Aigle: étude de cas immobilier (location saisonniere en LMNP)

Aigle · #1

Bonjour,

Je trouve un peu moins d’infos pour tout ce qui concerne les locations saisonnière, et j’ai pas mal de doutes pour estimer correctement la renta net d’un bien de ce type.
Je ne vise pas forcément une rentabilité haute, c’est un investissement plaisir avant tout. Un 2% net me conviendrait parfaitement…

Mon profil:
27 ans/CDI/Locataire/TMI 30%
Patrimoine immobilier néant
PEL ouvert en début d’année 2016…

Mes calculs:

Coût du bien agence+notaire inclus: 110k

Loyers estimé: 6.5k/an
Loyers estimé - 22% de frais d’agence: 5070
Loyers net - d’impôts: 3916 (5070 - 2535*0.455, abattement LMNP de 50%)

Coté charges, 2410 par an:

Taxe foncière:400
Taxe habitation:400
Charge de copro:900
Internet:240
Eau, électricité:350
Assurance habitation:120

J’obtiens donc une rentabilité nette de (3916-2410)/110000=1.37% ce qui est juste acceptable.
(Par souci de simplification je ne compte pas ici le coût de l’emprunt qui devrait être modéré)

Mes questions/doutes:
-L’impôt est il bien calculé sur les loyers net de frais d’agence ?
-J’ai vu dans certains articles que l’abattement LMNP pouvait passer a 71%, j’ai l’impression que ce n’est plus le cas ?
-Le régime réel pourrait être intéressant, mais une grande partie des économies réalisées partirait dans un cabinet comptable…
-Je n’oublie rien dans les charges ?

Voila, c’est loin des standard de rentabilité que l’on peut voir par ici mais on va dire que le plaisir procuré vaut bien quelques % de plus

J’espère avoir donnée assez de détails.
Merci

Mots-clés : immobilier, location, saisonnier

GoodbyLenine · #2

Votre calcul suppose que le bien est déclaré en micro-BIC, et alors votre calcul est faux, et vous payerez à l’IR+PS 1479€ (6500 * 50% *45.5%).
Si vous optez pour le réel (LNMP au réel), vous payerez bien moins d’impôts (aucun sans doute), mais il vous faudra tenir une comptabilité (à sous-traiter à un expert-comptable compétent en LMNP, ce qui aura aussi un coût).

Qu’entendez-vous par "investissement plaisir" ? Est-ce le plaisir d’avoir investi, ou le plaisir de disposer du bien pendant N semaines dans l’année (auquel cas, ça aura aussi un impact sur la fiscalité, et le rendement…).

Dans votre raisonnement, vous semblez aussi oublier qu’il faudra faire des travaux sur ce bien (pas forcément tout de suite, mais sur une durée de 10 - 20 ans, il y en aura forcément) et surtout qu’il faudra renouveler le mobilier (et pas conserver le même pendant 20 ans).

J’aurais tendance à dire que vous feriez mieux de vous faire plaisir avec un investissement plus rentable que celui-ci.

Bernard2K · #3

Bonjour,

Vous faites le raccourci LMNP = micro-BIC.

Or, en tant que LMNP, vous pouvez être imposé au micro-BIC ou, sur option, au réel simplifié. LMNP n’est pas synonyme de l’un ou l’autre de ces régimes fiscaux.

Pour le micro-BIC, l’abattement de 71% est soumis au fait que le meublé soit classé meublé de tourisme. Classement qui résulte d’une procédure. Cf : Meublé de tourisme - La réglementation

Sur votre cas, mes remarques :
Investissement :
- pas de travaux initiaux ? Le bien est impeccable ?
- vous oubliez les meubles. Des gens qui viennent en vacances s’attendent à trouver un meublé impeccable, avec des meubles, de la déco, du linge (souvent), de la vaisselle, les oreillers et les couettes, des jeux de société, des livres et des guides touristiques… Prévoyez un budget.

Charges :
- le taux de l’agence est prohibitif : 22 %. Ils font quoi pour cela ?
- comme le dit GBL, prévoyez des travaux d’entretien. En première approche, par an, 0,5 % à 1 % du prix d’achat.
- ménage ? Changement du linge ? Accueil du vacancier à des heures indues (quand ils ont été retardés sur la route), remise des clés et état des lieux ? Qui s’en occupe ?

Comme GBL, je trouve que le revenu n’est pas assez haut. On dit couramment que la location touristique rapporte 2 à 3 fois plus que la location classique. Si ce n’est pas le cas c’est qu’il y a un problème dans votre plan…

PS : dans une ville de quelle taille ? Attention, pour les villes de plus de 200 000 habitants (ou de plus de 50 000 habitants dont le marché est tendu), c’est soumis à autorisation, et à Paris au moins, la chasse est ouverte.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2016 00h13)

Aigle · #4

GoodbyLenine a écrit :
Votre calcul suppose que le bien est déclaré en micro-BIC, et alors votre calcul est faux, et vous payerez à l’IR+PS 1479€ (6500 * 50% *45.5%).

Ok, cela répond donc négativement a ma question ("L’impôt est il bien calculé sur les loyers net de frais d’agence ?")

GoodbyLenine a écrit :
Si vous optez pour le réel (LNMP au réel), vous payerez bien moins d’impôts (aucun sans doute), mais il vous faudra tenir une comptabilité (à sous-traiter à un expert-comptable compétent en LMNP, ce qui aura aussi un coût).

Qu’entendez-vous par "investissement plaisir" ? Est-ce le plaisir d’avoir investi, ou le plaisir de disposer du bien pendant N semaines dans l’année (auquel cas, ça aura aussi un impact sur la fiscalité, et le rendement…).

Disposer du bien quelques WE par an, hors périodes de location. J’avoue que je ne vois pas quel impact cela peut avoir…

GoodbyLenine a écrit :
Dans votre raisonnement, vous semblez aussi oublier qu’il faudra faire des travaux sur ce bien (pas forcément tout de suite, mais sur une durée de 10 - 20 ans, il y en aura forcément) et surtout qu’il faudra renouveler le mobilier (et pas conserver le même pendant 20 ans).

J’aurais tendance à dire que vous feriez mieux de vous faire plaisir avec un investissement plus rentable que celui-ci.

C’est vrai, ok pour les travaux.

Me rci pour la réponse !

Edit:

Bernard2K a écrit :
Bonjour,

LMNP n’est pas égal à micro-BIC.

En tant que LMNP, vous pouvez être imposé au micro-BIC ou, sur option, au réel simplifié.

Pour le micro-BIC, l’abattement de 71% est soumis au fait que le meublé soit classé meublé de tourisme. Classement qui résulte d’une procédure. Cf : Meublé de tourisme - La réglementation

Sur votre cas, mes remarques :
Investissement :
vous oubliez les meubles. Des gens qui viennent en vacances s’attendent à trouver un meublé impeccable, avec des meubles, de la déco, du linge (souvent), de la vaisselle, les oreillers et les couettes, des jeux de société, des livres et des guides touristiques… Prévoyez un budget.

Charges :
- le taux de l’agence est prohibitif : 22 %. Ils font quoi pour cela ?
- comme le dit GBL, prévoyez des travaux. En première approche, par an, 0,5 % du prix d’achat.
- ménage ? Changement du linge ? Accueil du vacancier à des heures indues, remise des clés et étt des lieux ? Qui s’en occupe ?

Comme GBL, je trouve que le revenu n’est pas assez haut. On dit couramment que la location touristique rapporte 2 à 3 fois plus que la location classique. Si ce n’est pas le cas c’est qu’il y a un problème dans votre plan…

Les meubles sont compris dans le prix, mais en effet, rajouter 1k me semble pas délirant.
Les chiffres que j’ai présenté sont assez (voire très) prudents, je voulais juste vérifier mon raisonnement
L’agence s’occuperait de tout ce qui est dans votre liste. En effet 22% ca plombe sacrément la rentabilité… L’appartement se situe a 1h40 de chez moi, a voir si je suis prêt a sacrifier quelques samedis…

Est-il possible de passer du micro BIC au réel (ou inversement) d’une année sur l’autre ?

M erci a vous aussi

GoodbyLenine · #5

"Disposer du bien quelques WE par an, hors périodes de location. J’avoue que je ne vois pas quel impact cela peut avoir…"

Ça vous empêchera au moins de déduire la totalité des charges de vos BIC (logique : une partie des charges ne concerne pas l’activité de location meublée, mais concerne votre utilisation personnelle des lieux, et cette partie n’est pas déductible) si vous êtes au réel. Si vous êtes en micro-BIC, j’ignore s’il y a un impact (sans doute pas).

Bernard2K · #6

1 k€ pour les meubles c’est trop bas. Plus c’est cosy, bien équipé et élégant, plus vous louerez souvent et plus vous augmenterez vos revenus. Ca nécessite une certaine mise de départ !

Le réel est une option irrévocable pour 2 ans puis renouvelable tacitement par période de 2 ans.

De toute façon, une fois que vous êtes passé au réel et avez pris un comptable et commencé à amortir l’investissement pour quasiment annuler le bénéfice et donc aussi l’imposition, vous ne faites pas machine arrière !

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