LonguesJambes : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en héritage)

Les questions à se poser, c’est :
- est-ce que tout le monde est sur la même longueur d’ondes (frère et sœur) ? Si certains veulent de l’argent et d’autres des biens, cela peut freiner. Si tout le monde veut garder l’immeuble, peut-être étudier mieux sa mise en location.
- les deux appartements vides le sont par négligence (pas de temps pour trouver des locataires) ou pas de location dans ce coin ? Et à combien (pour la rentabilité de l’opération) ?
- Avez-vous fait chiffrer les travaux pour l’extérieur ? Et pour par exemple diviser les biens en 4 de 75m² (ou meilleur panachage) ou même une remise en l’état ? Le montant ne sera peut-être pas dissuasif finalement selon ce qu’il y a à faire. 4 appartements de 75m² peut permettre de le découper facilement dans la fratrie.
- le commerce en RDC est-il sain et pérenne ?

Mais la base est de savoir (si le jeu en vaut la chandelle), est-ce que vous voulez (et vos frères et soeurs) être en indivision sur ce bien.
D’autres auront sans doute plus de question.

Je suis ravi de lire ces 2 réactions avec déjà de bons conseils.
Par ex. une division en autant d’apparts que de parts d’héritage.
Ainsi que le commentaire

L’idée d’une SCI (pour éviter toute indivision) peut être intéressante et à terme les parts peuvent bouger (cession d’un des frères/sœur qui souhaiteraient abandonner le navire)

Merci aussi pour ces questions pertinentes (et les encouragements). Je vais tenter de répondre aux plus faciles…

@Kabal :

- est-ce que tout le monde (frère et sœur) est sur la même longueur d’ondes?

C’est sûr que c’est un point crucial. Pour être franc, le reste de la fratrie n’a pas été invité dans cette discussion actuellement.
Comme je suis le plus "branché" finances, ma mère m’a consulté pour réfléchir dans un premier temps à différentes options. Rien ne presse en terme de cette transmission.

- les deux appartements vides le sont par négligence (pas de temps pour trouver des locataires) ou pas de location dans ce coin ?

Les 2 appartements sont vides surtout pour raison de vétusté (pas d’isolation sonore, vieilles cuisines et SDBs), et surtout parce que le tout (local pro et 2 apparts) communique sans séparation autre que de simples portes intérieures.

- Avez-vous fait chiffrer les travaux pour l’extérieur ?

Un ami architecte avait estimé rapidement qu’il y en aurait pour au moins 250.000 € pour une remise en l’état.

- le commerce en RDC est-il sain et pérenne ?

Le commerce est sain mais pas pérenne car le gérant va prendre sa retraite avec l’expiration du bail. Donc tout peut être modifié aussi en RDC.

@GAMMA 76

- Votre mère a-t-elle les moyens de contracter un prêt travaux ou de financer des travaux (dans le but d’obtenir des loyers à court terme et vous laisser un bien de bonne qualité) ?

Les moyens, a priori oui, car elle a par ex. elle-même déjà 2 apparts en location. En revanche, son intérêt n’est actuellement pas vraiment de lancer ces travaux elle-même. D’où la recherche d’alternatives.

- Don intégral de son vivant ou conservation de l’usufruit ? (pour à plus ou moins long terme palier un éventuel problème de dépendance/vieillesse)

C’est un point ouvert. Elle ne dépend pas des revenus éventuels de cet immeuble pour assurer sa retraite/dépendance éventuelle.
Si on trouve une solution "familiale", elle gardera probablement l’usufruit (au minimum).
Si la solution d’un partenaire extérieur fonctionne, cela serait réglé avec les parts de SCI.

- L’un de vous serait-il en mesure de gérer les affaires courantes de cette SCI (ou trouver un tiers qui pourrait éviter tout litige et éviterait la gestion administrative (mais impliquant des charges supplémentaires)) ?

Oui dans les 2 cas.

Merci à Bernard2k pour cette dernière réponse.

- affiner le revenu locatif potentiel
- affiner le montant des travaux (En première approche le chiffrage de votre ami archi, à 1000 €/m2, est dissuasif.)
- estimer le prix de vente potentiel, en l’état.

Ces 3 points sont tout en haut de notre todo-list!

Je souhaitais ramener la discussion sur l’option B (créative) citée en fin de mon 1er message, et avoir un retour là-dessus, si des membres estiment ce genre de montage faisable.

B. Attention, je vais être créatif (et vous allez vite voir que je n’y connais pas grand-chose).
a. Démembrement.
b. Création d’une SCI familiale pour la nue-propriété.
c. Contrat de partenariat avec un petit promoteur local : on lui cède « gratuitement » l’usufruit sur 20 ans (par ex.) en échange des travaux de rénovation/aménagement.
Il se rémunère sur les loyers des apparts et/ou bureaux / locaux pro qu’il aura réussi à aménager.

Bonne semaine à tous.

LonguesJambes a écrit :

C’est sûr que c’est un point crucial. Pour être franc, le reste de la fratrie n’a pas été invité dans cette discussion actuellement.
Comme je suis le plus "branché" finances, ma mère m’a consulté pour réfléchir dans un premier temps à différentes options. Rien ne presse en terme de cette transmission.

Personnellement en plus de plancher sur le bien, je plancherais sérieusement sur cette partie là. Des frères et sœurs susceptibles pourraient mal voir que vous fassiez les choses derrière leur dos. Que se passera-t-il s’ils ne sont pas d’accord pour racheter les parts, pour faire les travaux (250k€ de crédit !) ou aider votre mère à prendre un crédit, etc… Tout se joue sur la volonté de vos frères et sœurs qui peuvent ruiner ou démotiver un tel projet. Avez-vous (vous et votre mère) envie de plancher sur un truc qui ne correspond pas à la vie des autres.