Loi Lagarde de 2010 : impossible de regrouper plusieurs prêts si rachat ?

maxicool · #1

Bonjour,

je suis en train de m’occuper du rachat de notre prêt immobilier.

PRET INITIAL A RACHETER :
>> montant initial de 180 000 euros
>> signé en 2007 auprès de la Banque Postale
>> taux fixe de 3.05% sur 15 ans (sur 157000 euros) et 3.25% sur 15 ans (sur 23 000)
>> Caution solidaire MGEN (sur 130 000) et crédit logement (sur le reste 50 000)
>> prêt décomposé en 3 prêts :
1) prêt CEL : 23 000 (3.25%)
2) prêt conventionné : 27 000 (3.05%)
3) prêt conventionné : 130 000 (3.05%)
>> assurance MGEN : 0,22% x2 (calculée sur le capital initial… donc chère)

AUJOURD’HUI :
>> CRD : 13376 + 15773 + 70956 = 100 125

Je souhaiterais racheter ces 3 prêts et les regrouper en UN SEUL prêt classique (sur 7 ans).
J’ai eu des propositions (même si je continue encore les démarches) :
> 1,94% fixe à la BNP (offre écrite, avec délégation d’assurance)
> 1,85%fixe chez un courtier (offre orale, j’attends la suite)

Je vous passe le détail du gain que cette opération, ce n’est pas le but de mon message.

Par contre, la conseillère à la BNP m’affirme qu’il n’est pas possible de regrouper les 3 prêts immobiliers initiaux en un seul. A cause de la Loi Lagarde de 2010 qui, selon ses dires, l’interdit.
Je me suis documenté sur cette loi, mais elle parle 90% du temps des crédits à la consommation et non des crédits immobiliers…

Je fais donc appel aux spécialistes de l’immobilier et en législation française pour poser une simple question :

La loi Lagarde de 2010 interdit-elle le regroupement de plusieurs prêts immobiliers en un seul lors de leur rachat ?

Merci d’avance.

Mots-clés : loi lagarde prêt immobilier rachat regroupement

Rotonde · #2

Bonjour,

J’ai actuellement le meme problème pour un rachat de 3 credits a réunir en 1 seul .
y a t-il un formalisme de la loi lagarde a respecter pour le rachat de plusieurs prêts ?

Merci de votre réponse

Bernard2K · #3

Rotonde a écrit :
rachat de 3 credits a réunir en 1 seul

Rotonde a écrit :
J’arrive au terme d’un prêt in fine pour un investissement locatif .
Je souhaiterais poursuivre ce prêt a un taux meilleur bien sur .

Il faudrait savoir : vous voulez racheter un seul prêt in fine pour de l’immo locatif ; ou 3 prêts d’un coup (sans d’ailleurs dire quel type de prêt) ?

Si vous exposez de votre situation de façon précise, vous aurez peut-être des réponses pertinentes. Pour le moment, ça ne risque pas d’arriver puisqu’on ne comprend pas votre situation.

Nek · #4

Le législateur considère qu’un regroupement de crédit est forcément synonyme de risque et d’augmentations de coût et de durée pour le client.
Le code de la consommation encadre donc ce type de crédit sans limite de montant (normalement le CC s’applique seulement si le crédit est inférieur à 75k).

Par contre si dans le regroupement il y a plus de 60% d’encours immobilier, vous sortez du champ lagarde et c’est un prêt dont la réglementation est celle des prêts immobiliers classique (scrivenner).
Pour moi ce n’est pas interdit, c’est juste qu’on sort du champ du CC.

Je vais approfondir…

Rotonde · #5

Bonjour Bernard ,

J’effectue en ce moment plusieurs operations de rachat :3 prêts amortissables et 1 prêt in fine :

Terrain 1 ( 165 000 / 111454 restant/ 1051 x 139 mensualités / taux 4,1) + maison (250 000 /restant 182754 / 1593 x 154 mensualités / taux 4,1 ) +finitions ( 59926 /restant 43200 /373 x167 mensualités /taux 5,1);

Terrain 2 ( prêt in fine de 165 000 euro au taux de 4,3 % reste 7 mensualités de 373 euro )nanti AV

Terrain 1 et 2 mitoyen :location de l’ensemble avec maison 2300 euro /mois deja defiscalisé en girardin Dom tom a hauteur de 160 000 euro sur 5 ans.

Actuellement meilleur proposition de 1,5 %HA la banque postale sur 12 ans pour les prêts amortissables .
Pas de renégociation possible a la banque emettrice des prêts ;
Ma banque Professionnelle  :1,85 % HA 15 ans avec respect du formalisme la garde ( ?)

Pour le prêt in fine :trop tot pour avoir proposition et pas de rachat envisagé a 7 mois du terme .

Mon souhait serait de pouvoir déduire les nouveaux intérêts de l’ensemble des prêts renégociés ( les 4 ) ceux ci devant être inférieur aux intérêts avant négociation suivant la durée .

A terme je pense récupérer après accord du locataire en place ou au renouvellement de bail le terrain 2 et y faire une autre defiscalisation soit Pinel ou nouveau dispositif a venir .

Je suis preneur de vos avis et mise en garde sur cette stratégie maximisée fiscalement
Mon TMI est a 41 %

maxicool · #6

Bonjour,

je n’avais pas eu de réponse à ma question initiale, donc j’avais laissé "couler" ce topic.
Mon rachat de prêt immobilier (pour une RP) a bien été finalisé depuis 2014 !

Je suis bien passé de 3 prêts distincts (à la Banque Postale) à 1 seul prêt global au CA (il y a maintenant 1 an et demi environ)…

1) prêt CEL : 23 000 (3.25%)
2) prêt conventionné : 27 000 (3.05%)
3) prêt conventionné : 130 000 (3.05%)

C’est tout bénéfice : une seule fois des frais de dossier, un seul Crédit Logement !
L’excuse de la loi Lagarde, avancée par la commerciale de la BNP, était donc fausse…

Par contre, s’il s’agit de prêt pour du locatif, là, je ne peux pas vous aider.

Cordialement,
Frédéric

Nek · #7

@Rotonde

Comme je vous l’ai dit, votre prêt de "regroupement" peut dépendre soit de la réglementation des prêts à la consommation (Scrivener I, Lagarde) soit de la réglementation des prêts immobiliers (Scrivener II) en fonction de la part d’immobiliers dans les encours rachetés.

Pour le formalisme de la Loi Lagarde:
- une douzaine de pages à signer en plus de l’offre (fiche d’information et document sur le regroupement)
- délais de rétractation de 14 jours (et pas un délais de réflexion de 10 jours)
- IRA plafonnées à 1% sauf la dernière année du crédit où elle tombe à 0.5% mais uniquement pour les remboursements anticipés de plus de 10k€ (par période de 12 mois).

Article L313-15 a écrit :
Lorsqu’une opération de crédit destinée à regrouper des crédits antérieurs comprend un ou des crédits immobiliers dont la part relative ne dépasse pas un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat, le nouveau contrat de crédit est soumis au chapitre Ier du présent titre. Lorsque cette part relative dépasse ce seuil, le nouveau contrat de crédit est soumis au chapitre II du même titre.
Lorsqu’une opération de crédit est destinée à regrouper des crédits mentionnés à l’article L. 312-2, le nouveau contrat de crédit est également soumis au chapitre II du présent titre.

Le chapitre II fait référence à la réglementation des prêts immobiliers. Votre interlocuteur de la banque pro comme celle de la BNP pour maxicool sont à côté de la plaque.

Voyez avec LBP qui en plus fait la meilleur offre.

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Article L313-15 a écrit :

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