’immeuble dans ces conditions ne s’autofinance pas ( les impots , + autres charges non prévu dans votre calcul rendent le cashflow négatif).

Dans quel but souhaitez vous acheter un immeuble? Générer du cashflow? Construire du patrimoine? Défiscalisé?

Les approches sont différentes selon votre situation et vos projets.

A+

A première vu, pas mal.
Mais faite le tour des charges histoire de vérifier si le rendement net suit le rendement brut.

Les appartements sont actuellement loués. Je vais demandé s’ils le sont en meublé ou pas.
Le passage en meublé peut il se faire au renouvellement de bail par unique décision du propriétaire ou faut il soit que le locataire soit d’accord soit au changement de locataire ?

Nous réfléchissons à faire une SAS ou SCI IS en donnant entre 1% et 5% des parts à chacun de nos enfants. Mais comme ils sont tout petits, ce n’est peut être pas le bon moment ==> Idée à creuser

@Bernard2k
Pourquoi faire cette vérification de distinction des lots au cadastre ? Pour envisager une revente à la découpe ?

Pour éclairer un peu votre recherche, je reviens juste d’un week end à Marseille.
J’ai profité de quelques jours pour visiter des biens et découvrir les différents quartiers de cette ville.

De mon point de vue, Marseille est une ville atypique qui n’est pas du tout homogène.
Vous trouvez des immeubles anciens au milieu d’immeuble des années 60, des quartiers insalubres et des endroits ressemblants à des villages de province.

Je recherche avant tout la rentabilité locative (générer du cash flow tout de suite) en prenant le risque de ne pas faire de la plus value à la revente et également d’avoir parfois du mal à louer ou un délai plus longs.

Ce qu’il en ressort des quartiers : 1er, 2 eme, 4eme, 5 eme, 6 eme et 8 eme ; il y a une vraie demande locative avec une possibilité de faire du saisonnier sur certains quartiers touristiques (vieux port, panier, rue de paradis, etc…)

Le 6 eme et le 8 eme sont des quartiers ou les prix sont élevés à l’achat mais la demande locative est très importante.

Le 3 eme est un quartier très populaire (belle de mai) ou il est possible de trouver des affaires.

Certains agents immobiliers m’ont vendu le fait de faire du saisonnier, il y a une forte demande durant l’été.

Il est vrai qu’en ce moment (période de l’euro) il y a une forte demande mais d’après les Marseillais, c’est un peu exceptionnel.

J’ai également rencontré un agence de Marseille qui connait bien la ville. C’est une agence qui gère beaucoup de lots en location, avec une expérience de la ville de plus de 15 ans.

Son avis sur le rendement locatif au delà de 10 % net.
Je ne peux pas vous trouver ce genre de produit, je propose des packages d’investissement locatif à mes clients.
C’est un peu la même méthode qu’Elise Franck : Achat d’un bien avec travaux, rénovation complète, home staging, location meublé.
Pour la somme de 7 % net du projet.
Il me garantie une fiscalité avantageuse en LMNP mais une rentabilité à 8 % / 9 % brut.
D’après lui, Marseille n’est pas une ville avec une forte demande en location saisonnière.
Son approche est respectable et ses prestations et sa connaissance de la ville semble très professionnel.
Inconvénients : vous créer un patrimoine mais vous ne générez pas de revenus (cash flow) avec cette méthode.

Je vais me renseigner sur les quartiers un peu plus excentrés, car les prix sont moins élevées.
Je reste ouvert à la discussion avec des investisseurs connaissant cette ville.