Investir dans la location sans être propriétaire de sa résidence principale ?

Bonjour,

concrètement je pense qu’il est très peu probable que j’achète dans 2/3 ans.C’est la période minimum où nous allons rester à Paris, car il faut que je termine mon Master 2, fasse un stage, trouve un autre job, que ma copine trouve un autre job… 3 ans ça serait uniquement si tout se passait de manière parfaite.
Il est malheureusement tout à fait possible que tout ne passe pas comme espéré et que l’on reste "bloqué"à Paris.

Pour ce qui est de Nantes ou Rennes, je tiens à rajouter que l’essentiel de ma famille vit là bas et que c’est donc un lieu où je me rends régulièrement et qui fait partie des favoris dans ma liste de destinations possibles dans le futur.

Bonjour,

J’ai un avis plutôt différent que celui qui vous a été proposé, a votre place j’y penserais fortement. Pour plusieurs raisons :

- A vouloir attendre la situation idéale, on finit par ne rien faire, comme vous dites vous allez peut être rester à Paris.
- Vous dites avoir un salaire faible, l’immobilier semble un investissement intéressant
- Au plutôt vous quitteriez Paris dans 3 ans, rien ne vous empêche a ce moment la de revendre le bien que vous aviez acheté, si la rentabilité est bonne vous devriez vous être enrichit.
- Si vous allez effectivement rejoindre la région, vous pourrez alors vivre dans le bien que vous avez acheté en cas de départ du locataire.

Après à mon avis le plus important est de faire un investissement réussit avant tout ! Pour que dans 3 ans votre patrimoine ai augmenté .

Vous avez été plus rapide que moi… J’allais dire la même chose, je suis actuellement en train de faire exactement la même chose… Par contre moi j’en suis uniquement a la phase d’achat du premier bien… !

Le rendement locatif est une conséquence direct du prix d’achat ! Si c’est une bonne affaire le rendement sera bon, et vendre un appartement avec un rendement conséquent est bien plus facile !

La revente pour achat de la RP est une très bonne chose pour les gens qui habitent dans les villes très chères comme Paris ou Lyon… Selon le salaire il n’est pas forcement possible de pouvoir être propriétaire jeune !

Morey a écrit :

Si votre investissement à un cashflow positif, pas de soucis pour acheter une RP par la suite.

Non, c’est pas si simple.
Si vos revenus sont confortable, que le reste à vivre l’ai, que la banque voit un potentiel en vous, … aucun problème.
Par contre, si vous avez un revenu limité, la situation se complique.
Exemple :
Sans investissement
Vous gagnez 1.500€ net /mois.
Vous n’avez aucun emprunt : taux d’endettement 0%, possibilité d’emprunt à 33% : 500€/mois
Sur 20 ans, vous pouvez donc prétendre à 95.000€ d’emprunt pour votre RP.

Avec investissement
Vous achetez un bien rapportant 700€ mois, et valant 85k€ (notaire inclus avec crédit à 110%), vous obtenez un crédit à 450€/mois.
Le bien s’autofinance, pas de problème.

Vous voulez une RP, vous retournez voir votre banque :
Votre revenu prise en compte est 1.500€ + 70% des loyers : 500€. Soit 2.000€.
Avec la règle des 33%, vous pouvez emprunter 660€.
Sauf que vous avez déjà 450€ d’emprunt.
Donc vous ne pouvez plus emprunter que sur 210€/mois
Sur 20 ans, vous ne pouvez donc plus emprunter que 40.000€ pour votre RP.

Conclusion
Investir avant la RP peux être une solution, mais vous allez attaquer votre capacité d’emprunt.
Tout dépend donc de votre profil, et de si les banques suivront au delà du taux d’endettement.

C’est possible puisque moi-même je l’avais fait.

Néanmoins, J’ai voulu aller voir votre présentation pour me rendre compte de vos revenus avant de répondre, ce que je n’ai pas trouvé.
En effet, comme le dit gunday, tout dépend de votre situation. Il faut caler la taille de l’investissement en tenant compte du probable achat de RP futur.

Même si la vérité est + complexe que ça (i.e c’est + une condition suffisante que nécessaire), ça ne devrait pas vous bloquer pour la RP si vous avez :
Loyer envisagé investissement*0.7 + salaires mensuels < 33%*(Mensualité Investissement + Mensualité RP)

Vous avez peut-être déjà une idée de quelle style de RP vous voudriez (appartement, maison + ou - grande) dans vos régions natales et donc de son prix ?
Si oui, il ne reste plus qu’une inconnue dans l’équation ci-dessus et vous pouvez en déduire le montant d’investissement locatif qui ne vous bloque pas.

La règle des 33% est couramment utilisé par les banques, mais ce n’est pas un extrait d’un texte legislatif.

Pour ma part, j’ai acheté mes deux premiers appartements lorsque je gagnais 1300€ par mois (et 6000€ d’épargne), qui dans ma simulation présentait un cashflow positif avec un financement à 110%. Je n’avais pas encore signé l’acte définitif (seulement le compromis) que je signais le compromis pour ma RP et que la même banque me finançait (en précisant qu’on achetait à deux, avec les mêmes niveaux de revenus et d’épargne).