Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio)

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Il est vrai que je n’ai pas provisionné de vacances locatives (en règle général, il y a une moyenne à prévoir, où cela se fait en étudiant l’historique du logement?) ainsi que les travaux imprévisibles (pour lesquels, peut-être, doit-on établir une valeur minimale?).

Ce calcul n’est autre que celui du site rendementlocatif (mea culpa si sa citation est interdite), sur lequel je me base pour le moment (à tort peut-être), il me semble que l’imposition sur les loyers est bien prise en compte.

Sûr, je dirais non. Comme vous le soulevez, nous sommes jeunes et tout peut arriver. J’ai de fortes attaches par ici, ma compagne aussi, donc à priori, aucune raison de partir du coin.

En fait, je me dis surtout que, les taux d’intérêts étant très bas cette année, nos finances nous le permettant, ainsi que nos jeunes âges sont tant d’arguments pour investir dès à présent.

Alex, je trouve à peu près la même rentabilité que vous. Attention aux subtilités suivantes :
- 36,5 k€ net vendeur = avec les frais de notaire, ça donne 39 420 € environ pour l’acheteur.
- il faut ajouter le coût des travaux avant de le mettre en location. Même un "coup de peinture" est à chiffrer.
- charges de copro à 630 € : attention, une partie des charges de copro est récupérable sur le locataire (suivant si elles ont la nature de charges locatives ou non). Si les 630 € sont la totalité des charges de copro, il devrait donc y en avoir une partie dans les charges locatives (donc incluses dans les 240 € de charges locatives). Mais c’est possible aussi que ces 630 € soient spécifiquement les charges bailleur. A vérifier.
- a priori, il faut ajouter une assurance PNO.
- pour la vacance, normalement un studio se loue bien. Un mois tous les 2 ans pourrait suffire.
- pour les travaux, s’il n’y a rien d’important à prévoir, vu la faible surface du logement, je compterais seulement une quinzaine d’€/mois en moyenne.

Au total, je trouve aussi dans les 6-7 % nets, avant impôt. Pour l’imposition, kiwai a raison mais il part un peu vite sur location nue, micro-foncier et TMI de 14 %. L’imposition va dépendre du type de location (nue ou meublé), de qui l’achète (vu que vous n’êtes pas au même TMI), et de l’option prise (par exemple, en nu, réel ou micro-foncier ?).

Vous partez sur de la location nue ou meublée ? Le bien est vide ou vendu loué ?
Sur une petite surface, le meublé présente deux avantages :
- plutôt avantageux fiscalement
- pouvoir meubler de façon adaptée à la petite surface. Les meubles doivent être mesurés au cm près puis rentrés au chausse-pied, le lit est souvent un lit-placard ou un canapé-lit… Par rapport à cette spécificité d’équipement, un petit studio bien meublé, qui apparaît à la fois agencé avec astuce, cosy et décoré avec goût, cela représente un vrai avantage par rapport à la location nue.
Parce que le locataire d’un petit studio en location nue, il est jeune et donc il fait souvent avec les meubles disparates récupérés dans la famille. Si aucun meuble ne rentre dans vos 17 m2 et qu’il peut trouver un studio plus grand pour peut-être 10 ou 20 €/mois en plus chaque mois, il risque de ne pas louer le votre.

Déjà, il faut distinguer :
- location nue = revenus fonciers
- meublé = BIC.
Ce n’est pas la même ligne de vos impôts et ça ne fonctionne pas pareil.

En nu, vos loyers perçus constituent vos revenus fonciers bruts. Pour passer aux revenus nets imposables, deux régimes sont possibles :
- micro-foncier -> abattement des loyers de 30 % forfaitaire. Net imposable = brut x 0,7.
- réel. Il faut déduire vos charges déductibles une par une, y compris les travaux et les intérêts d’emprunt. Net imposable = brut moins toutes les charges déductibles.

C’est sur ce revenu net imposable, ainsi calculé, que vous paierez 14 % d’IR et 15,5 % de PS. Le calcul explicité par kiwai pour le micro-foncier est parfaitement juste.

En meublé (LMNP), on parle de BIC  :
-micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos loyers.
- réel : c’est là que c’est fiscalement intéressant : l’achat + travaux éventuels constituent un capital à amortir. Les amortissements sont un lissage dans le temps de l’investissement initial. Cet amortissement + les charges courantes suffit généralement à être > loyers, donc pas de bénéfice, donc pas d’impôt (pas d’impôt sur cette activité ; par contre ça ne crée pas de déficit donc ça ne diminue pas vos autres revenus imposables). En gros, en LMNP au réel, on ne va pas payer d’impôt sur les loyers pendant 10 ans environ, et puis après, on va en repayer très progressivement. En effet, tout l’investissement ne s’amortit pas sur la même durée, donc au fur et à mesure des années qui passent, les parties les plus éphémères (meubles, revêtements) ont fini leur amortissement donc ça fait des charges en moins donc du bénéfice qui réapparait progressivement.
Mais ça nécessite d’avoir un expert-comptable ce qui représente une charge financière significative. Cela dit, si vous êtes motivé à continuer à investir dans d’autres studios meublés, le réel pourrait se jusitifier (car l’expert-comptable qui traite 3 meublés ne vous coûte pas 3 fois plus que celui qui traite un meublé).
Dans les deux cas, vous êtes ensuite imposable au TMI + PS de 29,5 % tout pareil qu’en revenus fonciers.

le premier étant particulièrement intéressant lorsque les charges sont inférieures aux 50% par rapport au second

Ca c’est faux, parce que le réel ne permet pas seulement de déduire les charges au sens courant du terme, mais aussi l’amortissement. La déduction est donc presque toujours bien supérieure à 50 %, et même en fait totale pendant au moins les 10 premières années après l’investissement.

en meublé (317*50/100)=158,5*0,295 soit 46,75€/mois

ce calcul est juste pour le micro-BIC si ce n’est qu’en meublé on peut louer plus cher.

Supposons un loyer de 370 € par mois :
-micro-BIC, vous paierez 29,5 % de 50 % de 370 € soit 54 € par mois.
- réel : vous paierez 29,5 % de (loyers - charges y compris l’amortissement : résultat zéro), donc 0 € par mois.

A noter : en LMNP il y a une taxe supplémentaire à payer : la CFE.

Oui, c’est compliqué. Si vous voulez faire simple, restez en micro : micro-foncier en nu ou micro-BIC en meublé. C’est quand on veut bénéficier des optimisations fiscales permises par le réel que ça se complique. On n’a rien sans rien.

Les charges citées plus haut sont :
TF 324€/an
Charges de co-pro 630€/an
total = 954 €
Par rapport au loyer de 3800 €, les charges représentent 25 %.

Du point de vue des revenus fonciers au réel, on peut ajouter :
environ 180 € de travaux en moyenne annuelle
environ 600 € d’intérêts les 2-3 premiers années (nettement moins ensuite)
assurance PNO : aucune idée du montant, disons 50 €
le forfait 20 € de frais administratifs
total =  1804 € soit 47 % du revenu brut.

A ce niveau de charges il est théoriquement intéressant d’opter pour le réel plutôt que de rester au micro-foncier (si on loue nu).

Néanmoins, je redis ce que j’ai déjà écrit plus haut : encore faut-il savoir si les 630 € de charges de co-pro sont 100 % bailleurs (non récupérables auprès du locataire) ou bien si elles incluent tout ou partie des charges locatives, auquel cas les charges de copro réellement à la charge du bailleur sont plus basses que les 630 € indiqués.

Bonjour
2 questions pour moi :
1- Au vu des différences de revenus, est ce que vous pacser ne serait pas intéressant fiscalement ?
Surtout si c’est pour ensuite investir ensemble.

2- Au niveau des charges, qu’est ce qui est compris dans les différentes charges ?

dalki a écrit :

Alex49 je vous invite de mon côté à faire une simulation du coût total de la fiscalité sur la durée du crédit. De manière à vérifier que le cout fiscal de cet investissement ne soit pas trop élevé par rapport à la valeur du bien.

Ce n’est pas inintéressant de faire ce calcul. Mais il me semble encore plus intéressant de raisonner en rentabilité nette (après impôts) et cashflow net (après impôt).

La part qu’on donne à l’état importe peu, pourvu qu’il en reste assez pour qu’on soit content.

Si par exemple on me propose une mission que je peux faire en un mois, payée 1 million d’euros brut, et imposée à 75 %, je ne vais pas refuser parce que le coût fiscal est de 750 000 €. Je vais accepter parce que le revenu net est de 250 000 €.

Petit aparté :
Toutes les réponses ci-dessus, sont bien explicites mais elle peuvent "effrayer ou submerger" au premier abord.
En tout cas moi j’étais submergé au début…

Toutes ces informations ne doivent pas vous décourager. Avoir le courage d’investir à vos âges c’est une chance.

Pour en revenir à votre bien :
Au niveau du loyer, comment as t-il était estimé ? vous avez fait une étude de marché en regardant des annonces de location ?

DinoZaures a écrit :

Acquérir de l’immobilier physique nécessite de sortir une grosse somme en une fois, alors que vous pouvez investir en bourse plus progressivement (OHI= 36$, AED= 70€, ORPEA = 78€, COFB=110€,  etc…) et de manière bien plus souple tant à l’achat qu’à la vente.

Je ne pense pas que cela lui convienne car apparemment il veut utiliser à fond l’effet de levier avec un prêt immobilier, ce qui n’est pas possible avec les foncières côtés.

A la limite avec des SCPI mais avec 0€ (ou très peu) en apport, il n’aura pas assez de dividendes de la SCPI pour avoir un cash-flow positif et encore moins pour respecter la règle de 70% revenus locatifs > mensualité, ce qui est la base pour pouvoir continuer à investir par la suite.

DinoZaures a écrit :

Vous êtes jeunes, sans expérience - Vous vous qualifiez même de "novice"
Vous vous posez des questions sur la formule à adopter en fonction de votre statut "marital’
Vous envisagez de vous engager pour 20 ans mais ne connaissez pas les conditions bancaires et contractuelles de votre prêt
Vous avez des doutes sur votre compréhension du rendement
Vous n’êtes manifestement pas prêt pour l’immobilier physique.

Je ne cherche pas spécialement à le "défendre" mais ce n’est pas parce qu’il pose des questions, qu’il n’est pas prêt pour l’immobilier physique.
Je trouve justement qu’en posant des questions il va pouvoir mûrir le sujet plus profondément.
C’est toujours mieux que de foncer tête baissée.

Je n’ai jamais eu la prétention de parler de votre ville dont j’ignore tout, mais d’une situation régulière dans les villes moyennes dont il faut se méfier. Je n’arrête pas d’ércire que la clé c’est la connaissance de SON marché.
C’est parfait, si vous êtes satisfait de vos investissements…