Emprunter au-delà de 50-60 ans : parcours du combattant ?

Sissi, vos déformations de mes propos sont lamentables.

Au cas où vous n’auriez pas compris, je fais partie des riches dont je parle. Donc tous vos propos outranciers tombent comme un château de carte.
Je continue à penser que vos propos nuisent à nous tous, les riches.

Le point de DEPART du livre d’ IH c’était 2 x le smic et 600k.
Pourriez vous expliquer aux lecteurs ici en quoi avoir 600k et 2 smic "ecrase les autres" et fait "maltraiter" vos concitoyens"?
Vous insultez bien des gens ici - qui n’ont pas hérite leur capital!

En fait, vous êtes partie du principe que dès qu’on qualifie quelqu’un de "riche", on est en train de l’insulter…
Relisez cette conversation en mettant de coté cet a-priori, et vous réaliserez peut-être que vous avez mal interprété
l’ensemble de mes propos.

PS: pourquoi parler des héritiers ? Les héritiers sont des riches comme les autres.

Avoir besoin de le dire dénote un paradoxe intéressant.

Le test de personnalité Myers Briggs révèle beaucoup de INTJ parmi les membres de l’IH.

D’après notre ami wikipedia les INTJ ont pour traits de caractère :

"Lorsqu’ils établissent des liens avec les autres, les INTJ cherchent des individus présentant des traits de caractère et des croyances proches des leurs."

Je pense qu’on va pouvoir leur suggérer de rajouter que par contre lorsque les INTJ croisent des individus qui ont des croyances non proches des leurs la pression monte très rapidement (Parisien’s spirit).

Je plaisante bien sûr mais restez zen.

Bonne soirée

Crown

Voici un article sur les emprunts au délà de 50ans (ah bon, c’est déjà vieux ) Crédit immobilier : « On peut trouver des solutions au-delà de 70 ans » qui pourrait vous intéresser.

Pour la BNP,  j’ai eu la même expérience.  Pour boursorama, un refus après avoir galèree sur le questionnaire et pourtant pas d’endettement et salarié.  Donc mon précédent prêt a été sur cic en in fine pour du locatif.

Bonjour,
Je souhaite faire mon premier vrai investissement locatif… mais j’ai 49 ans. Mon mari a 52 ans et lui aussi bénéficie d’un CDI. Je ne sais pas sur quelle durée m’engager. Au départ, je m’étais fixé 10-12 ans mais d’après mes simulations, il va être difficile de trouver quelque chose de rentable. En effet, je cumule les obstacles : étant expatriée, je ne peux pas acheter un bien dans lequel il y ait des travaux à faire puisque je ne suis pas sur place. Je serai donc obligée d’acheter un bien en bon état et de le louer en meublé (mais pas de courte durée) ; je ne pourrai pas être au réel puisque je n’aurai rien à déduire comme frais ou presque.
Pour dégager un cashflow positif il faudrait donc que j’allonge mon crédit, mais est-ce bien raisonnable à mon âge ? Cela dit, je ne veux pas attendre d’être rentrée en France pour investir car nous serons évidemment encore plus vieux.
Je pense que la banque nous prêtera (aucun crédit en cours, propriétaire de notre RP (actuellement louée le temps de notre expatriation) mais je ne sais sur quelle durée demander le crédit. Auriez-vous des conseils à me donner sur ce point ? Merci par avance aux experts sur ce forum.

Le taux d’emprunt n’est pas lié à votre âge mais à la qualité de votre dossier et celle de votre interlocuteur bancaire.

L’âge a une grande importance sur l’assurance qui garanti le remboursement du prêt. À 50 ans et quelques jours, j’ai obtenu 0.16% alors qu’avant 50 ans, j’aurai pu obtenir 0,12% (pour un prêt de 600 000€ sur 15 ans, invalidité non couverte). L’an dernier, j’ai obtenu un prêt de 150 000€ à 0,25% d’assurance pour moi et 0,18% pour mon épouse (plus jeune). Donc regardez bien ce point lors des premières négociations, sachant que ce n’est pas le conseiller bancaire qui détermine le taux, mais l’assureur qui le fixera de nombreuses semaines plus tard. De manière générale, je me couvre au strict minimum (décès uniquement car obligatoire et 50% par personne si c’est du locatif).

Si vous avez (eu) des soucis de santé, attendez vous aussi à batailler pour éviter de vous faire plomber votre taux.

Pour la durée,  c’est à vous de décider mais personnellement je ne ferai plus de prêts avec des remboursements au-delà de 65 voire 67 ans. Je préfere avoir un cashflow négatif ou faire un apport pour réduire l’emprunt. Mais à chacun sa philosophie.

Sachez aussi que tout se négocie à notre époque. Pour le prêt à 600 000€, ma banque m’offrait 0.30%. Mon conseiller m’a demandé de consulter. J’ai trouvé 2 fois moins cher avec des quaranties quasi identiques. L’assureur de ma banque s’est aligné. A l’époque (2015), il y avait un formulaire sur meilleurstaux.com qu’il suffirait de remplir. Vous receviez 10 propositions en ligne et j’ai été appelé dans la journée par celui qui avait le taux le plus bas. Et à l’époque, ça n’était pas des margoulins (AXA, Allianz etc)

Larsan a écrit :

Je serai donc obligée d’acheter un bien en bon état et de le louer en meublé (mais pas de courte durée) ; je ne pourrai pas être au réel puisque je n’aurai rien à déduire comme frais ou presque.

Erreur de raisonnement. Le meublé est imposé en BIC. Du coup, l’investissement initial (déduction faite de la valeur du terrain) est amorti. Ces amortissements viennent se déduire des recettes.

Par ailleurs, en habitant à l’étranger, vous en aurez des charges courantes :
- agence
- assurance impayés de loyer (très probablement)
- CFE
- expert-comptable
- assurance PNO
- TF
- assurance et intérêts de l’emprunt.

Entre les amortissements et les charges courantes, vous aurez forcément un résultat imposable très faible, voire nul.

…comme vous le sauriez déjà si vous vous étiez renseignée un peu sérieusement sur la location meublée imposée au réel.

Pour autant, dans votre situation, est-ce bien raisonnable d’investir dans la pierre, en direct, en France ? Ca me paraît assez tiré par les cheveux.

Larsan a écrit :

Je comprends que le fait d’acheter en étant loin paraisse un peu surprenant mais je rentre en France dans 3 ans et je voudrais avoir commencé à investir car d’ici là je n’aurais hélas pas rajeuni.

Ce raisonnement-là ne va pas de soi.

Un premier investissement, réalisé à distance, peut s’avérer moyen, voire franchement mauvais. Or, vous avez une capacité d’emprunt qui est probablement limitée. La meilleure façon de convaincre votre banquier qu’il faut vous prêter, c’est de faire de bonnes opérations, même la première. A contrario, un premier investissement vraiment très mauvais peut vous bloquer pour vos futurs investissements.

Investir maintenant VS investir dans 3 ans quand vous serez sur place, ça dépend de plein de choses :
- la qualité de l’investissement que vous pourrez faire à distance VS la qualité de ce que vous pourrez faire en étant sur place.
- votre capacité d’emprunt maintenant et dans 3 ans.
- vos revenus maintenant et dans 3 ans.
- votre patrimoine maintenant et dans 3 ans.
- si vous êtes déjà fixé sur votre futur lieu de résidence en France (car il est tellement plus facile d’investir proche de là où on habite).
- si vous allez vraiment rentrer (en matière de départ ou de retour d’expatriation, on connaît tant de gens qui se fixent des échéances et ne les tiennent pas, ce qui n’est pas un reproche, car la vie comporte son lot d’aléas).
… et j’en oublie sans doute.

La seule chose qui est tout à fait sure, c’est que, dans 3 ans, vous serez effectivement âgée de 3 ans de plus.

Je ne tiens pas du tout à avoir toutes ces infos (et ça serait d’ailleurs indiscret), ni à faire cette analyse à votre place. Ce qu’il y a de sûr, c’est qu’il faut faire cette analyse. Et qu’il n’est pas gagné du tout que la conclusion en soit : "oui il faut commencer à investir maintenant car le résultat à long terme sera forcément meilleur que si j’investis seulement à mon retour en France".

La dernière phrase du message de Bernard mérite effectivement considération.

Nous ne sommes pas devins et il est difficile de se faire une idée de l’évolution des marchés ; mais en faveur de l’attentisme, il y aurait :
- la distance entre vous et un bien à louer
- difficulté pour étudier un marché et agir à distance raisonnablement
- donc donnés en gestion, d’expérience c’est très souvent moins efficace et ça a un surcoût
- des prix vraiment très élevés aujourd’hui
- vous devez vous former
etc
En faveur de l’action immédiate :
- ce qui est fait est fait, on prend date, et en 3 ans on rembourse 3 ans (sur 15 c’est notable) et on apprend de ses erreurs (si on en commet).
- taux très bas
- assurances moins chères / le risque assuré augmente avec l’âge
- l’assurance protège le conjoint/la famille

Un bémol général : la pression culturelle (internet et son florilège de pipeauteurs et mythomanes, revues de tous poils, discours sur les retraites) pousse des nouveaux venus à l’action.
Je ne connais pas de statistiques mais vois autour de moi quantité de mauvaises expériences, litiges, déconvenues fiscalo financières etc.
La mode de l’immobilier pousse les prix vers le haut et des rendements annoncés plus de 10 fois supérieurs à ceux du livret A laissent croire au miracle de l’effet de levier sans contrepartie travail/engagement/risque… C’est une erreur.

Il me semble nécessaire de traduire tout défaut de maîtrise de son projet (délégation de recherche, délégation de gestion, délégation de travaux etc) en un coefficient d’augmentation de son risque (moins rentable, vacance, litige travaux, dégradations et impayés).
À mettre dans la balance avant de s’imaginer "rentier" pépère.

J’ajoute après lecture de bonpèredefamille : la cinquantaine n’inquiète absolument pas les banques, c’est la cinquantaine… fauchée qui les perturbe.

En 2017 à 48 et 49 ans on a obtenu pour une RP 486k sur 20 ans à 1.25% mais avec taux d’assurances 0.36%par tete. On a choisi de faire une assurance à 100% sur chaque coemprunteur.  C’est extrêmement couteux mais la décision fut mûrement reflechie. 

Je ne ferais jamais une chose pareille pour un prêt immobilier locatif.  J’ai réfléchi à faire de l’immobilier locatif. Puisque ca m’aurait mis à 100% dans l’immobilier résidentiel j’ai laissé tomber.  Toutefois, comme j’ai remboursé la moitié du prêt par le produit de la vente de notre ancienne RP,  je pense que je pourrais arriver à emprunter 100k sur 18 ans sans gros souci et idem pour ma femme. La porte était clairement  ouverte quand j’avais évoqué la possibilité d’un investissement immobilier à crédit il y a 18 mois quand je réfléchissais.

J’ai l’impression qu’on peut emprunter sur 70-X ans  si on a X ans et qu’on a une situation et une santé raisonnablement bonnes. Je ne connais pas de septuagénaire avec de l’endettement immobilier. En revanche, je connais des retraités un poil plus jeunes qui comptent les mois les séparant de la fin des traites.

Merci encore pour toutes vos contributions. Pour en dire un peu plus, j’ai effectivement réfléchi à la plupart des questions que vous soulevez.
Concernant ma capacité d’emprunt, je pense que ça ne posera aucun problème, d’autant que comme je suis quelqu’un de prudent, je compte commencer petit (studio ou T2 max), je n’ai donc pas besoin d’un gros emprunt. Ma question portait surtout sur la durée du crédit.
Pour le lieu, j’ai choisi d’investir là où je connais bien le marché (que j’étudie depuis quelques mois avec application), j’y ai des amis, de la famille, mon notaire, mon banquier, et ma RP (et accessoirement l’agence qui gère la location de ma RP). C’est en province dans une ville moyenne encore à peu près accessible et où il y a une demande locative.
Nos revenus seront sensiblement les mêmes dans 3 ans : situation ultra stable (hélas, le salaire aussi) si ce n’est que mon aîné ne sera plus fiscalement rattaché à nous car volera de ses propres ailes. Et si je n’achète rien d’ici là, mon patrimoine sera exactement le même qu’aujourd’hui. Quant à rester à l’étranger, nous avons envie de rentrer en France (cela fera 10 ans que nous serons expats et nous ne nous plaisons que moyennement là où nous venons d’arriver). Mais cela a été dit, on ne sait jamais…
Pour une SCI, je n’y connais encore rien et ne sais pas si dans notre cas c’est intéressant, mais j’ai acheté des livres et je commence à me pencher dessus.
Je vais voir aussi ce que me propose ma banque (et d’autres que je mettrai en concurrence, bien sûr) et lui demander plusieurs simulations avec apport ou sans, sur plusieurs durées.
J’ai donc parfaitement conscience que j’ai beaucoup à découvrir puisque je débute (et merci au forum et aux contributeurs d’exister !) mais quand je m’intéresse à un sujet, en général, je m’y mets à fond et j’apprends vite. Espérons que ce sera aussi le cas pour l’investissement immobilier