Comment s'enrichir en achetant un grand terrain constructible puis en le divisant ?

sebastien890 · #1

Bonjour,

dans le contexte de ma région, le prix du m2 est cher. L’accès à l’immobilier ou à la construction d’un bien et de plus en plus difficile (surtout pour la génération Y qui y pensent à 30 ans).

J’ai un capital de départ. Mais comme la plupart de la population, celui-ci ne me donne pas accès à un projet concret (avec construction).

Ayant une philosophie d’entrepreneur et d’enrichissement à court terme. je souhaite savoir si mon montage est viable selon vous.

Bien sûre il est fait avec une étude des PLU, POS et COS.

Je souhaite acheter un terrain de 300 à 500 m2. Je ne peux pas plus.

Les choisir en fonction de la disposition afin de les rediviser en terrain de 150 à 200m2.

Et revendre les divisions avec une plus value (borné, viabilisé si possible).

Ma démarche est simple, je ne suis pas le seul ayant un capital limité ou une capacité d’emprunt faible. Ainsi avec la hausse des prix dans l’immobilier plusieurs besoins se dessinent :
- projet de petite contruction pour primo accedant à faible revenu
- des petits budget qui souhaitent faire du rendement locatif

Option A :

j’achète, je divise et je revends l’ensemble avec une plus value.
L’opération est courte

Option B :

J’achète, je divise, je revends une parcelle qui finance un logement sur la parcelle restante (que je peux revendre par la suite avec plus grande plus value).

L’opération est plus longue.

Mon idée, les parcelles étant modeste, le prix du terrain nu (ou avec logement dans l’option B) est abordable à un plus grand nombre. L’obtention du prêt, les mensualités, le risque sont des facteurs atténués qui rendent la vente plus facile.

N’étant pas dans le secteur. Je vois comme principales contraintes :
PLU, POS, COS… qui ne sont pas une barrière, il "suffit" de choisir une municipalité avec peu de contrainte.

L’opération étant calculé, elle ne rentre pas dans la fiscalité d’un particulier lambda. Je pense avoir recours à un SCI.

Message édité par l’équipe de modération (12/10/2016 01h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : contruction, division, immobilier, maison, terrain

olive1 · #2

bonjour,

En admettant que l’opération soit viable sur le papier (techniquement et financièrement parlant), il faudra encore vous assurer qu’il y a un marché pour des parcelles aussi petites et pour des surfaces habitables limitées.

Si vous ne trouvez pas d’acheteur, vous aurez engagé des frais en pure perte.

Tom76 · #3

Bonjour,

L’option A n’est pas forcément si courte que cela :

Vous visitez et négociez : 1 mois
Vous achetez : 3 mois
Vous revendez : 1 mois pour signer un compromis + 1 mois pour préparer le permis de construire car vos acquéreur souhaiterons sans doute une condition suspensive de PC + 2 mois d’instruction + 2 mois de recours, donc environ 6 mois

Soit environ 10 mois, si tous les feux sont au vert : acheteur rapide, permis de construire ok sans recours, financement ok …
Ca peut vite déraper.

Relisez les posts sur l’achat revente : une sci n’est pas la structure juridique adaptée.

sebastien890 · #4

Merci pour cette analyse.

Je fais une étude sur ce sujet.

Mes premiers indices étant que les petit terrains de 200m2 sont très vite vendus (je contact les propriétaires).

Il y a une donnée qui n’est pas négligeable, les prix ont augmenté beaucoup plus vite que les salaires dans la région. Ainsi soit (à l’instar de proches), on se refuge vers des biens éloignés ou des appartements.

Le petit terrain avec maison est une solution refuge.

facelvega · #5

J’ai réalisé pour ma part une opération de ce genre.

Ce ne fut pas un souvenir mémorable.

Entre le géomètre, le notaire, la viabilisation de chaque parcelle (accès, réseaux edf, tel, eaux pluviales et usées, les visites aux acheteurs (promeneurs, curieux et emm…) …

Et le pompon après 3 maisons, une en bois l’autre crépis et la troisième en bardage peints, plus d’harmonie et un long vide avant de finir les autres ventes.

15 parcelles vendues en 10 ans entre 2002 et 2012 avec certes une chouette plus value mais parce que j’ai attendu 10 ans pendant lesquels le terrain constructible s’est fortement apprécié pour moi qui l’avait acheté en 2000.

Si vous avez des contacts privilégiés dans le TP & réseaux alors vous pouvez, pour les autres à envisager avec un terrain très prisé en votre possession depuis bien longtemps pour que les impôts ne se serve pas sur la plus value.

Iqce · #6

J’avais préparé une réponse sensiblement équivalente, l’ayant fait à titre perso et pour le boulot (avec 2CA dont on parle sur le forum) ; je vous conseille de vous renseigner sur les procédures, le fait de parler COS par exemple : http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/alu … ersion.pdf et d’exposer un cas concret sur le forum, je vous donnerait volontiers un avis…En résumé, hélas, si c’était aussi simple et facile, tout le monde le ferait ne croyez vous pas ?
Et pensez bien aux taxes et impôts : vous serez lotisseur…?

sebastien890 · #7

Pour vous répondre dans l’ensemble, je ne pense pas avoir eu l’idée du siècle.

Je comprends que la tâche n’est pas simple. Il est difficile de sonder si ce type d’opération est courante ou non. Même si elle ne l’est pas, cela ne signifie pas que c’est pas judicieux dans certain cas.
Très peu de gens réfléchissent "autrement". Tout le monde va dans une même direction. Sans trop de questions. Je suis venue chercher conseil auprès de ce forum qui regorge de personnes qui sont comme moi. Vous pensez par vous même et ne prenez pas que les sentiers battus.

J’ai travaillé quelques temps dans un cabinet de gestion de patrimoine, tout le monde parlait du levier par le crédit… Nous avons eu un client qui ne souhaitais pas s’endetter. Nous avons pensé différemment et trouver d’autres solutions.

Iqce a écrit :
J’avais préparé une réponse sensiblement équivalente, l’ayant fait à titre perso et pour le boulot (avec 2CA dont on parle sur le forum) ; je vous conseille de vous renseigner sur les procédures, le fait de parler COS par exemple : http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/alu … ersion.pdf et d’exposer un cas concret sur le forum, je vous donnerait volontiers un avis…En résumé, hélas, si c’était aussi simple et facile, tout le monde le ferait ne croyez vous pas ?
Et pensez bien aux taxes et impôts : vous serez lotisseur…?

Je vais prendre connaissance de ce document. Merci à vous.

J’ai fais quelques recherches annexes qui m’ont donné des débuts de réponses. Je les publie bientôt.

Si la division n’excède pas 2 ou 3 parcelles, je ne suis pas considéré comme lotisseur. Effectivement les règles du lotissement sont très complexe à gérer pour un particulier.

Le reste sur un schéma simple : diviser et revendre.

facelvega a écrit :
J’ai réalisé pour ma part une opération de ce genre.

Ce ne fut pas un souvenir mémorable.

Entre le géomètre, le notaire, la viabilisation de chaque parcelle (accès, réseaux edf, tel, eaux pluviales et usées, les visites aux acheteurs (promeneurs, curieux et emm…) …

15 parcelles vendues en 10 ans entre 2002 et 2012 avec certes une chouette plus value mais parce que j’ai attendu 10 ans pendant lesquels le terrain constructible s’est fortement apprécié pour moi qui l’avait acheté en 2000.

Je comprends que l’opération de vendre 15 parcelle est un challenge. BRAVO de l’avoir relevé.

Si l’opération était plus simple, moins de parcelle ! Est ce que vous le referiez ? ;-)

Bernard2K · #8

Il s’agit potentiellement d’une activité commerciale :
- de marchand de biens si l’un des terrains au moins est revendu avec une maison dessus
- de lotisseur, sinon.

C’est un cas un peu limite mais je pense qu’il y a un risque.

En faveur que ça soit considéré comme une opération commerciale :
- achat-revente avec plus-value
- aucune de ces parcelles ne sert à construire votre habitation principale.
- vous affichez votre intention de revente : il y a donc "l’intention spéculative".

En faveur que ça ne soit PAS considéré comme une opération commerciale:
- un seul achat, 2 ou 3 reventes. C’est un peu court pour y trouver un aspect "habituel" qui est la définition même d’une activité professionnelle.

La qualification commerciale choisie d’emblée a pour conséquences :
- devoir créer une entreprise (et non pas une SCI, societé CIVILE donc non adaptée pour une activité commerciale)
- toute une floppée de paperasse, une assurance RC à trouver et à payer
- les impots spécifiques des entreprises à payer.
- un accès au crédit très difficile voire quasi impossible.

La re-qualification commerciale (non choisie d’emblée, mais prononcée par le juge après qu’on se soit fait gauler par les impôts ou dénoncé par un voisin jaloux) a pour conséquences :
- des impôts supplémentaires à payer
- et toute une flopée d’emmerdements du fait d’avoir été condamné.

On peut faire des supputations sur le risque de se faire gauler, risque plus ou moins élevé ; et sur la probabilité qu’un juge considère l’activité comme professionnelle ou non. Moi, je suis sûr d’un truc : je ne mettrais pas ma main au feu concernant la décision d’un juge qui aurait à se prononcer sur une telle affaire. Autrement dit : je suis sûr que je ne suis pas sûr !

Sur l’aspect marchand de biens, en tout cas, le BOFIP a documenté une sélection nourrie de cas ayant été requalifiés opération de marchands de biens, et d’autres n’ayant pas été requalifiés, ici (bien voir les 4 sections de ce chapitre, dans le menu de gauche) : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables

Vous noterez, dans les cas non requalifiés, que l’intention est importante. Souvent, c’est le fait que la vente n’ait pas été voulue initialement qui sert à éviter la requalification : vente pour cause de difficultés financières, vente pour cause de changements personnels ou familiaux…

Quand on achète une parcelle pour sa RP, puis qu’on en revend la moitié, je trouve qu’il est déjà plus facile d’argumenter qu’il s’agit de la gestion normale du patrimoine d’un particulier.

Tout cela étant dit, à vous de voir !

facelvega · #9

sebastien890 a écrit :
Si l’opération était plus simple, moins de parcelle ! Est ce que vous le referiez ? ;-)

En l’état actuel des obligations légales pour chacun des lots et de la fiscalité : Absolument pas non !

Iqce · #10

Sébastien, ne confondez pas la procédure de Lotissement et le fait d’être lotisseur.
Du moment que les Impôts considérent que vous avez acheté en vue de diviser puis revendre pour faire du bénéfice vous risquez la requalification…Et ça va coûter cher !

Perso, la commune où était le bien que j’ai divisé avait été inondée ; du coup j’avais vu le service des impôts au préalable et expliqué que nous ne voulions plus résider sur cette commune (…baratin, je le reconnais) et qu’en l’état actuel des choses nous n’avions des acheteurs que si nous divisions.

La théorie c’est bien, la pratique c’est d’aller se renseigner avant je pense.

Bernard2K · #11

Iqce a écrit :
Perso, la commune où était le bien que j’ai divisé avait été inondée ; du coup j’avais vu le service des impôts au préalable et expliqué que nous ne voulions plus résider sur cette commune (…baratin, je le reconnais) et qu’en l’état actuel des choses nous n’avions des acheteurs que si nous divisions.

Ca correspond tout à fait à ce que j’expliquais sur l’intention spéculative, qui doit être présente au moment de l’achat pour qualifier l’activité commerciale.

Là, vous avez d’abord acheté pour vous. Ensuite seulement (un certain temps après l’achat), à cause de l’inondation (circonstance extérieure), vous avez revendu le terrain divisé.

Si vous aviez expliqué aux impôts que vous aviez acheté pour diviser et gagner de l’argent sur l’opération d’achat-revente, je pense que leur réaction aurait été tout autre.

Or Sébastien ne fait pas mystère que c’est une opération d’achat suivie de plusieurs reventes, dans le but de s’enrichir. C’est même écrit explicitement dans le titre de son message. C’est là que réside le risque de requalification en activité professionnelle.

Iqce · #12

Tout à fait d’accord, j’en profite pour rajouter (comme je l’ai écrit par ailleurs) que j’avais gardé trace de cet entretien : date et nom du contrôleur. C’est bien léger.

Et donc je n’ai pas toujours dormi sereinement sur mes 2 oreilles les années suivantes…C’est un gain parfois cher payé en terme de stress.

Merjeo · #13

Bonjour,

Nous avons longtemps recherché un terrain à bâtir de 1000m2 hors lotissement, en vue d’y construire notre résidence principale, sans succès.

Nous venons de repérer une parcelle beaucoup plus grande (2500m2).
Certes son prix est supérieur au budget que nous souhaitions allouer à l’achat de notre terrain.
Mais nous nous interrogeons sur la possibilité d’en revendre une partie, qui nous permettrait de revenir à notre budget initial.

Afin de garantir la faisabilité d’une telle division, nous soumettrions le projet à la mairie via un certificat d’urbanisme opérationnel.

Les échanges de cette file semblent indiquer que, dès lors que la volonté de revente est présente dès le départ, il y a risque de requalification.

Dans notre cas cette volonté de revente serait bien affichée dès le départ, via le CU opérationnel.

Mais cette volonté de revente ne serait pas motivée par "faire de l’argent" mais plutôt par le fait que, ne parvenant pas à trouver de terrain à bâtir de 1000m2, nous passons par l’achat d’une plus grande parcelle + division pour atteindre notre but.

Diriez-vous que le risque de requalification reste bien présent dans une telle configuration ?

Iqce · #14

Bonjour,

J’ai pratiqué et je fais un peu d’urbanisme en tant que pro…
Si cela reste votre seule opération de ce type sur 10 ans le risque est faible ; je suis allé aux impôts, j’ai exposé ma démarche et le contrôleur m’a ainsi renseigné, en substance. J’ai surtout noté les réf. de cet entretien et le nom de mon interlocuteur (à vous de faire en sorte qu’il se souvienne de vous, tant que possible).

NB : du point de vue du Droit du Sol, attention : le CUb n’est pas imparable, si une procédure de Révision du document d’urbanisme est avancée, vous n’aurez aucun droit pour la suite. Le dépôt d’une demande d’autorisation en vue de diviser est en revanche parfait.

Modification, révision d?un P.L.U. : par qui et par quelle procédure ? | Nexity
En très bon lien (qui reprends ce que j’ai déjà dit sur le forum) : Déclaration préalable et division de terrain

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