Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ?

En fait, à partir du moment où je considère que mes placements (8%) seront supérieurs au rendement immobilier (3%) et au taux de crédit (peut-être 2% actuellement), il est toujours rationnellement plus avantageux de demander un financement maximum sans apport (100% ou 110% du bien à crédit), à rembourser sur la plus longue durée possible, en plafonnant sa capacité d’endettement acceptée par les banques (souvent 30% de ses revenus)

Je reformule votre phrase : tant qu’à investir dans l’immobilier, il faut le faire à crédit avec un financement bancaire maximum et une longue durée, plutôt que de déstocker de l’argent actuellement placé et qui rapporte 8 % ?

Réponse : Ca semble effectivement la meilleure solution.

Par contre, là où votre message est beaucoup trop simpliste, c’est "immobilier = 3 %".

Vous parlez de quel immobilier ?

Logements ? Bureaux ? Locaux industriels ? Garages/parkings ? Terre agricole ? Forêt ?

Avec quel montage : SCPI ? Foncières ? Immobilier en direct ? Groupement foncier ?

Dans quel pays ?

Ecrire "immobilier = 3 %", c’est une simplification extrême, donc une aberration. Si vous voulez investir dans l’immobilier, vous devrez BEAUCOUP approfondir le sujet pour sortir de cette vision simpliste.

On peut faire beaucoup plus que 3 % dans l’immobilier ; on peut aussi faire beaucoup moins.

Et surtout, on peut obtenir un rendement bien différent de ce qu’on espérait. Comme tout placement, il y a un risque qu’il faut prendre en compte.

Si c’est une foncière, une SCPI, un groupement : risque de mauvaise gestion, risque de perte de valeur des actifs, risque de vacance locative, etc.

Immobilier en direct : risque de perte de valeur des actifs, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de dépenses imprévues et de rentabilité moindre que calculée (les calculs des candidats à l’immobilier sont très fréquemment trop optimistes).

Merci pour vos éclaircissements. J’ai encore quelques zones d’ombres dans ma réflexion sur l’intérêt de l’investissement immobilier, que je vous livre.

- Pourquoi voudrais-t-on forcément profiter du levier bancaire ? Qui dit levier dit risque accru. Or pourquoi la plupart des gens ne sont pas capables de supporter un investissement en actions sans levier mais sont prêts à investir dans l’immobilier avec un levier maximum, voire infini ? Dans mon cas personnel, je pourrais augmenter mon beta en supprimant la partie fond euro de mes assurances vie. Alors pourquoi voudrais-je faire du levier ailleurs ? Est-ce parce que…

- …l’immobilier a une rentabilité vraiment supérieure aux actions ? Je ne vois pas tellement de raisons que ce soit le cas, je vois même plutôt des raisons pour le contraire (l’immobilier suit une loi de l’offre/demande, d’une spéculation, mais ne "produit" rien, contrairement aux entreprises). C’est qui est d’ailleurs corroboré par les études sur le sujet (par exemple les chiffres de Piketty ; encore une fois, je ne parle que de grandes moyennes sur le très long terme, pas de cas particuliers). Mais pourquoi avec l’immobilier arrive-t-on relativement facilement a des TRI proches de l’infini (voire l’infini en cas d’autofinancement), chose qu’on n’obtient jamais en bourse ? Mais tant qu’on y est…

- …le TRI est-il vraiment le bon moyen de comparer les investissements ? En l’occurrence dans mon cas, pour comparer un placement immobilier avec crédit à un placement en bourse ? Si non, quel indicateur utiliser ? J’ai bien lu les limites du TRI, que je n’appréhende que partiellement, mais je constate que ces limites ne semblent concerner que des cas particuliers d’investissements avec cash flow irréguliers. Or, dans les deux cas que je veux comparer, les flux sont réguliers : pour l’immo, des loyers moins des charges, pour la bourse, aucun flux, juste une valeur de départ et une valeur d’arrivée ; il me semble donc que le TRI donne une valeur utilisable dans un cas comme celui-ci.

- Et dernier point d’ombre : cash flow positif (mensualités réduites, éventuellement en faisant un apport) ou TRI maximum (le plus de crédit possible) ? Je vais essayer de répondre : TRI maximum si on ne compte faire qu’un seul investissement immobilier mais cash flow positif si on compte conserver sa capacité d’endettement pour faire d’autres investissements à crédit. Sauf que si on doit faire un apport pour conserver cette capacité d’endettement, au bout de quelques investissements on a grillé tout son stock. Je suppose donc qu’au final on va chercher un équilibre entre stock et capacité d’endettement jusqu’à ce que les 2 soient tombés à 0, si possible en même temps (dans le cas limite où on investit jusqu’au maximum de ses possibilités). Raisonnement correct ?

Golliwogg,

je pense que vous appréhendez l’immobilier de manière peut être un peu simpliste.
En effet, un bien immobilier ne produit rien (au titre de produire comme produire un bien de consommation) mais il produit bien un "service": celui de pouvoir y habiter, de pouvoir y stocker du matériel, de pouvoir y passer une nuit d’hotel….
C’est de ce "service" que provient le rendement du bien immobilier.

Après comme tout service, il peut offrir une rentabilité plus ou moins importante. Cela dépend, comme sur le marché action, du prix d’achat, de la qualité du bien, de son emplacement, des conditions de financement….
Sortir de la rentabilité en immobilier demande du travail, tout comme sur le marché action. Là où je vous rejoins, c’est qu’en France, nombreux sont ceux qui sont prêts à se lancer dans l’immobilier sans rien y connaître ou presque. Il est fréquent d’entendre son voisin ou son collègue de travail dire "tiens l’immobilier ça rapporte, il faudrait que je regarde pour investir!" (c’est du vécu). Pourtant, la personne en question n’a quasiment aucune culture financière. C’est vrai que le fait qu’il y ait un effet (conséquent) de levier rend le placement encore plus dangereux. Néanmoins, bien calibré, un investissement immobilier peut rapporter un rendement intéressant (plusieurs participants ont des rentabilité très élevées sur de l’immobilier mais vous remarquerez qu’aucun n’a acheté de la défisc à son banquier :-)  ).

Après, je pense que l’effet de levier est intéressant en phase de constitution du patrimoine. Il permet de développer son patrimoine plus vite. A titre personnel, je suis en train d’y réfléchir. Ayant un salaire plutôt peu élevé et ayant une préférence marquée pour l’investissement en valeur mobilières, je suis en train de me tourner petit à petit vers l’immobilier. En effet, ayant fait des simulations, je me suis rendue compte que je ne pourrais jamais atteindre l’indépendance financière ou un revenu complémentaire correct en utilisant uniquement mon épargne. Bien sûr changer de travail pour quelque chose de mieux rémunéré est une solution mais dans mon cas, ce n’est pas possible pour le moment.
Du coup, l’immobilier me permettrait d’accélérer les choses sous réserve de trouver des biens qui dégagent du cash flow.   
Je ne sais pas si cela vous aidera dans vos réflexions….

C’est quoi le 110%?

Maîtrisé? Oui pour celui qui se pose les bonnes questions et qui investit avec une réflexion la plus poussée possible

@cricri77700: ne prenez pas mal ce que je vais vous dire. Il ne s’agit que d’une remarque d’un plus ancien que vous. Je vais commencer par une anecdote récente. Il y a quelques jours, un ami, parapentiste depuis longtemps (il a du commencer à voler avant votre naissance; il a même peut-être connu Mieussy ) a failli se massacrer sous mes yeux. Il s’en est sorti par miracle. Son erreur? une erreur de débutant.

Vous, et d’autres sur le forum, poussez à prendre un maximum de risques (le fameux effet de levier). Pour l’instant, vous vous en sortez très bien, et vous croyez encore que l’on peut maîtriser le risque. Mais la vie réserve hélas de très mauvaises surprises, et à tout âge, on peut faire des erreurs de débutant. Gardez et faîtes garder aux autres une (très très grosse) marge…

Je nous souhaite de devenir deux vieux rentiers immobiliers, et je me souhaite de devenir un vieux parapentiste …

et oui qui dit levier dit risque..

Mais je voulais dire par là qu’avec une bonne connaissance de son secteur , de la bonne fiscalité choisis , et de bien tout optimiser permet de réduire considérablement le risque…. mais le risque est toujours présent forcément on ne parle pas d’un livret A …

Par contre , dans le forum , certain compare la bourse et l’immobilier, je trouve cela complètement différent et surtout chacun a ses compétences. ..

Je pense que d’avoir les connaissances pour faire les deux c’est le top du top mais parfois pour ne pas s’éparpiller faut faire un choix en fonction de ses compétence et connaissance … dans ce post, je pense que golliwog n’est pas objectif sur l’immobilier, mais il a raison de souligner certaine chose qui faut impérativement prendre en compte lorsqu’on investit dans la pierre…

Mais pour revenir sur le sujet, je pense que l’endettement est la clés de la réussite pour un investissement immobilier afin de réduire son impôt et de se créer un patrimoine.

Avec des raisonnements simplistes et des généralités, on fait dire ce que l’on veut avec 2 chiffres. Regardez ici les exemples d’investisseurs en immobilier qui font nettement mieux que 3% et d’autres investisseurs en bourses qui font nettement moins bien que 8%.

Vous parlez bien mal de ce que vous ignorez…
Je suis un investisseur immobilier qui a pratiqué le prêt à 110%.
erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.
erreur N°2 :
La rente locative assurée jusqu’à la fin des temps : une ineptie. Tout change, une énorme société comme Kodak a quasiment disparu. Le système propriétaire-locataire fonctionne depuis l’Antiquité, et il devrait continuer. Il s’agit d’un choix de risque, et la valeur locative d’un appartement est beaucoup plus facile à estimer que le futur d’un géant du pétrole…
erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.
Rastignac

La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.

On peut tout à fait imaginer que si une chute des prix de l’immobilier de 50% venait à venir, cela serait le signe d’un fort changement soit de l’offre/demande, soit d’ordre légal. Dans un cas comme dans l’ordre, n’est-il pas plus que probable que les loyers suivent la même pente ?
Les actions représentent tout autant des actifs qu’un contrat de vente signé, je vois mal comment on peut balayer d’un revers de main la similitude entre les deux. On voit bien sur le marché immobilier côté que certaines sociétés ne peuvent plus payer les dividendes (loyers) en raison d’évolutions du marché immobilier. Certes, en investissant "directement", vous pouvez prétendre à maîtriser votre marché bien mieux qu’en étant à 10 000km, mais…

Quoiqu’il en soit, je comprends tout à fait votre point de vue, et ne peux que vous souhaiter de ne jamais avoir à vérifier si une "perte de valeur" de 50% de votre patrimoine vous compliquera, ou non, la vie.

Merci pour vos réactions. Philippe30, vous décrivez en effet le cercle vertueux du crédit : bien loué acheté à crédit -> cash flow positif -> capacité d’endettement conservée voire augmentée -> nouveau crédit accordé, etc… Mais ce cercle vertueux provient avant tout du crédit, pas de l’immobilier. Si de l’argent illimité m’étais prêté de la même façon pour investir en bourse, j’aurais également toutes les chances de devenir riche à long terme (si je ne fais pas n’importe quoi).

Dans l’ensemble, je décèle de la réaction de certains un biais pro-immobilier, anti-bourse. Je maintiens que le risque immobilier est généralement sous-évalué, d’où une appétence au risque (par le levier du crédit) supérieure à ce que vous accepteriez sur les marchés financiers. Ce biais est en fait souvent vertueux, dans la mesure où c’est l’aversion au risque des marchés financiers qui est parfois irrationnelle. D’une certaine façon, l’illiquidité de l’immobilier est une chance : elle permet d’occulter la fluctuation du prix du bien (on n’estime pas le prix de sa maison tous les jours) et empêche de faire de bêtises (acheter/vendre impulsivement). Pour corroborer ce que je dis, on sous-évalue le risque immobilier et sur-évalue le risque boursier lorsque :
- on considère la régularité des loyers tout en occultant la fluctuation du prix du bien. Je ferais d’ailleurs cette même critique à ceux qui cherchent à toucher des dividendes réguliers en occultant la fluctuation du cours. Pour un bien à 100k€, j’ai beau toucher 500€ de loyer tous les mois, si au bout de 4 ans, le bien à perdu 25%, j’ai perdu de l’argent.
- on compare le risque immobilier à long terme au risque boursier à court terme. Pour ramener les choses sur le même plan, il n’y a (sauf erreur) aucun cas depuis la révolution industrielle où les marchés boursiers ont baissé sur une période de 20 ans.
- on fait des remarques à l’emporte-pièce du style "en bourse on peut tout perdre", "la pierre c’est sûr : on aura toujours besoin d’un toit".

Rastignac, avec tout mon respect, il me semble que vous faites vous-même 3 erreurs en me répondant (ou tout du moins nous nous sommes mal compris).

erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.

Comme soulevé par wulfram, il est peu probable que vos loyers continuent d’être les mêmes si les prix baissent de 50%. D’autre part, comme je l’ai dit plus haut, je ne vois pas pourquoi la fluctuation du prix du bien devrait être occultée.

erreur N°2 :
La rente locative assurée jusqu’à la fin des temps : une ineptie. Tout change, une énorme société comme Kodak a quasiment disparu. Le système propriétaire-locataire fonctionne depuis l’Antiquité, et il devrait continuer. Il s’agit d’un choix de risque, et la valeur locative d’un appartement est beaucoup plus facile à estimer que le futur d’un géant du pétrole…

Votre parallèle n’est pas pertinent. Personne ne commet plus l’erreur de mettre 100% de son capital sur les actions d’une seule entreprise. Maintenant, vous pouvez via un tracker être investi sur l’ensemble des actions du monde, pour une somme aussi faible qu’une centaine d’euros. A contrario, dans l’immobilier physique, vous allez immobiliser des dizaines voire centaines de milliers d’euros sur un seul bien. Un évènement aussi banal que "le maire décide de construire des logements sociaux ou une autoroute en face de votre bien" peut vous faire perdre une somme considérable d’un claquement de doigts.

erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.

Si vous sortez 0 de votre poche et que la banque vous prête 100k€, votre levier est de 100k/0 = l’infini, par définition. De même qu’on parle d’un levier x2 lorsque la banque vous prête à hauteur de ce que vous avez déjà. La perte possible n’est évidemment pas infinie mais elle représente un multiple infini de votre investissement (puisque égal à 0).

Surin a écrit :

Indépendamment du reste de votre message qui est plein de choses pertinentes, n’y a-t-il pas un peu de mauvaise foi dans cette phrase? On vit l’exemple sur 15 ans actuellement.
Attendez quelques années et vous l’aurez votre cas.

Si on prend les indices avec dividendes réinvestis (ils sont rarement inclus) et qu’on ne regarde pas que le marché franco-français (et encore, j’ai un doute), non je ne suis pas de mauvaise foi.