Yannick31 : étude de cas immobilier (emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans ?)

Bonjour,

Il n’y à pas de règle mais pour l’avoir vécu, beaucoup de banques ne suivent pas pour du locatif sur 25 ans et surtout sans apport

si c’est votre première appartement et que vous souhaitez en acheter plusieurs ensuite, le loyer ne doit pas uniquement couvrir les mensualités de crédit mais être 30 à 40% supérieur (sauf si très haut revenu)

Bonjour,
effectivement, peu de banque vont au delà de 20 ans pour du locatif.
Certaines limitent même à 15 ans.

Ensuite, pour avoir du cash flow sur 20 ans, il faut un bien plus rentable, donc négocier davantage à l’achat.
Beaucoup ici estiment que 10% en rendement brut est un minimum.

Pour la limitation, le sujet a déjà été abordé.
Il y a aussi un effet de risque.
En effet si vous avez un gros endettement et un patrimoine lié uniquement à l’immobilier, comment encaisserez vous les nouvelles lois et taxes ?
Par exemple si on nous pond une loi disant que tout les logements locatifs classé en dessous de B sur le DPE auront un impôts supplémentaire de 5% de la valeur du bien par ans ?
Si on vous plafonne les loyers sur le secteurs ?
Si on augmente les prélèvements sociaux de 15% en 20 ans (comme entre 1995 et 2015) ?

Après, il y a aussi les banques qui deviennent frileuses quand la dette devient trop importante, surtout au vu du patrimoine.

Et pour finir, avez vous lu cet article sur l’effet ciseau?

Mais quelqu’un a t’il une idée des raisons qui font que les banques n’aiment pas financer le locatif sur 25 ans ?

L’idéal serait donc un bien plus rentable sur 20 ans. À moi de trouver la perle rare.

Je comprends bien la limitation expliquée par Gunday. Dans ce cas, je suppose que c’est le patrimoine et les revenus non liés à l’immobilier qui vont déterminer jusqu’ou on pourra s’endetter.

@Tof91 : je suis seul, et déjà endetté à 33% sur ma RP. Cependant j’ai une bonne partie de mon salaire non imposable et qui ne rentre pas dans les calcul d’endettement.
Dans le court terme, je vise un 2eme achat locatif si le 1er tient ses promesses.

Environ 70€ de différence sur les mensualités pour un crédit qui revient 10.000€ plus cher.
Peut être que la différence ne justifie pas les 25 ans après tout…
Le crédit serait d’environ 100.000€ pour financer tous les frais.

La sécurisation d’un loyer de 500 euros/mois
est plus importante que les 70 euros/mois.
La selection du premier locataire sera primordiale car çela va conditionner votre engouement
pour les futurs biens et la fréquence des interlocations dans le bien concerné.

Attention:une baisse des interêts trop poussive aura un impact dans 2 ans au moment d’acheter le  2ème bien quand vous verrez sur votre tableau d’amortissement
que votre capital a peu baissé; ça vous impactera psychologiquement.

Je me suis renseigné un peu,
Certaines banques refusent un endettement crédit au delà de 4 fois le revenu imposable annuel.

Pour calculer l’endettement Ils additionnent le restant dû de chacun des crédits.

Exemple avec 2 crédits Immo et une personne qui gagne 50k€ par an.
Credit 1 : 150k€ pour la résidence principale
2 après demande de credit 2 :160k€ Pour le bien locatif, le restant dû du credit 1 :130k€
160k€+130k€=290 k€ est bien inférieure à 4*50k€ Ça passe.

Je ne savais pas , j’ai fait le calcul avec mes 3 prets Immo Pour chaque date de demande et ça colle assez.

C’est pour ça que l’amortissement ne peut pas être trop faible sur le credit 2 si on veut un credit 3 ;2 ans après sinon il faut compenser avec un remboursement partiel issu des loyers pour faire baisser l’ endettement.
On voit bien l’ impact du premier prêt sur la résidence principale: si directement cette personne achète sa résidence principale a 200k€. Il lui fait un certain temps pour l’amortissement avant de prétendre au bien locatif.

Je cherchais depuis longtemps une pseudo règle pour déterminer la fréquence d’achat optimale de  biens locatifs à 120k€ sans augmentation de salaire et ce jusqu’à la retraite.
….Après avec les investissements Immobiliers ; il y a les chiffres et tout le reste de risques.

Tof91 a écrit :

2 après demande de credit 2 :160k€ Pour le bien locatif, le restant dû du credit 1 :130k€
160k€+130k€=290 k€ est bien inférieure à 4*50k€ Ça passe.

Juste pour info 4 x 50 = 200 < 290.

Pour la banque, ce qui compte avant tout, c’est la capacité de rembourser, soit en assumant au moins temporairement les mensualités en l’absence de loyer, soit parce que le patrimoine potentiellement en garantie assure la banque sur la récupération possible de sa créance.

Les limitations de niveau de dettes par banque pour un emprunteur donné sont liées à la prise de risque pour l’agence : avoir trop d’oeufs dans un seul panier, si problème, l’agence perd des points dans le réseau. Si vous venez avec des sûretés, ce verrou peut sauter (pas avec  un conseiller de base, mais en grimpant dans la hiérarchie).