Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ?

Avez vous consulté le notaire qui vous a accompagné sur cette vente ? Etait-ce bien votre notaire (ou celui du vendeur, de l’agence…) ?
Dans le 1er cas, je commencerais par là.

Bonjour,

Attention à la manière dont vous présentez les choses. Le dol est caractérisé par une manoeuvre sans laquelle le contractant n’aurait en aucun cas contracté ! Le dol implique automatiquement le vice de consentement. Le dol est l’argument massue pour obtenir l’annulation de la vente.

Si vous présentez les choses comme "ou pas au prix proposé si il ne m’avaient pas caché sciemment la situation", vous invalidez de fait l’idée de dol et d’annulation de vente, vous partez de fait sur une indemnisation liée à l’erreur sur les qualités du bien acquis.

Dans les deux cas, il vous faudra démontrer que les vendeurs avaient connaissances avant le compromis de ces travaux et du résultat en DDE sur le mur, puisqu’ils ne peuvent être responsables de ce que le voisin fait sur son propre terrain.

Sur les travaux sans autorisation (on ne parle donc pas d’une peinture, mais plus probablement d’extensions, d’aménagement d’étage non déclaré, d’une annexe, etc …), vos notaires auraient dû vérifier les dates de ces travaux pour vérifier si 1) à l’origine, ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation spécifique (certains aménagements nécessitaient une simple déclaration, non contraignante, il y a plusieurs années) et 2) les prescriptions éventuelles. Pour une extension ou annexe ne figurant pas dans le titre de propriété initial, c’est une démarche obligatoire. Moins évident pour l’ajout d’une fenêtre de toit non autorisée par le réglement local, mais l’aménagement d’un étage modifie la superficie du bien, donc c’est aussi "visible".

Quels sont les travaux dont vous pensez qu’ils ont été réalisé sans respecter les formes ?

Vu ce que vous dites, ca devient plus que compliqué …

J’ai pourtant trouver de la jurisprudence sur le simple fait de demander des dommages-intérêts à titre principal.

Pour un vice oui, pour un dol c’est, essentiellement, un complément à la reconnaissance du dol, même si le juge pourra considérer que la vente n’est pas nulle et condamner la partie adverse à des réparations pour ce qui, du coup, devient non plus un dol effectif mais un vice.

Concernant le DDE, vous devez le faire constater, pour que le voisin fasse le nécessaire pour régler ce problème. Peu importe que votre mur ne soit pas étanchéifié là où il n’avait pas à l’être avant les travaux du voisin, il est à l’origine du problème, il doit en assumer la responsabilité.

En terme de vice caché, je crains que ce soit léger pour obtenir en justice réparation à hauteur du préjudice et des frais qu’il vous faudra engager. A moins que le DDE ne soit très très important et mette en péril le bien, un DDE sur un mur de séparation de parcelle (ce que je comprends de la réalité de ce mur pour vous), c’est rarement considéré comme critique pour l’usage de la propriété.

Concernant le mur du voisin, il faut aussi se montrer un poil prudent.

Primo, construire contre le mur est de droit.

657 CC a écrit :

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Avant de pouvoir considérer le voisin en faute, il faudrait prouver qu’il n’a pas exhausser le mur (en pierre apparente si je comprends bien) pour cacher le sien.

Par ailleurs, la faculté d’exhaussement est aussi de droit.

Enfin, si l’ancien propriétaire a donné son accord pour que le mur mitoyen serve directement de mur de construction, c’était le droit de l’ancien propriétaire de convenir avec son voisin de ces travaux. La loi n’interdit pas d’utiliser ce mur, elle interdit de le faire sans un accord des deux parties. Or vous nous dites que le vendeur aurait convenu de cette modification.

Sur les seuls éléments que vous donnez, je comprends la vexation, mais je ne suis pas sur qu’en droit vous ayez les armes pour exiger quoi que ce soit et en tirer un relatif bénéfice.

et considère maintenant que c’est son mur.

Là, par contre, il y a un moyen simple. Si les travaux d’exhaussement ont été financé par le voisin et le vendeur, l’exhaussement reste mitoyen. Si le voisin a financé seul ces travaux, l’exhaussement lui appartient en propre (ce qui signifie que vous n’avez pas à payer l’entretien de cette partie du mur).

Les notaires auraient dû vérifier ce point, puisque si le mur de base est mitoyen, ce n’est pas nécessairement le cas de l’exhaussement. Vous pouvez vous retourner contre le notaire pour obtenir des éléments sur ce point.

tikou a écrit :

cet exhaussement a été fait sans permis de construire. il y a comme un "vice juridique"

Hum ….

art 658 CC a écrit :

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement.

Aucun vide ou vice juridique : la loi s’applique ! Un copropriétaire de mur mitoyen peut l’exhausser à ses frais, et de facto cet exhaussement lui appartient (il en assure la construction, l’entretien, etc …).

Bien sur, le même texte permet de facto à 2 copropriétaires du meme mur mitoyen de l’exhausser d’un commun accord. De facto le mur reste alors mitoyen (financés par les deux, entretenus par les deux). et il semble que vous soyez dans cette situation.

Et meme si un copropriétaire ne finance pas le mur, il peut demander la remise en mitoyenneté du mur, sous réserve de rembourser la moitié des travaux

art 660 CC a écrit :

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. La dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

Bref, ce qui pourrait apparaitre comme un vice par rapport au permis est inscrit directement dans le code civil.

Reste qu’effectivement, cela vous a été caché, et donc qu’il y a au moins eu une information cachée. Reste à savoir ce que vous pourriez obtenir, or les 30k que vous auriez proposé en moinsont difficile à justifier : le vendeur répondra qu’il n’aurait pas vendu à ce prix là !

Voyez le notaire, essayez de voir comment régler le DDE voir obtenir un certain dédommagement sur ce point du vendeur. Mais devant le tribunal, j’ai peur que votre dossier soit bien maigre pour obtenir quoi que ce soit.

C’est limpide, merci xazh!

j’avais bien vu ces articles sur le droit à l’exhaussement etc mais je n’avais pas lu cela sous l’angle de la primauté par rapport au droit de l’urbanisme. En gros ce n’était pas autorisé mais ils avaient le droit de le faire.

Je me suis focalisé sur l’urbanisme car je pense avoir trouvé des éléments de preuve que le permis de construire du voisin a fait l’objet d’une fraude de sa part, présentant comme situation de départ une situation qui elle même n’a jamais été autorisée. Ceci pour éventuellement obtenir l’annulation du permis de construire malgré le délai de 2 mois largement dépassé ; puis éventuellement démolition mais cela semble très étroit juridiquement.

Concernant les vendeurs, oui il y aurait donc au moins 2 informations cachées ; cette histoire de mur et l’histoire du dde qu’ils ont caché par un coup de peinture et pour lequel j’ai un pièce irréfutable de leur connaissance de l’ampleur du problème 1 an avant la vente.

Je vais creuser encore un peu. Je suis tombé tout à l’heure sur cet article http://presentation.lexbase.fr/sites/de … 509bwt.pdf qui parle de la fusion entre le dol apparent et le dol principal.

Je serais donc peut être fondé de demander l’annulation de la vente sur la base de la réticence dolosive des vendeurs. Charge aux vendeurs de négocier autre chose si ils ne veulent pas que la vente soit annulée. ou Charge au juge de ne pas annuler la vente. Mais autant moi çà ne me dérange pas de demander çà, autant ma femme trouve çà galère si on l’obtient ;-)

Mais je ne suis pas encore persuadé que cela puisse tenir la route dans la mesure où c’est une agence qui s’est exclusivement occupée des visites. J’ai cru comprendre que le dol est compliqué à prouver dans ce cas car (1) l’agence ne peut pas être attaquée pour réticence dolosive (2) il faut du prouver l’entente entre le vendeur et l’agence sur la dissimulation.

J’ai bien compris en tout cas que ce n’est pas parce que j’aurais proposé 30K de moins que la maison vaut 30K de moins ; c’est pour cela que je cherche des éléments objectifs d’évaluation du préjudice.

Enfin si je comprends bien, j’ai peut-être des éléments pour agir (dissimulation du vendeur), mais entre le coût du procès et l’aléa sur le montant des dommages intérêts difficiles à évaluer le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle. çà m’exaspère qu’un vendeur de mauvaise foi puisse s’en sortir aussi bien.

En plus ce n’est pas évident de faire rentrer le vendeur dans la responsabilité du voisin car ce sont bien les travaux du voisin.

J’avais trouvé cette jurisprudence également - http://www.efl.fr/actualites/immobilier … 84def446a0 "dissimuler aux acheteurs le comportement d’un voisin peut être dolosif"

Le voisin étant un constructeur compulsif, et ayant des preuves d’échanges musclés entre le vendeur et le voisin, c’est à ajouter au dossier.

Mais je retombe toujours sur la problématique de l’évaluation des dommages intérêts là où je voudrais réussir à matérialiser une évaluation du différentiel de prix lorsqu’on ne dissimule rien. Mais les évaluations sont déjà tellement biaisées qu’une évaluation de différentiel de prix… Je demanderai à mon notaire pour voir si il a un avis sur la question. Quand je montre le dossier autour de moi, photos à l’appuis, ou après discussions avec le voisin spécial, tout le monde me dit quand même "bon courage". C’est cette unanimité dans le constat de galère que je voudrais réussir à chiffrer.

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Iqce,

merci pour vos précisions.
Concernant les affouillements je me suis posé la question effectivement. Dans mon plu j’ai une mention que je n’ai pas réussi à décoder. Quand je la lis en ma faveur, le voisin n’avait pas le droit de décaisser sans autorisation.

ZONE UC - ARTICLE 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites :
1. Les installations classées et activités incompatibles avec l’habitat,
2. Les dépôts prévus au paraphe b) de l’article R. 442.2 du Code de l’Urbanisme,
3. L’ouverture ou l’extension de carrière,
4. Les hôtelleries de plein air, soumises à autorisation préalable,
5. Les affouillements, exhaussements du sol, dépôts de matériaux non liés aux travaux de
construction ou d’aménagement admis dans la zone,
6. La création et l’extension de bâtiments agricoles.
Il est rappelé que les occupations ou utilisations du sol ne figurant pas dans la liste ci-dessus sont
autorisées sous réserve du respect des autres règles de la zone PLU.

Le permis présente en effet comme "état initial" une grosse zone déjà affouillée et pour laquelle il n’y a jamais eu de demande d’autorisation ; du coup les instructeurs n’avaient pas une vision claire de la demande à mon avis.

J’ai été voir en Mairie mais la réponse était plutôt du genre "oh là c’est ancien" (6 ans) "vous pouvez répéter la question à quelqu’un d’autre" ?

Un des arguments du voisin (un peu retord) est d’ailleurs que les travaux ne sont pas terminés, que tout va rentrer dans l’ordre bientôt (mais bien sûr…)

Dernière modification par tikou (31/07/2016 22h35)

Effectivement la situation est mal engagée coté droit public ; le délai des 6 ans signifie que le délai de recours contentieux est dépassé (3 ans + l’année en cours) et sauf à prouver que depuis des travaux nouveaux ont commencé ou que les travaux ne sont pas terminés etc. : c’est raté de ce coté.

Il faut faire le tour des autres voisins et demander des témoignages (attention, sous une forme bien précise), bref en tant que nouvel arrivant vous avez peu de chance d’en obtenir et qui plus est vous serez sans doute catalogué négativement.

Si en plus le voisin est caractériel, je comprends votre envie de revoir la vente !
Par contre pour avoir vécu un achat avec problème de limite (vendeurs et voisins malhonnêtes, notaire véreux), je crains que le dicton qui dit "qu’un mauvais arrangement à l’amiable soit préférable à un bon procès" soit tout à fait juste dans votre cas.

NB : xash, on peut également préciser qu’un mur enterré en limite n’est pas un ouvrage de séparation, c’est un ouvrage de soutènement. Une fois affouillé il devient un ouvrage de séparation, et tombe sous le règlement du PLU. Le PLU "règlement local" (ou encore un règlement de lotissement au sein d’une Cne dotée d’un PLU) fonctionne suivant un principe d’entonnoir vis à vis du Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui décline le Code. Je suis donc bien d’accord avec vous, un PLU ne peut pas édicter autre chose que des restrictions vis à vis du RNU.
Par contre je suis incapable de dire si l’affouillement fait courir un délai de 3 ans vis à vis du mur (on aurait envie d’y croire, mais le bon sens et les jurisprudences cela fait parfois 2).

- réparation = traitement de la cause du sinistre et indemnisation de ses conséquences.

Sauf que les assureurs ne remboursent pas le traitement de la cause. Il suffit que le voisin traine les pieds pour réparer, ou qu’il soit lui même empêtré dans un conflit avec un artisan pour mal façon pour que la situation dégénère (le DDE s’aggrave, le mur se dégrade, etc, etc)

J’avance petit à petit sur mon dossier.

Surprise au courrier ce matin ! Alors que je n’avais pas encore de nouvelles de l’assurance depuis le passage de son expert, je reçois la simple phrase :

"Nous vous adressons un chèque d’un montant de 430€ en euros en règlement de l’indemnité à vous revenir au titre du dossier référencé ###"

çà me paraît très louche. Sans aucune forme d’explications ils m’envoient un chèque.

Je comprends que si j’encaisse ce chèque, j’aurai tacitement donné mon accord au règlement du litige et j’aurai libéré l’assureur de ses obligations par rapport à l’ampleur du problème…chose que je ne suis pas certain de vouloir faire à ce stade car je n’ai même pas eu le rapport d’expertise et qu’ils n’abordent pas du tout la problématique des causes à l’origine du sinistre.

Qu’en pensez-vous ?

Dans la réponse que je vais faire à l’assureur, pensez-vous qu’il faut que je leur renvoie le chèque pour prouver que je ne compte pas à ce stade accepter la transaction ou est-ce ok si je le garde au chaud chez moi sans l’encaisser ? J’aurais tendance à penser qu’il vaut mieux que je leur renvoie le chèque.

Par ailleurs, j’ai découvert que les assureurs n’avaient pas vraiment d’obligation en assurance habitation de fournir le rapport d’expertise à leur assuré.

La seule possibilité que j’ai trouvée à ce stade est lié à http://www.documentissime.fr/modeles-de … -1499.html

CE QUE DIT LA LOI À PROPOS DE LA TRANSMISSION DU RAPPORT DE L’EXPERT
Le code des assurances contraint l’assureur à transmettre rapidement les rapports d’expert dans le cadre de l’assurance des travaux de bâtiment (dommage ouvrage) : Ce sont les articles a 243-1 b 2°b et 3°b. Dans les autres cas, il est nécessaire d’user de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, qui dispose que «(…) celui qui se prétend libéré doit justifier (……) le fait qui a produit l’extinction de son obligation». Par ailleurs, un arrêt rendu le 15 février 1995 par la première chambre civile de la cour de cassation a rappelé qu’il revenait à l’assureur de démontrer qu’il existait une exclusion de garantie permettant de ne pas indemniser un dommage (qui lui doit être prouvé par l’assuré). Enfin, l’assureur est tenu de fournir à l’assuré le rapport d’expertise en vertu du principe du contradictoire, qui régit tout litige civil porté en justice, et qui veut que les parties aient connaissance de toutes les pièces fournies par leur adversaire avant le début de l’instance.

Je me pose des questions suite à des "découvertes" alors je les pose ici au cas où vous ayiez des idées.

Je m’oriente de plus en plus vers un classement de mon voisin dans la catégorie "pervers narcissique" ; prêt à tout pour ne jamais remettre en cause l’image qu’il a de lui-même.

Suite au passage de l’expert en assurance  (il a refusé de signer le rapport d’expertise by the way), et pendant mes vacances, il a visiblement fait des trucs pas très net.

J’ai vu par hasard hier en montant sur mon échelle qu’il a mis de petits bouts de mousse (un espèce de mousse de canapé déchiquetée en morceau) partout dans la jointure entre mon mur et sa terrasse. Vu le caractère spongieux de cette mousse, çà m’a l’air plutôt contraire à toute idée d’étanchéité de bourrer une telle mousse tout le long de la mitoyenneté vu que çà va faire stagner de l’eau. Qu’en pensez-vous ?

Accessoirement, il a balancé des bouts de mousse dans mon jardin et j’en ramasse encore. Au moins, j’ai compris hier d’où çà venait.

Par ailleurs, j’ai retrouvé et çà m’a paru bizarre, un petit sac plastique inséré entre ma zinguerie et mon mur, à un endroit où la zinguerie peut s’écarter un peu et donner accès à la charpente. Même si çà me paraît délirant, est-ce que vous pensez possible que le voisin se soit amusé à insérer des petites bêtes qui aiment bien le bois par là, juste histoire de se venger ? est-ce que c’est une technique qui fonctionnerait ? Ce sac a été mis là par le voisin et c’est la seule hypothèse (même si elle est tordue) que j’ai pu trouver.

il n’y a pas d’enfants dans sa maison ; lui seul a accès et c’est un tout petit sac donc pas une poubelle mais oui vous avez raison, il ne faut pas s’emballer. Rester zen. Ce qui est certain en tout cas, c’est qu’il déteste quand des tiers viennent mettre le nez dans ses petits arrangements avec lui même.

mise à jour de fin d’année sur mon dossier.

- notaire

j’ai pour l’instant décidé de ne pas aller voir mon notaire. çà évoluera peut-être mais je me suis dit que çà n’apporterait pas grand chose à part de l’ouverture de parapluie +  un risque de non-confidentialité vis à vis de son confrère.

- protection juridique

bienvenue dans le monde des assurances. "Bonjour, qu’est-ce je peux faire pour ne rien vous payer" ?.
J’ai reçu de leur part des projets de courrier amiables qui n’avaient aucun sens par rapport au dossier (qu’ils n’avaient visiblement pas lu). dès que j’explique un peu le problème, je commence à sentir les réticences parce que çà va leur prendre trop de temps ou que çà risque d’aller vers un contentieux véritable qui va leur coûter de l’argent.

J’avais déjà eu affaire à une protection juridique il y a quelques années, et la même conclusion se profile :
çà peut être utile pour payer un contentieux mais uniquement en les suivant à la culotte car sinon ils sont capables de faire n’importe quoi sur le dossier. Il faut bien connaître les conditions générales car ils essayent de guider le dossier vers des cases "ah ben on ne prend pas en charge".

En cas de vrai contentieux, il faut obtenir le plus rapidement possible la validation de leur prise en charge, puis passer par un avocat.

A ce stade sur mes 2 dossiers (vendeurs & voisin) j’ai 2 réponses :
- "Payez à vos frais une note d’avocat indiquant que le dossier à des mérites et alors on prendra en charge". J’ai pourtant vu un avocat qui confirme que çà se plaide.
- "C’est compliqué ; dites moi ce que vous voulez que j’écrive dans le courrier"

- assureur

Après quelques échanges, j’ai réussi à ce que l’expert revienne sur ses conclusions (!). On passe d’une responsabilité 50%/50% à une responsabilité 100% sur le voisin et une identification claire de l’origine du problème qui provient des travaux du voisin.

- voisin

no comment.

- avocat

Le dossier est touffu. Un avocat que j’ai vu 2 fois (2 x 96€) commence à comprendre le dossier et à voir comment naviguer dedans. Cela m’a en fait je pense pris du temps de simplifier le dossier pour ne garder que les éléments essentiels afin de ne pas le noyer.

J’ai un doute cependant quant à sa tarification. 2*96€ pour au total 5 heures de discussion ne me semble pas très cher pour un avocat + il y a des points sur lesquels je connaissais mieux que lui les règles de mitoyenneté. L’avocat me semblait sérieux et spécialisé en immobilier, mais l’est-il vraiment je ne sais pas.

J’ai beaucoup de mal aussi à obtenir une évaluation de ce que coûterait une procédure. c’est peut-être une habitude dans le monde des avocats mais c’est un peu râlant.

Il m’a au moins fait réaliser que les conclusions de l’expert de l’assurance n’aideraient pas en l’état ce qui m’a poussé à revenir à la charge sur l’assureur et j’ai pu obtenir de bien meilleures conclusions.

- expert indépendant

au final c’était un peu cher (400€) pour avoir une pré-expertise sur le dossier. Nous avons passé quelques heures ce qui m’a permis d’avoir quelqu’un qui s’y connaît pour poser des questions techniques/juridiques sur la maison. Vu ce qu’on avait vu à l’oral, je pensais que le rapport écrit m’aiderait, mais j’ai déchanté à la lecture du rapport qui abordait les points mais de façon très légère et sans trop s’engager.

J’ai pu faire changer les points qui ne correspondaient clairement pas à la lettre de mission que je lui avait signée, mais çà s’est arrêté là.

Là dessus, ce que j’ai appris (mon erreur) c’est qu’il faut
- faire appel à un expert qui figure sur les listes des experts auprès des tribunaux. Leurs conclusions ont plus de poids
- être très explicite dans la lettre de mission de l’expertise en indiquant précisément les points qui doivent être abordés dans le rapport écrit.

Au final, je n’ai pas beaucoup avancé concrètement avec les parties adverses.

Même si le dossier se plaide et que les vendeurs m’ont clairement caché des choses, il y a un aléa juridique important sur la décision que pourrait prendre un juge. => bien penser à tout regarder et fouiner AVANT d’acheter ;-)

Côté voisin, la situation est complexe vu qu’il a des travaux à faire mais qu’il ne compte pas les faire et que je ne peux pas les faire à sa place chez lui. Une procédure juridique est envisageable, mais il va faire trainer. En tout cas, les meilleures conclusions de l’expert vont sans doute m’aider à être plus crédible vis à vis des tiers (mairie, ..)