Arkamoon : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Il m’est donc possible sur ce genre de loyer de passer tout le loyer sur deux des personnes? Est ce que cela doit être précisé dans le bail?

Le risque si pas de solidarité c’est qu’ils ne veuillent pas retrouver d’autre colocataire, ont-ils leur mot à dire pour le choix d’un nouveau colocataire dans le cas d’un avenant?

Lorsque vous dites pas de solidarité, est ce quelque chose que je peux "activer" quand je le souhaite?
Par exemple, je ne l’active pas, et si je vois qu’ils font tout pour que je ne trouves pas d’autres colocataire, alors je l’active?

Merci encore pour toutes ces réponses claires !

Non non, je ne parle pas d’un contrat modulable en cours de validité, ma question était mal formulé, je voulais plutôt signifier :
Est-il possible si je n’ai pas activé la close de solidarité de la faire jouer au moment ou ils refusent un autre colocataire pour profiter de l’appartement a deux par exemple.
Lorsque je l’active ou ne l’active pas est-ce définitif?

Après il est évidant a mes yeux que les colocataires ont leur mot à dire sur les futurs colocataires, étant moi même un grand partisan des colocations, elles n’ont d’intérêts que lorsque l’ambiance y est sympathique !

J’ai lu ce sujet en entier, et il m’a été fort instructif, mais je mentirais si je dis qu’il n’existe plus de zone d’ombre, je trouve le sujet très complexe tellement il existe de subtilité !

Pour les nouvelles, je vais signer le compromis ce soir, et vendredi je devrais avoir l’offre de prêt de mon banquier ! Les choses semblent bien se passer, mais je me méfie jusqu’au bout ! L’affaire semble trop belle ! J’ai pri mon propre notaire afin de limiter les risques !

Pour mon banquier, le taux est vraiment pas intéressant, j’étais déçu ! Après j’ai effectué des calculs, sur une courte durée comme 15 ans, il n’y a pas beaucoup d’intérêts à mes yeux à chercher une autre banque car les économies effectués sont assez faible et je perdrais beaucoup de temps à démarcher d’autres banques.

Du coup il est clair pour moi que pour mon prochain projet, je passer par un courtier, on m’en conseille un actuellement, mais mon but est plus pour cette affaire d’aller vite afin d’être sur d’être bien prêt pour le milieu d’été et la recherche des étudiants ! Je ne suis pas encore a l’aise avec le processus, donc je préfère avoir de l’avance !

Merci beaucoup DDtee pour tous vos conseils, ils m’ont beaucoup éclairé, et aidé à faire mûrir mon projet ! J’avoue avoir encore quelques lacunes sur le réel, mais j’espère que mon notaire pourra m’éclairer ce soir !

Quelques infos :
La commune peut préempter (même un appartement) mais il faut :
- que son document d’urbanisme définisse la zone soumise au droit de préemption
- que la décision soit motivée

Par contre, il y a une protection lorsqu’il s’agit d’un lot d’une copropriété. Sans notion d’ancienneté si la copro est "issue du partage d’une société d’attribution" ; dans les autres cas; il faut que la copro ait plus de 10 ans. Cette protection est valable dans le cas du DPU "simple" ou de la ZAD, mais pas du DPU "renforcé". Regardez le tableau récap en page 50 de ce document http://www.cheuvreux-notaires.fr/duflot … mption.pdf

Donc deux choses à faire :
- Renseignez-vous sur l’ancienneté de la création de cette copropriété (voir la date du règlement de copropriété), et savoir si elle est "issue du partage d’une société d’attribution".
- consultez le document d’urbanisme de la commune pour voir s’il y a un droit de préemption urbain (et s’il est "simple" ou "renforcé") et vérifier si ce bien est situé dans la zone concernée.

Dans votre situation d’acheteur, SI vous avez signé le compromis :
- vous pouvez contester la décision de préemption (encore faut-il qu’il y ait une faiblesse juridique dans la décision). Par ailleurs, quand on conteste devant le tribunal administratif, ça droit prendre du temps ; j’imagine qu’il ne faut pas être pressé d’acheter.
- vous pouvez demander un dédommagement pour vos frais.

Si vous n’avez pas signé de compromis : vous ne pouvez ni contester ni obtenir un dédommagement.

La protection (éventuelle) de la copropriété est votre meilleure piste. Si c’était le cas, le notaire du vendeur pourrait probablement convaincre à l’amiable la commune de ne pas exercer son droit de préemption.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2016 08h26)

Merci beaucoup pour toutes ces informations qui viennent renforcer mes connaissances immobilières.

Suite à de très TRÈS nombreux appels, j’ai eu confirmation auprès de la mairie, que c’était une mécomprehension de leur part, et qu’il ne souhaitent pas préempter !
J’ai vraiment eu un coup de stress, j’aurais été vraiment déçu que ma première expérience finisse ainsi.

Les 350€ correspondent aux frais de notaire sur la recherche etc, mais j’ai cru comprendre que le notaire était prêt a faire un effort a ce niveau. (je pense qu’il a bien en tête que je ne compte pas m’arrêter a un bien immobilier).
Le prêt sera annulé oui, mais les frai de dossier auront été payé, et ne seront pas restitués ! Ni l’assurance pour le prêt, mais ce montant est modique… !

Merci beaucoup pour toutes ces infos, et a bientôt du coup pour surement de nouvel infos une fois l’acquisition lancée !

Je reviens effectuer un petit point suite aux dernières évolutions :

J’ai enfin signé… Je suis enfin propriétaire… C’est fou qu’il m’ai fallut plus de 5 mois afin que tout se passe… Heureusement que l’on m’a épargné la signature des 350 pages… (vive l’informatique !).
Quand je pense avoir vu des achats dans la journée dans d’autre pays, nous en sommes bien loin ici !

Pour ce qui est de l’appartement, j’ai donc enchaîné dans la foulé les travaux, j’ai eu le droit a mon lot de découvertes toutes plus sympathiques les une que les autres !

Je pense que cette première expérience va m’apprendre a être plus attention dans les détails lors de mes prochaines acquisitions ! Pleins de chose avaient en fait été mal fait. Et souhaiter louer un appartement en bon état, j’ai plus de travaux que je l’avais prévu. Même si rien de grave non plus.

Une petite question pour les habitués des travaux. Je n’ai pas de dale en béton…. J’ai un ancien parquet sur lequel a été placé de l’aglo.. Sur lequel a été placé une sorte de vieux linot…. (même dans la salle de bain !) Comment poser mon carrelage dans la salle de bain sans qu’il s’abime? Quels sont les solutions possible?

Je me suis également rendu compte que les durée et les taux prévus avec le notaire sur le compromis :
- la date de signature
- la date d’obtention du prêt
- le taux maximum d’obtention du prêt
Ne sont absolument pas important tant qu’il n’y a pas conflit ! Vu qu’aucun de ces critères n’ont été respecté dans mon cas, et malgré ca la vente s’est très bien déroulé ! (je ne vais pas m’en plaindre!)

Je suis le seul à part mon notaire a n’avoir signé une procuration, c’était vraiment sympathique d’avoir aussi peu de contrainte pour la signature ! C’était juste le défile une fois que j’avais signé de tous les membre de l’office notarial ou j’étais !
Est-ce une pratique courante de nos jours?

Je suis issu d’une famille de carreleur. Il faut éviter à tout prix de poser du carrelage sur du parquet car comme cela a été dit, ca bouge! ca peut bouger au bout d’un an comme dans 5 ans…
Cependant, si vous voulez le faire, il faut mettre un ragréage afin de solidifier le sol (vous pouvez mettre des plaques sous couche si vous ne souhaitez pas vous embêter avec le ragréage)

J’ai eu le problème dans un des appartements en location : carrelage directement sur OSB.
Ca a bougé, et ensuite, ça a fuit, résultat 2 solives affaiblis.
Donc la suite ça a été, virer l’osb, rajouter des belles solives neuves (ils ont les restes de chez moi! )
Mettre de l’anti-parasite, puis remettre de niveau, remettre de l’osb, puis mettre du PVC.
Privilégiez le PVC au lino pour la salle de bain.
Le lino d’origine végétale est moins durable dans une pièce chaude et humide.

Au passage, on a viré la douche classique avec bac de douche pour mettre une cabine.
Pas de joint à entretenir, une conception prévu pour éviter les fuites d’eau.

Merci gunday pour ces informations très intéressantes, du coup vous me conseillez du PVC, avez vous des exemples de fournisseurs de PVC sympathique pour la salle de bain?

Pour la douche c’était déjà ce que j’avais prévu, ca va me simplifier beaucoup la vie ! Et du coup sur les murs vous avez mis du PVC? Ou alors seulement sur le sol?
Je sais que le carrelage va tenir sur les murs, mais est ce que ca va faire joli avec du PVC au sol la est la question?

Merci ojal ! C’était même 350 pages !
Bien évidemment qu’il n’y avait aucune information sur le plancher… ! Comme me l’a dit mon père, on ne sait jamais exactement ce que l’on a jusqu’à ce que l’on ai acheté… !
Les diagnostic sont sérieusement illisible, on dirai qu’on souhaite volontairement noyer le poisson tellement c’est mal présenté et ça manque de clarté.. !

On ne devrait également pas laisser a la mairie un délai si long pour pouvoir préempter… !

D’ailleurs je ne sais pas si j’ai déjà prévu mais je vous préviens maintenant, faites attention il devient apparemment courant pour les mairies de préempter des appartements… ! Ils font ça pour se permettre de faire des HLM a différents endroits et ainsi ne pas pourrir un quartier unique ! Ça peut être vraiment frustrant lorsque l’on pensait avoir la bonne affaire… ! Le pire c’est qu’absolument aucun dédommagement est prévu dans ce cas !

Je reviens au nouvelles, presque deux mois après !

Les travaux ont bien avancé, j’ai changé plus de chose que je l’aurais pensé en vu d’une potentielle revente, la salle de bain était trop petite, du coup j’ai du faire tomber quelques cloison et changer un peu l’existant, je me suis rendu compte a quel point l’ancien peut réserver des surprises…
Murs en bois et brique devenu porteur avec le temps, etc etc…

Mais les choses avance, et j’ai bon espoir d’être prêt pour la période d’Aout ! Espérant qu’il me reste des étudiants n’ayant pas encore choisit de logements.

Quelques questions me trottent dans la tête, si j’achète des meubles d’occasion, je n’ai pas de facture, est il possible de faire une quittance afin de déduire la valeur des meubles ?

J’ai prévu de poster quelques photo quand j’aurais d’avantage avancé, je me rend compte également que j’ai peut être été un peu pessimiste sur le montant des travaux, pour l’instant j’en suis a approximativement 1K, voir un peu moins !
Faire sa salle de bain est une réduction de couts énorme, et a brico dépôt on trouve des choses sympathique a des prix très abordable, je vous dirais sur la durée ce que ca donne… !

Par contre la vrai mauvaise surprise est les 3 fenêtre à changer, on me parle d’un budget de plus d’1K par fenêtre… J’hésite à les changer… J’hésite a respecter ce que veux la mairie… (personne ne le fait dans toute la ville !)

Les facture je les ai fait a l’adresse de ma RP…. Est ce que ca risque d’être un problème…? Du coup je risque de ne pas pouvoir défiscaliser? Ou est ce que ca peut être toléré? Surtout que les montants ne sont pas immense…

Au début je pensais refaire qu’un petit peu, puis finalement je suis actuellement en train de tout refaire… !  Le gros avantage c’est que j’ai une bien meilleur analyse maintenant de la quantité de travail a fournir pour arriver a mes fin et je suis bien plus capable de déceler la bonne affaire rapidement…
Par exemple je me rend compte du travail a fournir pour enduire un mur complétement défoncé !

Je vais même peut être fournir des plans une fois que j’aurais tout finit, si je ne l’ai pas perdu depuis le temps !

Le problème est bien présent dans votre phrase…. Mes fenêtres ne sont pas standard… 185 par 135 un truc du genre…  Mon premier devis est de 1200€ par fenêtre si je respecte le pas de PVC blanc…
Par qui êtes vous passé vous?
Le budget n’est pas le problème même si je souhaite optimiser ma rentabilité, c’est plus l’aspect psychologique qui me dérange… plus de 3K€ pour 3 fenêtre, je double mon budget travaux !

Cette expérience m’a également permis de me rendre compte du temps que prennent les travaux et des conséquence sur sa vie sociale quand on aime bien voir du monde et pratique des activités !

Il faut effectivement impérativement que les factures soient à l’adresse du bien, sinon on vous soupçonnera de déduire des travaux fait chez vous .

Si vous voulez des fenêtres sur mesures à bon prix commandez les sur internet (les fabricants en ligne sont nombreux) et trouvez un artisan pour la pose (120 à 150€/pce), vous ne serez pas très loin du prix des formats standards…

arkamoon a écrit :

Les facture ne sont pas a mon adresse… pensez vous que je puisse avoir des problèmes?

En cas de contrôle, oui. Si ces factures sont récentes, retournez voir les fournisseurs pour qu’ils les refassent à la bonne adresse.

arkamoon a écrit :

Quels sont les sites que vous me conseillez pour faire faire les fenêtres enligne? …
Et comment puis je être sur que les cotes pour la fenêtre sont les bonnes si je les prends moi?

Je n’ai pas d’adresse à vous recommander, je n’ai pas encore procédé ainsi (la prochaine fois sans doute). Je l’ai vu pratiquer, c’est très simple à condition que le "dormant" de la fenêtre soit en bon état. Allez faire un tour par exemple chez Lapeyre, ils vous expliqueront tout et vous ferons un prix (sans doute pas le mieux placé)

arkamoon a écrit :

je commence a acheter du mobilier, pour pouvoir défiscaliser la valeur du mobilier acheté d’occasion, il faut que je fasse des quittance? Comment est ce que ca se passe?

Factures (même de particuliers) toujours à l’adresse du bien.