Être locataire mais propriétaire d'immobilier locatif ?

Si vous avez fait vos devoirs vous devez savoir que louer présente des avantages selon les situations de chacun (incertitude sur la vie perso, pro, prix extrémement cher par rapport au loyer…)

Vous vous posez les bonnes questions, qui plus est très tôt ! Vous êtes dans la bonne voie :-)

Il ne faut surtout pas perdre de vue l’effet boule de neige des intérêts composés ainsi que l’effet de levier de l’emprunt !

J’avais exactement la même réflexion que vous à la sortie des études mais ma perception à bien changé depuis (9 ans plus tard). Selon moi, je devais investir tôt dans ma RP pour éviter de jeter un loyer par la fenêtre (raisonnement pas totalement faux lorsque l’on est locataire x années au même endroit) et du coup j’ai eu l’opportunité d’acheter un F2 pour y vivre.
J’ai placé la mensualité de mon emprunt au max pour rembourser une belle part du capital ainsi qu’une renégociation du taux pour faire baisser les frais financier et mécaniquement augmenter d’autant plus la part de capital à rembourser et réduire la durée.
Bilan : léger regret quelque-part car en me focalisant sur ma RP je suis passé sans doute à côté d’un investissement locatif supplémentaire, j’ai consacré plus d’un loyer à mes dépenses mensuelles (qui auraient pu être investies sur les marché financiers ou un fond Euros) et surtout j’ai dépensé une certaine sommes (et du temps !) pour des travaux qui n’étaient pas toujours prévus initialement (mauvais calcul de ma part)… J’aurais pu optimiser mon patrimoine (doubler les appartements en investissement locatif) si j’étais resté locataire (et plus mobile/flexible suivant les besoins (évolution du ménage dans le temps))

NB : 4 ans plus tôt, j’ai commencé à investir dans plusieurs lots pour du locatif et le fait d’avoir une mensualité d’emprunt pour ma RP au taquet m’a été reproché par la plupart des banques… Même si le reste dû devenait maigre.

Je rejoins l’idée qu’être "riche" en étant propriétaire de sa RP est une croyance populaire : ça l’est sans doute pour celui qui ne veut prendre aucun risque et donc ne jamais investir dans quoi que ce soit. Mais ça ne l’est pas pour celui qui souhaite investir par le biais de l’emprunt (immobilier locatif, création de société…)

Je vois trop de collègues ou amis qui en sont convaincu et s’endettent sur 25 ans à prix élevé et font énormément de travaux sur leur RP par la suite… Je ne suis pas certains qu’ils retombent sur leur pieds par la suite (Surtout les maisons à la campagne). Mais il n’auront qu’une RP à terme et devront payer les études des enfants lorsque leur prêt sera terminé, entraînant d’autres grosses dépenses… Ils risquent de ne jamais faire d’investissement alors qu’ils avaient prévu de le faire à un moment donné.

Aurez-vous la possibilité de vivre dans un logement de fonction ? C’est l’idéal à mon avis pour débuter très tôt l’investissement locatif par ailleurs…

Gamma76 a écrit :

Je vois trop de collègues ou amis qui en sont convaincu et s’endettent sur 25 ans à prix élevé et font énormément de travaux sur leur RP par la suite… Je ne suis pas certains qu’ils retombent sur leur pieds par la suite (Surtout les maisons à la campagne). Mais il n’auront qu’une RP à terme et devront payer les études des enfants lorsque leur prêt sera terminé, entraînant d’autres grosses dépenses… Ils risquent de ne jamais faire d’investissement alors qu’ils avaient prévu de le faire à un moment donné.

A contrario, une RP bien réfléchi représente un coût de logement équivalent aux loyers.
Et même à terme, par exemple en améliorant l’isolation, par la non indexation de l’emprunt, un coût de logement inférieur à un loyer.

Ceci dit, 25 ans est très long en durée de crédit! (pour ma nouvelle RP, j’ai fait 15ans, c’est déjà bien)
Et souvent la RP est fait sous la pression sociale et est insuffisamment réfléchi.

Par contre, avec un logement de fonction, vous n’aurez jamais moins cher en résidence principale!

Bonjour,

Il est vrai que cette réflexion est régulièrement abordée, toutefois, à mon sens, on omet souvent de parler des aides à l’achat d’une résidence principale.
Acheter tôt sa résidence principale signifie en général le faire en ayant un salaire plus faible que si l’on attend 10 ans de plus. Cette différence peut alors permettre d’être éligible à différents programmes d’aides : ALS et PTZ ( mis en place par l’Etat) ou "chèque premier logement" (versé selon les municipalités).

Je ne dis pas que ces éléments s’appliquent à votre cas, ni qu’il faille absolument commencer par acheter sa RP, mais seulement que ces éléments peuvent également être pris en compte.

Tyers

Tout d’abord je tiens à tous vous remercier pour vos réponses détaillées. Et je m’excuse si la question a déjà été abordée de nombreuses fois !

Concernant ma situation personnelle, je serai affecté en région parisienne (ma région) et ce pour une durée minimale de 8 ans. Je ne serai donc pas soumis à des mutations aux 4 coins de la France, et c’est même moi qui décidera si je veux être muté pour changer de service. Ayant toute ma vie ici, je ne me vois pas (pour le moment) vivre autre part.
Je n’aurai malheureusement pas d’appartement de fonction car en tant que policier nous n’avons pas le statut de militaire avec les logements en caserne. Cependant, nous avons des aides pour nos loger mais elles ne représentent pas grand chose.

Je comprends que ma situation n’est pas figée et je ne sais pas de quoi mon avenir personnel sera fait. En effet je pensais acheter un appartement que je pourrai revendre quand ma situation changera même si encore sous crédit immobilier. Mais j’ai bien peur que ça me bloque si je désire investir ailleurs, comme l’a si bien présenté Gamma. Ou pire encore, que je perde de l’argent à la revente.

Merci encore de vos éclaircissements !

Je me permets de remonter le topic car je viens de découvrir que les conditions du PTZ avaient été revues en 2016.

J’aimerai donc avoir votre avis : Parait-il concevable, selon vous, que ma première acquisition se fasse en tant que RP par le biais d’un prêt à taux 0 sachant que je ne pourrai louer le bien que 6 ans après le déblocage du PTZ ?

Avez-vous des retours d’expérience ? Est-ce viable pour commencer dans l’investissement locatif ?

C’est toujours impressionnant dans se lancer dans le locatif et savoir que le prêt sera remboursé (car payé par moi) sans faute tous les mois me parait très rassurant.

Cordialement,

Merci de votre réponse Bernard2K et de vos éclaircissements,

Je discute en effet avec dreams63 en privé car notre situation est similaire !

Comme vous dites les prix sont extrêmement hauts, c’est ce qui me fait me poser des questions :
Mon salaire sera d’environ 1800€. Disons que je me loge pour 600€, il me reste donc 1200.
1200 / 3 = 400e. Une mensualité de 400e correspond à quoi ? Un prêt de plus ou moins 80000e ?

J’ai l’impression que 80000e en IDF, même en banlieue, me parait bien peu pour acheter.