Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 130 k€)

Bonjour,

La localisation semble intéressante. La "rurbanisation" reste une tendance de long terme. Même si elle apporte aussi son lot de bouchons aux heures de pointe, et c’est particulièrement vrai à Grenoble.

Quels sont le type et la surface de chaque appartement ?

Pas de jardin, même petit ? cour, parking, cave, autre annexe ?

Un point à vérifier : est-ce que les murs sont isolés ? A ma connaissance, 1970, on construisait avec des agglos de béton et un briquetage intérieur. L’utilisation de laine de verre reste tout à fait exceptionnelle jusqu’en 1972 inclus. Il serait intéressant de vérifier si ça a été fait à un moment ou non. Bon, avec un chauffage gaz, ça peut rester non isolé, mais enfin, il est probable qu’il faudra le faire un jour donc si ça a été fait c’est un bon point.

Toiture : prévoyez-vous le changement total des tuiles ? Il y a peut-être moyen de réparer, remplacer seulement quelques tuiles cassées, pour beaucoup moins cher. Par contre, s’il y a eu des entrées d’eau, bien vérifier l’état de la charpente. Le bois humide est très sensible aux attaques de champignons et d’insectes.

Vous indiquez compteurs individuels électricité et eau. Gaz aussi ? C’est bien le gaz de ville, pas le gaz en citerne ?

Vérifier si chaque appartement fait l’objet d’un lot au cadastre. C’est mieux pour la suite.

Le chiffrage semble globalement correct, en brut. Maintenant il vous faut affiner la rentabilité nette et la fiscalité.
- location nue ou meublée ?
- bien chiffrer toutes les charges et la vacance. Faure un calcul de rentabilité nette avec imposition au foncier réel.

Je suis étonné de voir "décoration vieillotte" mais pas de chiffrage de travaux pour la moderniser.

J’ai une sympathie pour la construction de cette époque, parce la maison de mes parents date de la même époque. Mais au-delà de la sympathie, il faut bien dire qu’il y a quelques inconvénients :
- pas d’isolation comme déjà dit
- aspect très daté ; or s’il est facile de passer un coup de peinture, d’autres éléments sont plus difficiles à moderniser : le revêtement de sol, les menuiseries, les portes, le faible nombre de prises électriques, la salle de bains et la cuisine…
- prévoir un budget d’entretien courant. Il y a d’ailleurs une nette différence entre un budget "entretien a minima" et un budget "amélioration progressive".
- pensez aussi aux détails, qui contribuent à la différence perçue entre un vieux bâtiment et un bâtiment moderne : porte ou fenêtre qui coince, robinet qui fuit, etc. Si rien n’est cassé, que rien ne coince et que tout fonctionne, ça sera apprécié par le locataire qui aura une attitude plus favorable.
- la lecture des diagnostics obligatoires sera sans doute instructive pour prévoir les travaux nécessaires et repérer une éventuelle "tare" du bâtiment.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2016 06h36)

Je connais un peu le marché immobilier isérois, sur quelle commune est votre investissement?
en effet, la variation d’un "village" à l’autre aussi bien en terme de rendement que de potentiel de revente n’est pas négligeable.

Désolé Flyz57 je ne vais pas donner l’endroit précis de l’appartement .

Gunday pour les travaux de l’appartement je les mis pour dire car la principal préoccupation pour moi et premièrement de savoir si l’immeuble est rentable "de base" l’appartement sera un plus pour plus tard. (j’ai rendez-vous pour une deuxième visite avec un "pro" du bâtiment qui va m’estimer les travaux pour la toiture ainsi que l’appartement.

Pour l’obligation éventuelle de créer une place de stationnement, il faut vérifier avec le PLU. Ca varie d’une commune à l’autre.

Pour le risque de se faire piquer son projet : Jeejee a raison d’être prudent. Ce forum peut être lu sans même être inscrit. Tous les lecteurs n’auront peut-être pas sens moral assez développé pour s’empêcher de sauter sur les bonnes occasions.

Bernard2K a écrit :

Vous indiquez compteurs individuels électricité et eau. Gaz aussi ? C’est bien le gaz de ville, pas le gaz en citerne ?

Je me permets de déterrer cet ancien fil, pour comprendre s’il y a des choses particulières auxquelles il faut faire attention dans le cas de gaz en citerne?

Je suis en train de regarder un petit immeuble pour lequel deux des 4 logements sont chauffés via le gaz en citerne (2 citernes dans le jardin à l’arrière). Un raccordement au gaz de ville est peut etre possible, à voir. J’attends aussi les diagnostics officiels.

Merci