SCI majoritaire en copropriété et également syndic de l'immeuble de rapport ?

Il suffit qu’un seul autre propriétaire soit absent lors de l’AG pour qu’ils aient la majorité.

Merci pour vos retours.

J’apporte quelques renseignements/précisions supplémentaires suite à ma visite au syndic. L’hôtesse m’a accueilli avec une certaine froideur, feintant de ne pas comprendre ce qui me dérangeait car elle ne voit pas les liens qu’il peut y avoir entre des frères…
Après un échange moyennement cordial avec elle (je ne supporte pas les gens qui prennent un air désagréable quand on pose des questions légitimes et qui s’offusquent qu’on puisse imaginer certains arrangements "bordures"), j’ai demandé à m’entretenir directement avec l’un des frères en question, celui qui gère le syndic, qui m’a alors apporté des précisions :
- Son frère s’est séparé d’un appartement dans le lot et n’est donc plus dans une dynamique d’achat, plutôt le contraire d’après ses dires. Il a encore quasi la moitié des parts donc si un copropriétaire est absent (cf message de Morey?).
- En fait le gérant du syndic n’est pas membre de la SCI, seul son frère y est avec une autre personne. Info à vérifier peut être de mon côté, comment?
- Le changement de syndic a été fait sur proposition des frères et a été approuvé par les autres copropriétaires.
- D’après le syndic, les seuls problèmes sont l’éventuelle fuite de gouttière qui coule sur la façade (et qui finira donc sans doute par dégrader le mur et peut être provoquer une infiltration) qui ne pourra être rénovée que l’année prochaine, ainsi que les locataire du 3ème étage (mon appart est au 2ème) qui sont des jeunes qui ne se soucient pas trop de la propreté (et peut être du bruit?).

Cdlt

Bon, j’essaie de réfléchir sur ce problème mais je préviens que je ne suis pas un champion en SCI ni en copro. Ca vaut ce que ça vaut.

Déjà, les faits :
- la SCI : vous devriez pouvoir trouver les infos sur societe.com et/ou infogreffe. Il faudra sans doute acheter quelques documents payants mais je suppose que vous n’êtes pas à quelques euros près pour tirer cette affaire au clair.
- tout ce que vous pouvez lire dans les PV d’AG : ça devrait bien vous renseigner sur des éléments factuels : qui vient ou non aux AG (les copropriétaire lointains qui ne se déplacent pas : vrai ou pas ?). Les propriétaires absents désignent-ils un mandataire, et si oui, qui ? Certains copropriétaires ont-ils du retard de paiement ?
Qui vote quoi ? Est-ce que les décisions sont bien expliquées, est-ce que les chiffrages sont clairs, est-ce que les compte-rendus sont clairs, etc.
Notez bien les voix de chacun (en millièmes) pour comprendre qui fait quoi et qui possède quel pouvoir.

Ensuite, il faut passer aux réflexions plus hypothétiques :
- peut-être que les deux frères sont vraiment malfaisants et ont fait ce plan pour prendre le pouvoir sur l’immeuble. Mais peut-être aussi, tout simplement : le précédent syndic était bien pire, alors l’AG a juste choisi quelqu’un de connu et de recommandé par l’un des copropriétaires ?
Les charges augmentent : peut-être que le syndic s’en met plein les fouilles, mais peut-être aussi que les copropriétaires en ont marre d’un immeuble mal entretenu et ont enfin décidé d’injecter un peu d’argent pour l’améliorer ?
C’est vrai que cette situation fait penser à une collusion, mais peut-être qu’à l’inverse la situation n’est pas aussi alarmante que vous le pensez.

Vous parliez de réputation bien établie des deux frères. Avez-vous recueilli suffisamment de témoignages là-dessus ? S’ils sont magouilleurs dans l’âme, il est très probable qu’ils vont magouiller sur cet immeuble aussi. Mais est-ce seulement le racontar d’un jaloux isolé (par exemple un concurrent du syndic) ou est-ce bien établi ?

Il est parfois utile de faire la commère. Avez-vous la possibilité de retourner sur place et de discuter avec les occupants (qu’ils soient locataires ou propriétaires) ? Il faut parfois y aller franco : "bonjour, je suis votre presque nouveau voisin, est-ce que je peux vous poser quelques questions sur l’immeuble ?". Les commerçants et voisins des alentours aussi. Pourquoi pas le café du coin ?

Même sans aller sur place, une bonne série de coups de fils bien choisis peut permettre d’apprendre des choses.

J’ai assisté une fois à une conférence d’un agent de la DST (un vrai) qui disait "95 % de l’information est publique". C’est à dire que même les services de renseignement, avant de passer aux méthodes "spéciales", font la collecte des informations publiquement disponibles : internet, bases de données diverses et variées (infogreffe dans ce cas), tendre bien grand ses oreilles, etc. Quand on est curieux et qu’on y passe du temps, on apprend plein de choses.

Et quand on sait qu’on risque de mettre une somme conséquente en s’endettant sur 20 ans, ça motive. Je suis plutôt timide, mais quand j’étais sur un projet d’immeuble "borderline", j’ai dépassé ma timidité : j’ai abordé des voisins qui discutaient dans la rue ; abordé un artisan qui passait par là et il m’a accompagné pour retourner dans l’immeuble jusqu’au grenier (la porte était restée ouverte) pour me donner un premier avis et chiffrage ; entré à la mairie pour consulter le cadastre ; appelé le syndicat de l’eau pour en savoir plus sur le mode d’assainissement, etc. En quelques heures j’avais appris beaucoup de choses en faisant ma commère et en poussant quelques portes ! Et au final le projet était pourri et j’ai laissé tombé, donc heureusement que j’ai approfondi, même si j’ai dû me comporter un peu en "sans gêne".

Au final, vous vous ferez votre propre opinion. Soit "ça se tente", soit "quand il y a un doute, il n’y a pas de doute".

Enfin, tout cela se met en regard de l’intérêt de l’opération, de sa rentabilité. Perso, je crois que même avec les signaux d’alarme que vous avez relevés, à 20 % de renta brute, je prendrais. A 7 % de renta brute, je passerais. Vous voyez ce que je veux dire.

Dernière modification par Bernard2K (29/09/2016 22h39)

Je ne connais pas suffisamment les documents d’une SCI. Je dirais (un peu au pif) commencer par le kbis, si ça ne suffit pas, les derniers statuts à jour. Si d’autres foreumeurs connaissent mieux et peuvent vous répondre, tant mieux.

GoodbyLenine a écrit :

Le kbis ne vous apprendra pas grand chose (hormis la liste des associés).

Le kbis d’une SCI indique le nom des associés ?
Pour les sociétés commerciales ça n’est à ma connaissance pas le cas (en tout cas pas sur mon kbis).

Boutman a écrit :

Le syndic prend 650€ pour la gestion de cet immeuble

650 €/an pour l’ensemble de l’immeuble ?

Pour ce qui est de comparer avec les tarifs habituels des syndics : faites une recherche internet, il y a des enquêtes réalisées qui permettent de comparer.

Si c’est bien 650 €/an pour l’ensemble de l’immeuble, il faut comparer avec le fait que les prestataires intellectuels travaillent environ aux tarifs suivants :
600 à 800 € TTC par jour pour un prestataire "courant"
1200 € TTC par jour pour un "expert"
1800 à 2000 € TTC par jour pour du "haut de gamme" (exemple cabinet d’avocat spécialisé).
Il faut bien voir que pour 1 jour vendu, il y a souvent 1 jour de boulot en plus (faire des offres, gérer l’administratif, etc.) et que ça doit aussi payer les frais du cabinet (location, charges de structure, etc) et les déplacements.

Donc, si le syndic se fait payer 1 jour de boulot par an, ce n’est vraiment pas cher. Convoquer l’AG, assister à l’AG, faire le compte-rendu, consulter des artisans pour les travaux, gérer la répartition des charges etc. C’est au moins 1 jour de boulot en étant super bien organisé, plutôt 2 ou 3 jours au réel.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2016 09h22)

Bonjour,

Au delà de l’aspect syndic que je ne maîtrise pas assez pour ajouter plus d’informations à ce que vous a dit B2K, je trouve que votre extrait K-Bis permet de recouper plusieurs infos:

1) C’est très étrange qu’il n’y ai que le gérant. Vous devriez avoir au moins une autre ligne intitulé "Associé indéfiniment responsable" et la qualité et l’adresse de l’associé.
Néanmoins ce cas est possible suite à des évènements types rachat de parts, décès ou retrait d’un associé.
Dans le cas où un seul associé détient toutes les parts d’une SCI, la dissolution de cette SCI n’est pas automatique (sauf si cette dissolution est prévue dans les statuts dans une clause spécifique).
En revanche, cet associé unique peut décider à tout moment de la dissolution de la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce en vue de la mention de la dissolution au registre du commerce et des sociétés.

De même, tout intéressé (qui aurait un intérêt personnel à agir) peut saisir le Tribunal de commerce pour demander la dissolution judiciaire de cette SCI.

L’associé unique de SCI, pour éviter la dissolution de la SCI, doit régulariser cette situation dans le délai d’un an en faisant entrer au capital de la SCI un nouvel associé :
- soit par cession de parts sociales,
- soit par une augmentation de capital,
- soit par donation d’une partie de ses parts sociales.

Lorsqu’un tiers demande la dissolution judiciaire d’une SCI au motif que l’intégralité des parts sociales sont détenues par un seul associé, le tribunal saisi peut également accorder un délai de 6 mois maximum à cet associé unique pour régulariser cette situation plutôt que de prononcer sans délai la dissolution de la société. Par ailleurs, durant cette procédure judiciaire et avant décision du tribunal, l’associé unique a également le temps de régulariser la situation et d’éviter la dissolution de la SCI en trouvant un nouvel associé.

2) le siège de la SCI est dans l’immeuble. Donc au niveau du local commercial. Qu’est-ce qu’il y a dans ce local ? une activité des deux frères ou un truc qui n’a rien à voir (bizarre en ce cas de mon point de vue) ?

3) le libellé de l’activité de la SCI est hyper hyper restrictif puisque spécifiant que l’activité est uniquement l’acquisition d’un bien précis pour un usage commercial.
Par ailleurs, vous dites que les frères (associés dans la SCI et aussi gérant) sont aussi syndic et facture des frais par an (650€).
Pourriez-vous préciser qui est vraiment défini sur les factures comme le fournisseur du service ? Si c’est la SCI, il y a un gros problème car elle sort de son cadre d’activité pour lequel elle a été créée.

Le mieux serait en ce cas d’avoir les derniers statuts à jour pour être sûr qu’un élargissement de l’activité n’a pas été fait. Comme dis ce n’est pas forcément évident de trouver les statuts à jour.

Setanta

EDIT: corrections et mise en forme

@ Rollingstone : l’affaire me questionne effectivement mais si mes craintes sont injustifiées, alors pourquoi se priver d’une bonne affaire?

@ Setantat : Dans le local commercial, il y a un magasin de vêtements. Mais comme apparemment la SCI a vendu un lot, je suppose que le siège devait être rattaché à ce lot?

Bon, sinon j’ai été dans l’après midi faire la rencontre des locataires du dernier étage. Pas méchants mais effectivement un peu "en décalage" et sentant l’alcool à 16h… J’ai prévenu que j’allais avoir l’appartement du dessous et qu’il faudrait donc qu’il fasse un peu le ménage dans les communs et j’ai posé des questions sur le syndic + entretien de la copropriété. Pour eux RAS, il y a eu l’an passé une fuite et le syndic a réagi assez vite.

Il ne me reste que jusqu’à demain pour me décider mais je pense finalement tenter le coup après réflexion. J’appellerai quand même le vendeur demain matin pour faire un point avec lui. Si cette affaire tourne mal, je pourrais vous faire profiter d’un retour d’expérience…

Bonne soirée et merci à tous pour votre aide/expérience.

Si la SCI avait "1 commerce + une cave" et qu’ils ont réduit leur part dans la co-propriété sans la quitter complètement, en toute logique, ça veut dire qu’ils ont vendu l’un de ces lots mais pas les deux.

Pour la domiciliation de la SCI sur place : ça ne veut pas forcément dire que c’est le locataire qui reçoit le courrier. Il peut y avoir une boîte aux lettre dédiée, avec le gérant de la SCI qui relève le courrier de temps en temps.

Ensuite, si la SCI n’a plus qu’un seul sociétaire, c’est effectivement une anomalie. Mais ça ne changera pas grand chose à la question des votes. La SCI aura toujours le même droit de vote en proportion des tantièmes ; le droit de vote est juste sur une seule tête s’il n’y a qu’un sociétaire ; réparti sur les deux têtes (en proportion de leurs parts dans la SCI) s’il y a deux sociétaires. C’est mieux si la SCI régularise sa situation en reprenant un second sociétaire ; mais je n’en ferais pas un cheval de bataille car ça ne change pas le fond du problème.

Pour l’aspect "c’est attaquable" : ne pas oublier que dans un procès, il y a généralement un perdant et un gagnant. Ca veut dire qu’il y a 50 % des parties qui ont entendu "c’est attaquable" (voire même "on va gagner") et qui perdent quand même !

Donc bien regarder ce qu’on a à y gagner et ce qu’on a à y perdre avant de se lancer dans une procédure.