VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

corsaire00 · #826

Bonjour,

Cours de bourse de 10,5 $ pour une estimation de l’ANR à 9,5$
Je m’interroge sur la possibilité d’alléger ma position en VEREIT pour passer sur d’autres opportunités mais encore faut-il trouver ces opportunités -)

Pour l’instant je conserve avec en ligne de mire, la poursuite de la normalisation de la situation de VEREIT.

Jef56 · #827

Ils ont annoncé l’émission de 50 millions de nouvelles actions. Cela risque de ne pas plaire à tout le monde si on estime que VEREIT est encore faiblement valorisé…

Cela peut aussi débloquer leur classification IG et au contraire être un catalyseur. Je ne sais pas.

InvestisseurHeureux · #828

Étonnant, car en contraction avec le conf call.

Avec une surcote de 10% sur la NAV (d’après mon estimation), ce n’est pas une si mauvaise idée si ça peut accélérer le retour au statut IG.

bassman4 · #829

Bonjour,

Quel serait donc votre conseil ? Alléger cette action ou en acheter encore ou bien attendre?

MaximusDM · #830

bonjour,
IH n’est pas conseiller financier et ne donne pas de conseils d’achats ou de vente de titres.
Le seul conseil est de lire la file en entier, de comprendre de quoi il en retourne, de creuser le sujet et d’agir (ou pas) en conséquence.

bassman4 · #831

D’accord, c’est gentil d’avoir répondu

InvestisseurHeureux · #832

Finalement ce sont 60 M d’actions qui sont émises pour $621 M à $10,35 :
VEREIT, Inc. Announces Upsizing and Pricing of Public Offering of Common Stock | Seeking Alpha

J’ai modifié mon tableau Excel comme suit :
- ajout de 60 M d’actions
- diminution de l’endettement "Mortgage notes payable" de $605 M (j’ai supposé 2,5% de frais sur l’émission d’actions).

On peut voir que l’opération fait perdre $0,02 d’AFFO par action : $0,71 vs 0,73.

Par contre, le ratio LTV passe de 46,2% à 42,9% et la NAV augmente de $0,1 par action, à $9,6 (l’émission se faisant à un cours supérieur à mon estimation de NAV, l’effet est relutif).

loulou75015 · #833

InvestisseurHeureux a écrit :
Par contre, le ratio LTV passe de 46,2% à 42,9% et la NAV augmente de $0,1 par action, à $9,6 (l’émission se faisant à un cours supérieur à mon estimation de NAV, l’effet est relutif).

Un début de normalisation ? espérons que le marché en tienne compte et que VER prenne le chemin de O !

Mevo · #834

InvestisseurHeureux a écrit :
On peut voir que l’opération fait perdre $0,02 d’AFFO par action : $0,71 vs 0,73.

IH, je n’ai pas vérifié les chiffres, mais en me basant sur vos tableaux, ça c’est la différence entre le "par action" et le "par action pleinement dilué". Vous aviez des chiffres de 0,76 et 0,78 avant, donc la baisse d’AFFO est de 5 cents, soit environ 6.5%, ce qui parait cohérent avec 60 millions d’actions supplémentaires par rapport aux 905 millions actuelles, qui font à peu près 6.5% de plus.

Phrase bizarre en bas de votre tableau précédent (je n’avais pas posté de message juste pour ça, mais maintenant que j’y suis, lol): "On notera que mon estimation d’AFFO est sur la borne basse de la nouvelle guidance du management : $0,75 vs $0,75-$0,78", alors que votre tableau indique 0,78 d’AFFO par action !? Phrase écrite avant modification du tableau ?

Et il semble y avoir un problème du coté du ratio LTV entre le précédent tableau et le nouveau…
EDIT: En fait, il y a maintenant 605,5 millions de "mortgage notes" en moins, ce qui doit correspondre à ce que vous avez déduit qui sera repayé avec les fonds provenant de l’émission d’actions nouvelles [(60 millions * 10.35) - 2.5%]. Par contre, il semble manquer 1 milliards de term loan dans le précédent tableau. Parce que leur ratio (sans doute erroné) LTV n’y était que de 40,7% !

Dernière modification par Mevo (05/08/2016 23h19)

InvestisseurHeureux · #835

En fait, la première capture d’écran que j’avais postée correspondait à mon hypothèse où le $1 Md de trésorerie était immédiatement utilisé pour remboursé $1 Md de dettes.

J’ai reposté ensuite une capture "normal" sans hypothèse, mais j’ai l’impression que vous voyez toujours l’ancienne image, ce qui entraine une confusion.

Pour que tout soit compréhensible, voici une capture avant et après émission d’actions :

Je joins également mon fichier vereit.xls, pour vérification ou que chacun y mette ses propres hypothèses.

Mevo · #836

InvestisseurHeureux a écrit :
En fait, la première capture d’écran que j’avais postée correspondait à mon hypothèse où le $1 Md de trésorerie était immédiatement utilisé pour remboursé $1 Md de dettes.

Le petit soucis est que les $1 milliard de trésorerie apparaissent toujours malgré la disparition des $1 milliard de dette (d’où le ratio LTV faussé à la baisse de 40,7%: Soit il y a $1 milliard d’actif en trop (la trésorerie, dans votre hypothèse), soit il manque $1 milliard de dette). Ce nouveau tableau avec l’avant/après augmentation de capital est parfait !

InvestisseurHeureux a écrit :
J’ai reposté ensuite une capture "normal" sans hypothèse, mais j’ai l’impression que vous voyez toujours l’ancienne image, ce qui entraine une confusion.

J’ai eu une fois ce soucis: il faut changer le nom du fichier. Si vous uploadez un fichier différent avec le même nom, le forum ne le prend pas, il conserve le fichier de départ.

Merci pour le partage du fichier xls.

InvestisseurHeureux · #837

L’annonce de l’émission de $60 M de titres a été avalée sans pb par le marché.

Pour moi une excellente nouvelle, qui va accélérer le retour au statut IG et l’augmentation du dividende en 2017.

EDIT : coquille corrigée

faguoren · #838

Plutot 60 millions de titres

InvestisseurHeureux · #839

Deux après la "manipulation" comptable qui a plombé ARCP, le détail supposé de la manipulation dans cette plainte à la SEC :

SEC a écrit :
FOR IMMEDIATE RELEASE
2016-180
Washington D.C., Sept. 8, 2016 —

The Securities and Exchange Commission today charged two former accounting executives with overstating the financial performance of a large publicly-traded real estate investment trust (REIT) then known as American Realty Capital Properties (ARCP) by purposely inflating a key metric used by analysts and investors to assess the company.

According to the SEC’s complaint, then-chief financial officer Brian S. Block and then-chief accounting officer Lisa P. McAlister devised a scheme to manipulate the calculation of ARCP’s adjusted funds from operations (AFFO), a non-GAAP measure used when the company provided earnings guidance. After warnings from internal accounting staff that an incorrect method was used to calculate AFFO in ARCP’s 2014 first quarter financial results, Block falsified the company’s AFFO presentation in the final hours before filing the company’s second quarter results. With McAlister in his office, Block plugged in fake numbers that concealed the first quarter overstatement of AFFO and made it appear that the company had met second-quarter estimates when, in fact, it had fallen short.

“We allege that these senior executives conjured up numbers to purposely conceal ARCP’s true performance, misleadingly suggesting that the company had met AFFO estimates for the first and second quarters of the year,” said Sanjay Wadhwa, Senior Associate Director of the SEC’s New York Regional Office.

Source : SEC.gov | Executives Charged With Inflating Performance of Real Estate Investment Trust

On a envie de pleurer en relisant :

SEC a écrit :
Block plugged in fake numbers that concealed the first quarter overstatement of AFFO and made it appear that the company had met second-quarter estimates when, in fact, it had fallen short.

Tout ça pour ça ! Deux ans de perdu, le business de Cole Capital bousillé, etc. parce que le CFO a bidouillé légèrement l’AFFO dans une présentation.

La plainte ne mentionne pas que cela se serait fait à la demande de Nicholas Schorsch, contrairement aux allégations de Lisa P. McAlister en 2014 :

WSJ a écrit :
In her suit, the accounting executive, Lisa P. McAlister, alleges Mr. Schorsch instructed her and former Chief Financial Officer Brian Block to shift numbers in the company’s second-quarter results to cover up errors from the first quarter. Ms. McAlister repeatedly expressed concern about the directive to fellow executives and others, including in an email to Grant Thornton LLP, the real-estate-investment trust’s audit firm, but her concerns were ignored, according to the complaint.

Source : Ex-American Realty Chair Schorsch Accused of Ordering Accounting Changes - WSJ

Mevo · #840

Des articles sortent maintenant sur le fait que le procureur chercherait à faire témoigner Brian Block (message précédent) pour atteindre Nicholas Schorsch.

Parker · #841

Bonjour,

Le 04/08/2016, IH a publié sa valorisation de VERIET sur la base des comptes au 30/06/2016.
Il retient (avant l’augmentation de capital) comme nombre d’actions :
- 905.19 M pour les actions communes
- 931.205 pour les actions pleinement diluées.

Je dois dire que je n’arrive pas à retrouver ces chiffres sur le rapport publiés par VEREIT.

Quelqu’un peut il m’aider ?

Merci.

Mevo · #842

Parker, le plus simple (à mon avis, en tout cas, c’est comme ça que je fais):

Aller sur le site de la SEC www.sec.gov, l’avantage c’est que tout se trouve au même endroit, de la même façon et c’est assez standardisé en général.

Entrer le ticker ou le nom de la société dans la case "Search EDGAR" vers le bas à droite et chercher le dernier "10-Q" pour le dernier rapport trimestriel ou "10-K" pour le dernier rapport annuel.

Si vous ouvrez le dernier 10-Q, tout au début, dans l’entête, vous pourrez lire "There were 905,189,950 shares of common stock of VEREIT, Inc. outstanding as of August 2, 2016.". Donc ce chiffre inclus quelques actions supplémentaires qui ont été émises entre le 30 juin et le 2 août, parce qu’il y avait 904,797,960 actions en circulation au 30 juin (vous retrouvez ça en bas de page 2 au début du rapport financier).

Page 5, vous retrouvez un tableau récapitulant les mouvements sur le nombre d’actions sur la période ("CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN EQUITY").

Et pages 61 à 63, dans le tableau avec la communication des FFO et AFFO, vous retrouvez le "Weighted-average shares of common stock outstanding - diluted". A noter que le "Weighted-average shares of common stock outstanding - basic" y est un peu inférieur au chiffre initial, sans doute que certaines actions doivent être considérées comme "dilutives" dans cette section (la différence est faible).

Voilà. Vous pouvez également trouver les infos sur le site de chaque société, mais il faut aller au bon endroit, et chercher dans des rapports souvent assez différents. La base EDGAR est plus pratique de ce coté.

Dernière modification par Mevo (11/09/2016 19h21)

pitivier · #843

Bonjour,
pour info

Ancien directeur financier Brian Bloc arrêté

Former American Realty Capital CFO Arrested on Securities Fraud Charges - WSJ

VEREIT: This Was Bad News - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Gamma76 · #844

Joli jeu de mots :-)

"Vereit Bad news"

InvestisseurHeureux · #845

Pas d’actualité mais un graphique pour montrer les valorisations des différentes foncières "triple net" américaines :

Plutôt qu’un classique Cours/FFO qui ne capte pas toujours les différences d’endettement, le graphique montre l’EV/l’EBITDA prévisionnel.

On voit bien la différence de traitement par "monsieur le marché", entre les stars (NNN, O) et les challengers (VER, WPC, SRC).

STOR, dont l’IPO est récente mais qui possède déjà un gros patrimoine immobilier diversifié, est entre les deux.

Si l’on compare avec la notation de la dette par S&P (source : REITWatch) :
- BBB+ pour O et NNN
- BBB pour WPC
- BBB- pour STOR et SRC
- BB+ pour VER

On peut s’étonner du traitement boursier de WPC, mais elle a un profil particulier (présence à l’international, gestion pour compte de tiers…).

InvestisseurHeureux · #846

Publication du T3-2016, houra, VEREIT est enfin redevenu Investment Grade !

VEREIT a écrit :
S&P raised its corporate credit rating of VEREIT to ’BB+’ from ’BB’ and the rating on corporate debt to ’BBB-’ from ’BB+’

-

Sinon, c’est toujours pareil : des cessions de biens immobiliers, une baisse de l’endettement, une baisse de l’AFFO et pas de hausse du dividende pour l’heure.

VEREIT a écrit :
2016 AFFO Guidance
The Company is reaffirming its previously issued 2016 AFFO per diluted share guidance range of $0.75 - $0.78.

vs un dividende de $0,55 ; donc largement couvert.

Les cessions se sont faites à un taux de capitalisation de 6,6% :

VEREIT a écrit :
Property Dispositions
Dispositions year-to-date through October 28, 2016, totaled $803.3 million at an average cash cap rate of 6.6%.

Taux d’occupation toujours à 98% :

VEREIT a écrit :
As of September 30, 2016, the Company’s portfolio consisted of 4,213 properties with total portfolio occupancy of 98.0%, investment grade tenancy of 41.5% and a weighted-average remaining lease term of 10.0 years.

La filiale de gestion de SCPIs (du moins l’équivalent aux USA) progresse légèrement, mais continue à contribuer bien peu à l’AFFO de VEREIT :

VEREIT a écrit :
AFFO and AFFO per Diluted Share
Cole Capital segment AFFO for the quarter ended September 30, 2016 increased $10.7 million to $15.7 million, as compared to $5.0 million for the same quarter in 2015, and AFFO per diluted share increased $0.01 to $0.02 per diluted share, as compared to $0.01 for the same quarter in 2015.

Lancement d’un programme d’émissions d’action à discrétion, directement sur le marché (pour en profiter pour émettre des titres lorsque le cours passe au-dessus de la NAV, même temporairement) :

VEREIT a écrit :
In September 2016, the Company established a continuous offering program pursuant to which the Company can offer and sell its common stock in "at-the-market" offerings or certain other transactions up to an aggregate $750.0 million from time to time as determined by the Company.

-

En résumé, VEREIT a maintenant toutes les cartes en main pour aller de l’avant : cela aura pris quasiment deux ans, après la "fraude" comptable dont nous avons abondement parlé.

MisterVix · #847

Merci pour le retour. Et bravo pour votre ténacité.

Par "à discrétion " vous voulez dire qu’ils émettent des titres quand ils veulent (et jugent le prix supérieur à la NAV) et dans la quantité qu’ils veulent ? Sans autre forme d’information au marché ?

Mevo · #848

MisterVix, je comprend que oui, sauf qu’il existe une limite maximale globale: $750 millions, et l’information arrivera "par après" dans leurs publications trimestrielles…

InvestisseurHeureux · #849

Mon estimation habituelle après les trimestriels :

Pour le taux de capitalisation, j’ai simplement utilisé : "Dispositions year-to-date through October 28, 2016, totaled $803.3 million at an average cash cap rate of 6.6%.".

Dans le document Net Lease Investment Outlook Q1-2016, on est même bien en-dessous (à supposer que les propriétés de VEREIT soient représentatives) :

Kangoorico · #850

Vereit passe Investment Grade par Fitch :
Vereit wins investment-grade rating from Fitch - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

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