Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès)

Bonjour Quent,

Premièrement bienvenue sur le Forum.

Je n’ai jamais investi personnellement dans des garages/parking mais j’y ai déjà réfléchis et voici ce que je me suis dit en me mettant à votre place:
- La rentabilité des garages peut facilement atteindre les 10% brut. Est-ce que c’est une bonne affaire à 6,9% ou dois-je chercher plus ? Puis-je négocier ce prix ?
- Comment puis-je obtenir un cash flow positif? Faire un prêt semble la meilleure façon. Les prêts étudiants sont en général avantageux au niveau du taux je crois (à vérifier).
- A l’inverse, quel est ma stratégie d’investissement pour la suite ? Est-ce que je dois me délester des 5000€ maintenant ?
- Aujourd’hui je ne paie pas d’impôts mais quel sera l’impact fiscal dans 3-5 ans ?

En tout cas bravo, c’est un bon projet que de vouloir investir dans un parking à vote âge.
Peut-être que ce ne sera pas celui-ci mais continuer à chercher !

Bon investissement,

Bruno

J’ajouterai : le loyer de 60€ est charge comprises ou non ?

Autres questions, une fois fini vos études, vous restez sur place, ou pensez devoir quitter la ville ?
Si vous quittez la ville, comment gérerez vous ?

Niveau fiscalité, vous ne l’évoquez pas.
Etes vous sur la déclaration des parents ou à votre propre nom ?
Dans tout les cas, il y a des impôts à payer (au moins 15,5% de PS)

Au passage, avez vous regardé les foncières côtés (j’insiste souvent, mais au vu du rendement du parking, les foncières font concurrence)

Bonjour

Bravo pour votre 1er achat.
J’ai eu ce même fil il y a quelques années. Nous avions commencé par des garages.
Cela offre au moins la souplesse d’avoir des loyers modérés  : en cas d’impayé la banque ne risque pas de venir vous enquiquiner et de mettre la personne "dehors" dans ce cas de figure.
Egalement la capacité à ne pas avoir à gérer les déconvenues d’un locataire qui appelle pour une fuite d’eau ou une panne.

Quent3021 a écrit :

Alors il est en sous-sol d’un immeuble, porte métallique coulissante manuellement. La porte pour y accéder depuis l’extérieur est une sorte de portail s’ouvrant manuellement, se fermant à clés. Le garage est bétonné. L’été est plutôt bon. La surface est de 10m2 environ de mémoire.

Un garage pour stationner un véhicule type 407 doit faire minimum 13m². Etes vous sur des dimensions? (ce qui me parait être le minimum lors d’un achat immobilier).

Quent3021 a écrit :

Normalement la co-propriété doit autoriser le stockage, le garage est déjà loué à quelqu’un qui stocke.
Il y a une bonne demande dans les environs.

On ne se base pas sur un "normalement", ni même sur ce qui est dit pas l’agent immobilier ou le vendeur.
Il faut demander et lire le règlement de copropriété pour vérifier que vous avez le droit de louer à quelqu’un ne vivant pas dans le batiment, et si le stockage ou seulement le stationnement est autorisé.

Quent3021 a écrit :

Pour le loyer de 60 euros au niveau des charges, 11 euros par ans sont récupérables sur le propriétaire sur les 58 euros de charges annuelles.

Ca ne répond pas à la question, le loyer mentionné inclut-il déjà ces charges?

Quent3021 a écrit :

Concernant la fiscalité, je suis encore sous le régime de mes parents (21 ans). Je pense quitter la région après mes études, dans ce cas là je gérerai à distance directement par virement bancaire avec l’aide d’un contact (famille dans la région) je pense. Dans l’hypothèse ou je venais à l’acheter…

Donc pour les loyers vous serez (ou plutôt vos parents seront) fiscalisé au TMI de vos parents.

Quent3021 a écrit :

Vous avez raison pour les 5K… Mon second projet serait un studio à 45/50K. Il vaudrait peut-être mieux que je garde les 10K et ensuite faire un crédit par dessus pour ce projet là, j’y pense.

Avec les taux actuels, demander un financement total est plus intéressant, garder votre cash.

Un voisin

Sur une déclaration fiscale indépendante de vos parents, si vous n’avez que ce garage et la pension alimentaire de vos parents, pas de soucis, vous serez largement sous le seuil d’une baisse des APL.