Analyse de la performance et des stratégies d'investissement de VEREIT (ex-American Realty Capital Properties)
Cette discussion analyse en détail l'investissement dans VEREIT (anciennement American Realty Capital Properties, ARCP), une société d'investissement immobilier cotée en bourse. Elle s'étend sur plusieurs mois et couvre des évènements importants impactant la société, dont une controverse comptable, des changements de direction et une fusion avec Realty Income. Les membres partagent leurs points de vue, leurs stratégies d'investissement, et leurs analyses de la situation financière de VEREIT.
Un point central de la discussion concerne la controverse comptable révélée en 2014. Cette situation a entraîné une chute significative du cours de l'action et soulève des questions sur la gestion du risque et la fiabilité du management. Les participants débattent des implications de cette situation, notamment le potentiel impact des poursuites judiciaires et la perte de confiance des investisseurs. L'importance de la transparence et de la qualité de la gouvernance sont soulignées. Plusieurs membres expriment leur inquiétude quant aux décisions du management, perçues comme hâtives et incohérentes.
Plusieurs participants analysent la performance financière de VEREIT, en se concentrant sur des indicateurs clés tels que l'AFFO (Adjusted Funds from Operations), le rendement du dividende, le taux d'occupation, et la valeur nette d'actif (NAV). Ils examinent les données disponibles pour évaluer la solidité du bilan financier et le potentiel de croissance à long terme. Les débats incluent des analyses de la structure du portefeuille immobilier, de la qualité des locataires, et de la stratégie d'acquisition et de cession des actifs. La diversification du portefeuille et la maturité de la dette sont également des sujets récurrents.
La discussion suit l'évolution de la société, notamment le départ de l'ancien CEO et chairman Nicholas Schorsch, et l'arrivée de nouveaux dirigeants. La vente de Cole Capital, une filiale de VEREIT, ainsi que les stratégies de désendettement et de repositionnement du portefeuille sont également analysées. La discussion met en lumière les incertitudes liées à l'évolution de la société et aux futures performances financières. Des interventions soulignent l'importance de la patience et de la gestion à long terme de l'investissement, face à la volatilité du cours de l'action. L'arrivée d'un fonds activiste et les potentielles opérations de fusion-acquisition sont également abordées.
Finalement, la discussion culmine avec l'annonce de la fusion entre VEREIT et Realty Income, ainsi que le spin-off d'une nouvelle entité, Orion Office REIT. Les membres examinent les implications de cette opération pour les investisseurs, notamment la parité d'échange et la distribution des actions d'Orion. Les incertitudes persistent concernant la valorisation future d'Orion et le potentiel impact sur le cours de l'action.
Bonjour,
Cours de bourse de 10,5 $ pour une estimation de l’ANR à 9,5$
Je m’interroge sur la possibilité d’alléger ma position en VEREIT pour passer sur d’autres opportunités mais encore faut-il trouver ces opportunités -)
Pour l’instant je conserve avec en ligne de mire, la poursuite de la normalisation de la situation de VEREIT.
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1 #827 04/08/2016 23h15Ils ont annoncé l’émission de 50 millions de nouvelles actions. Cela risque de ne pas plaire à tout le monde si on estime que VEREIT est encore faiblement valorisé…
Cela peut aussi débloquer leur classification IG et au contraire être un catalyseur. Je ne sais pas.
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1 #828 05/08/2016 12h03
Hall of Fame Étonnant, car en contraction avec le conf call.
Avec une surcote de 10% sur la NAV (d’après mon estimation), ce n’est pas une si mauvaise idée si ça peut accélérer le retour au statut IG.
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Bonjour,
Quel serait donc votre conseil ? Alléger cette action ou en acheter encore ou bien attendre?
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bonjour,
IH n’est pas conseiller financier et ne donne pas de conseils d’achats ou de vente de titres.
Le seul conseil est de lire la file en entier, de comprendre de quoi il en retourne, de creuser le sujet et d’agir (ou pas) en conséquence.
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Hall of Fame Finalement ce sont 60 M d’actions qui sont émises pour $621 M à $10,35 :
VEREIT, Inc. Announces Upsizing and Pricing of Public Offering of Common Stock | Seeking Alpha
J’ai modifié mon tableau Excel comme suit :
- ajout de 60 M d’actions
- diminution de l’endettement "Mortgage notes payable" de $605 M (j’ai supposé 2,5% de frais sur l’émission d’actions).
On peut voir que l’opération fait perdre $0,02 d’AFFO par action : $0,71 vs 0,73.
Par contre, le ratio LTV passe de 46,2% à 42,9% et la NAV augmente de $0,1 par action, à $9,6 (l’émission se faisant à un cours supérieur à mon estimation de NAV, l’effet est relutif).
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InvestisseurHeureux a écrit :
Par contre, le ratio LTV passe de 46,2% à 42,9% et la NAV augmente de $0,1 par action, à $9,6 (l’émission se faisant à un cours supérieur à mon estimation de NAV, l’effet est relutif).
Un début de normalisation ? espérons que le marché en tienne compte et que VER prenne le chemin de O !
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InvestisseurHeureux a écrit :
On peut voir que l’opération fait perdre $0,02 d’AFFO par action : $0,71 vs 0,73.
IH, je n’ai pas vérifié les chiffres, mais en me basant sur vos tableaux, ça c’est la différence entre le "par action" et le "par action pleinement dilué". Vous aviez des chiffres de 0,76 et 0,78 avant, donc la baisse d’AFFO est de 5 cents, soit environ 6.5%, ce qui parait cohérent avec 60 millions d’actions supplémentaires par rapport aux 905 millions actuelles, qui font à peu près 6.5% de plus.
Phrase bizarre en bas de votre tableau précédent (je n’avais pas posté de message juste pour ça, mais maintenant que j’y suis, lol): "On notera que mon estimation d’AFFO est sur la borne basse de la nouvelle guidance du management : $0,75 vs $0,75-$0,78", alors que votre tableau indique 0,78 d’AFFO par action !? Phrase écrite avant modification du tableau ?
Et il semble y avoir un problème du coté du ratio LTV entre le précédent tableau et le nouveau…
EDIT: En fait, il y a maintenant 605,5 millions de "mortgage notes" en moins, ce qui doit correspondre à ce que vous avez déduit qui sera repayé avec les fonds provenant de l’émission d’actions nouvelles [(60 millions * 10.35) - 2.5%]. Par contre, il semble manquer 1 milliards de term loan dans le précédent tableau. Parce que leur ratio (sans doute erroné) LTV n’y était que de 40,7% !
Dernière modification par Mevo (05/08/2016 23h19)
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1 #835 06/08/2016 15h30 Hall of Fame En fait, la première capture d’écran que j’avais postée correspondait à mon hypothèse où le $1 Md de trésorerie était immédiatement utilisé pour remboursé $1 Md de dettes.
J’ai reposté ensuite une capture "normal" sans hypothèse, mais j’ai l’impression que vous voyez toujours l’ancienne image, ce qui entraine une confusion.
Pour que tout soit compréhensible, voici une capture avant et après émission d’actions :
Je joins également mon fichier vereit.xls, pour vérification ou que chacun y mette ses propres hypothèses.
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InvestisseurHeureux a écrit :
En fait, la première capture d’écran que j’avais postée correspondait à mon hypothèse où le $1 Md de trésorerie était immédiatement utilisé pour remboursé $1 Md de dettes.
Le petit soucis est que les $1 milliard de trésorerie apparaissent toujours malgré la disparition des $1 milliard de dette (d’où le ratio LTV faussé à la baisse de 40,7%: Soit il y a $1 milliard d’actif en trop (la trésorerie, dans votre hypothèse), soit il manque $1 milliard de dette). Ce nouveau tableau avec l’avant/après augmentation de capital est parfait !
InvestisseurHeureux a écrit :
J’ai reposté ensuite une capture "normal" sans hypothèse, mais j’ai l’impression que vous voyez toujours l’ancienne image, ce qui entraine une confusion.
J’ai eu une fois ce soucis: il faut changer le nom du fichier. Si vous uploadez un fichier différent avec le même nom, le forum ne le prend pas, il conserve le fichier de départ.
Merci pour le partage du fichier xls.
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Hall of Fame L’annonce de l’émission de $60 M de titres a été avalée sans pb par le marché.
Pour moi une excellente nouvelle, qui va accélérer le retour au statut IG et l’augmentation du dividende en 2017.
EDIT : coquille corrigée
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Hall of Fame Deux après la "manipulation" comptable qui a plombé ARCP, le détail supposé de la manipulation dans cette plainte à la SEC :
SEC a écrit :
FOR IMMEDIATE RELEASE
2016-180
Washington D.C., Sept. 8, 2016 —
The Securities and Exchange Commission today charged two former accounting executives with overstating the financial performance of a large publicly-traded real estate investment trust (REIT) then known as American Realty Capital Properties (ARCP) by purposely inflating a key metric used by analysts and investors to assess the company.
According to the SEC’s complaint, then-chief financial officer Brian S. Block and then-chief accounting officer Lisa P. McAlister devised a scheme to manipulate the calculation of ARCP’s adjusted funds from operations (AFFO), a non-GAAP measure used when the company provided earnings guidance. After warnings from internal accounting staff that an incorrect method was used to calculate AFFO in ARCP’s 2014 first quarter financial results, Block falsified the company’s AFFO presentation in the final hours before filing the company’s second quarter results. With McAlister in his office, Block plugged in fake numbers that concealed the first quarter overstatement of AFFO and made it appear that the company had met second-quarter estimates when, in fact, it had fallen short.
“We allege that these senior executives conjured up numbers to purposely conceal ARCP’s true performance, misleadingly suggesting that the company had met AFFO estimates for the first and second quarters of the year,” said Sanjay Wadhwa, Senior Associate Director of the SEC’s New York Regional Office.
Source : SEC.gov | Executives Charged With Inflating Performance of Real Estate Investment Trust
On a envie de pleurer en relisant :
SEC a écrit :
Block plugged in fake numbers that concealed the first quarter overstatement of AFFO and made it appear that the company had met second-quarter estimates when, in fact, it had fallen short.
Tout ça pour ça ! Deux ans de perdu, le business de Cole Capital bousillé, etc. parce que le CFO a bidouillé légèrement l’AFFO dans une présentation.
La plainte ne mentionne pas que cela se serait fait à la demande de Nicholas Schorsch, contrairement aux allégations de Lisa P. McAlister en 2014 :
WSJ a écrit :
In her suit, the accounting executive, Lisa P. McAlister, alleges Mr. Schorsch instructed her and former Chief Financial Officer Brian Block to shift numbers in the company’s second-quarter results to cover up errors from the first quarter. Ms. McAlister repeatedly expressed concern about the directive to fellow executives and others, including in an email to Grant Thornton LLP, the real-estate-investment trust’s audit firm, but her concerns were ignored, according to the complaint.
Source : Ex-American Realty Chair Schorsch Accused of Ordering Accounting Changes - WSJ
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Des articles sortent maintenant sur le fait que le procureur chercherait à faire témoigner Brian Block (message précédent) pour atteindre Nicholas Schorsch.
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Bonjour,
Le 04/08/2016, IH a publié sa valorisation de VERIET sur la base des comptes au 30/06/2016.
Il retient (avant l’augmentation de capital) comme nombre d’actions :
- 905.19 M pour les actions communes
- 931.205 pour les actions pleinement diluées.
Je dois dire que je n’arrive pas à retrouver ces chiffres sur le rapport publiés par VEREIT.
Quelqu’un peut il m’aider ?
Merci.
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3 #842 11/09/2016 19h05Parker, le plus simple (à mon avis, en tout cas, c’est comme ça que je fais):
Aller sur le site de la SEC www.sec.gov, l’avantage c’est que tout se trouve au même endroit, de la même façon et c’est assez standardisé en général.
Entrer le ticker ou le nom de la société dans la case "Search EDGAR" vers le bas à droite et chercher le dernier "10-Q" pour le dernier rapport trimestriel ou "10-K" pour le dernier rapport annuel.
Si vous ouvrez le dernier 10-Q, tout au début, dans l’entête, vous pourrez lire "There were 905,189,950 shares of common stock of VEREIT, Inc. outstanding as of August 2, 2016.". Donc ce chiffre inclus quelques actions supplémentaires qui ont été émises entre le 30 juin et le 2 août, parce qu’il y avait 904,797,960 actions en circulation au 30 juin (vous retrouvez ça en bas de page 2 au début du rapport financier).
Page 5, vous retrouvez un tableau récapitulant les mouvements sur le nombre d’actions sur la période ("CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY").
Et pages 61 à 63, dans le tableau avec la communication des FFO et AFFO, vous retrouvez le "Weighted-average shares of common stock outstanding - diluted". A noter que le "Weighted-average shares of common stock outstanding - basic" y est un peu inférieur au chiffre initial, sans doute que certaines actions doivent être considérées comme "dilutives" dans cette section (la différence est faible).
Voilà. Vous pouvez également trouver les infos sur le site de chaque société, mais il faut aller au bon endroit, et chercher dans des rapports souvent assez différents. La base EDGAR est plus pratique de ce coté.
Dernière modification par Mevo (11/09/2016 19h21)
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Bonjour,
pour info
Ancien directeur financier Brian Bloc arrêté
Former American Realty Capital CFO Arrested on Securities Fraud Charges - WSJ
VEREIT: This Was Bad News - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha
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1 #845 20/10/2016 11h18 Hall of Fame Pas d’actualité mais un graphique pour montrer les valorisations des différentes foncières "triple net" américaines :
Plutôt qu’un classique Cours/FFO qui ne capte pas toujours les différences d’endettement, le graphique montre l’EV/l’EBITDA prévisionnel.
On voit bien la différence de traitement par "monsieur le marché", entre les stars (NNN, O) et les challengers (VER, WPC, SRC).
STOR, dont l’IPO est récente mais qui possède déjà un gros patrimoine immobilier diversifié, est entre les deux.
Si l’on compare avec la notation de la dette par S&P (source : REITWatch) :
- BBB+ pour O et NNN
- BBB pour WPC
- BBB- pour STOR et SRC
- BB+ pour VER
On peut s’étonner du traitement boursier de WPC, mais elle a un profil particulier (présence à l’international, gestion pour compte de tiers…).
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1 #846 02/11/2016 15h28 Hall of Fame Publication du T3-2016, houra, VEREIT est enfin redevenu Investment Grade !
VEREIT a écrit :
S&P raised its corporate credit rating of VEREIT to ’BB+’ from ’BB’ and the rating on corporate debt to ’BBB-’ from ’BB+’
-
Sinon, c’est toujours pareil : des cessions de biens immobiliers, une baisse de l’endettement, une baisse de l’AFFO et pas de hausse du dividende pour l’heure.
VEREIT a écrit :
2016 AFFO Guidance
The Company is reaffirming its previously issued 2016 AFFO per diluted share guidance range of $0.75 - $0.78.
vs un dividende de $0,55 ; donc largement couvert.
Les cessions se sont faites à un taux de capitalisation de 6,6% :
VEREIT a écrit :
Property Dispositions
Dispositions year-to-date through October 28, 2016, totaled $803.3 million at an average cash cap rate of 6.6%.
Taux d’occupation toujours à 98% :
VEREIT a écrit :
As of September 30, 2016, the Company’s portfolio consisted of 4,213 properties with total portfolio occupancy of 98.0%, investment grade tenancy of 41.5% and a weighted-average remaining lease term of 10.0 years.
La filiale de gestion de SCPIs (du moins l’équivalent aux USA) progresse légèrement, mais continue à contribuer bien peu à l’AFFO de VEREIT :
VEREIT a écrit :
AFFO and AFFO per Diluted Share
Cole Capital segment AFFO for the quarter ended September 30, 2016 increased $10.7 million to $15.7 million, as compared to $5.0 million for the same quarter in 2015, and AFFO per diluted share increased $0.01 to $0.02 per diluted share, as compared to $0.01 for the same quarter in 2015.
Lancement d’un programme d’émissions d’action à discrétion, directement sur le marché (pour en profiter pour émettre des titres lorsque le cours passe au-dessus de la NAV, même temporairement) :
VEREIT a écrit :
In September 2016, the Company established a continuous offering program pursuant to which the Company can offer and sell its common stock in "at-the-market" offerings or certain other transactions up to an aggregate $750.0 million from time to time as determined by the Company.
-
En résumé, VEREIT a maintenant toutes les cartes en main pour aller de l’avant : cela aura pris quasiment deux ans, après la "fraude" comptable dont nous avons abondement parlé.
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Merci pour le retour. Et bravo pour votre ténacité.
Par "à discrétion " vous voulez dire qu’ils émettent des titres quand ils veulent (et jugent le prix supérieur à la NAV) et dans la quantité qu’ils veulent ? Sans autre forme d’information au marché ?
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MisterVix, je comprend que oui, sauf qu’il existe une limite maximale globale: $750 millions, et l’information arrivera "par après" dans leurs publications trimestrielles…
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2 #849 03/11/2016 10h11 Hall of Fame Mon estimation habituelle après les trimestriels :
Pour le taux de capitalisation, j’ai simplement utilisé : "Dispositions year-to-date through October 28, 2016, totaled $803.3 million at an average cash cap rate of 6.6%.".
Dans le document Net Lease Investment Outlook Q1-2016, on est même bien en-dessous (à supposer que les propriétés de VEREIT soient représentatives) :
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1 #850 15/11/2016 18h11Vereit passe Investment Grade par Fitch :
Vereit wins investment-grade rating from Fitch - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha
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