Kukrapoc : étude de cas immobilier (1er immeuble)

kukrapoc · #1

Bonjour,

Je viens vers vous pour vous demander vos avis et réflexions sur un sujet où je ne suis absolument pas à l’aise voire me perturbe.

Après 2 appartements en LNMP acquis il y a 2 ans où tout se passe bien (un 3ème en cours), je me renseigne sur l’achat d’un petit immeuble.

J’ai justement trouvé un immeuble ! Or, je m’étonnes (au vu de la qualité intrinsèque du bien) qu’il ne soit pas encore vendu !

Je la fais simple sans rentrer dans les détails, pierre ancienne, colombage récent, cour interne pavé, rénové de fond en comble genre nickel, beau parquet ancien, 300m2, 1 grand T2, 2 duplex, 2 T1, local commercial déjà loué, le tout en hypocentre dans une petite ville étudiante à fort potentiel touristique dans une région dynamique, etc, etc…
Mon objectif de location ? Des étudiants ou jeunes travailleurs avec de bons dossiers (beaucoup de demandes).

Prix m2 un peu haut dessus du standard de la ville. Y’aurai t’il un piège ? Si oui comment le détecter ?

Je me dis naïvement "mais des biens comme ça meublés à neuf en qualité et en proposant de belles prestations ça va partir comme des petits pains !"

Pourquoi ne se vend-il pas (qui plus est, le prix est descendu de 30k€ il y a un mois …) ?

Voilà le genre de questions auxquelles je n’arrive pas à répondre objectivement.

Je souhaiterais donc connaitre vos réflexions, mises en garde, etc…

Merci à ceux qui ont réussi à me lire jusqu’au bout et vous remerciant par avance

Bien cordialement

Mots-clés : débutant, immeuble, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

boumboum26 · #2

Bonjour,
Jugé un investissement sans les chiffres de rentabilité, détail des loyers , prix etc.. il va être difficile d’avoir un avis.
C’est vendu par un professionnel ?

Le commerçant qui part bientôt ? Quel est la part du loyer du local sur la totalité des loyers.

Faire une visite avec un professionnel du bâtiment ( quitte à le payer pour ça ou lui promettre les futurs travaux ) vous permet déjà de faire une première levée de doute côté travaux.

Vous connaissez le vendeur ? ( Vente urgente , divorce etc.).

Bernard2K · #3

Une maison à colombage :

Sachant que cette technique n’est plus utilisée pour construire des maisons neuves depuis un certain temps déjà, comment une maison peut-elle être à "colombage récent" ?

L’hypocentre est le foyer profond d’un séisme. L’autre acception, une "zone à l’aplomb d’une explosion nucléaire aérienne", ce n’est probablement pas non plus de cela que vous vouliez parler.

Voilà des mots utilisés de façon "novatrice" !

A part ça, moi je voudrais bien vous aider, mais si vous qui avez visité (car vous avez visité, n’est-ce pas ?) ne savez pas pourquoi il ne se vend pas, moi, à distance et avec le peu que vous dites, je ne sais pas non plus. J’ai beau regarder ma boule de cristal, rien n’apparaît.

Je peux tout de même vous suggérer deux solutions qui devraient être efficaces pour résoudre votre problème :
1) visiter (à nouveau ?) avec un sachant (maçon, architecte…) et lui demander "à tel prix, pourquoi il ne se vend pas ?". Il y a de grandes chances qu’il sache répondre.
OU BIEN
2) passer au projet suivant, en prenant la précaution d’en choisir un que vous comprenez. Parce que moi aussi il y a plein de choses que je ne comprends pas ; dans ce cas, j’évite d’y investir.

Smitch · #4

Je pense que vous ne vous posez pas la bonne question. Le fait que le bien soit en vente depuis un moment, ne doit pas être un frein. Vous devez étudier le bien comme tous les autres biens.

Voici un exemple : j’ai déterré une annonce d’appartement qui s’enlisait faute d’acquéreurs (dans une grande ville très demandée et bien placé). Simplement les autres acheteurs n’ont pas réussi à se projeter et l’agent immo a fait une mauvaise pub. Bref, il m’a juste fallut créer une ambiance lumineuse (appliques et suspensions) et mettre une vmc pour contrer l’humidité. Et maintenant je suis à 10% de renta sur celui la.

Donc faite votre étude de rentabilité, votre étude structurelle (avec un maçon si besoin) et c’est tout. Par contre, ne ratez pas l’étude structurelle, car en achetant un immeuble complet, vous n’avez pas le suivi d’un syndic (via les AG)

Canyonneur75 · #5

Le cas m’inspire les commentaires et questions suivants :

La problématique du commerce me semble centrale pour la rentabilité…
- Quelle est la rentabilité avec un commerce non loué ?
- Est il possible de transformer le commerce en logement(s) ? Si oui, à quel coût ?
- Situation des commerces dans la commune ? Nombre de commerces vides ? Places de parking à proximité du commerce ?
- Type de commerce ? Le commerce exercé est il soumis à une réglementation spécifique ? Celle-ci a t’elle évolué ou va t’elle évoluer prochainement ? Conformité actuelle ? Actions en cours ? Recours de tiers ? Pétitions ?
- Ancienneté du locataire ? Historique antérieur ? Age du commerçant ? Rentabilité du commerce ? Lien éventuel entre le locataire et le propriétaire (par exemple : propriétaire actionnaire du locataire) ?
Loyer cohérent avec le marché ?
- Date de fin d’engagement du locataire ? Congé notifié ? Problématique COVID ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/10/2021 01h15)

gunday · #6

@Bernard2k, n’est il pas possible que des centres historiques imposent une réfection en colombage avec l’appui des ABF ?

@kukrapoc, je remarque vite fait un détail : 300m2, 1 grand T2, 2 duplex, 2 T1, local commercial déjà loué.
Ca fait quoi par emplacement ?
En particulier côté local commercial.
Car si il est petit, ça limite les possibilités de commerce possible.

Autre question côté commerce, vous parlez d’hypercentre, ok, mais habituellement, en centre ville, les commerces vivotent voir meurent (c’est un combat municipal dans de nombreuses communes françaises).

Vous ne parlez pas non plus de rendement, car il est un peu au dessus du marché, c’est à dire ?
5% brut de rendement ?

Avec 3 achats en LMNP, vous devriez être rodé sur ce type de question, et être capable de fournir une étude préliminaire assez rapidement, non ?

elbobo · #7

Vous parlez également d’un bien au dessus du prix du marché, cette phrase m’inspire deux choses :
- A prix équivalent, et pour le même prix au m² supérieur au prix du marché, est-ce que vous ne pourrez pas trouver un autre bien plus facilement valorisable
- Si vous devez rajouter des travaux de rénovation, le prix au m² va être très supérieur au prix du marché. Se référer alors à ma remarque première.

Acheter un bien au dessus du prix du marché n’est pas forcément un problème s’il permet d’atteindre vos objectifs de rentabilité. Sans chiffres, nous ne pouvons pas vous aider. Je vise actuellement un bien au prix du marché ou légèrement au dessus, parce que je sais que travaux rajoutés, ma stratégie de location va me permettre d’exploser la rentabilité habituelle de ce type de bien.
Quels sont vos chiffres et vos calculs ?

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