Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d'une maison mais un seul lot)

De quelle entrée parlez vous ?
Le portail ? Celle de la maison ?
Quoi qu’il en soit, la jurisprudence indique que pour bénéficier de cette exonération, les pieces louées doivent avoir été occupées par vous auparavant.
Une partie de sa résidence principale c’est bien une partie, pas un logement distinct.
Beaucoup d’article et de questions au gouvernement sont disponibles sur le web, vous verrez réellement si vous entrez dans ce cadre en les recherchant.
En voici une :http://questions.assemblee-nationale.fr … 9075QE.htm

Présentez vous et décrivez précisément votre projet.

Dernière modification par Alexandco (16/11/2016 12h53)

Bonjour,

en validant la charte du forum, vous avez accepté de rédiger une présentation. A faire dans le sous-forum dédié : Info - Forums des investisseurs heureux

La question de l’application de l’article 35 bis a déjà été abordée sur le forum (recherche sur 35 bis) :
Résidence principale et LMNP : cohabitation facile niveau fiscal ?
Achat d’une résidence principale avec une partie locative ?

L’article 35 bis pose des questions intéressantes. On a donc :

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

On a donc comme conditions cumulatives :
- des pièces faisant partie de l’habitation principale
- loué en RP (y compris étudiants ou apprentis, considérés comme RP même s’ils gardent leur domicile légal chez leurs parents) ; ou bien habitation temporaire des travailleurs en CDD (cette dernière disposition étant toute récente puisqu’ajoutée par la LOI n° 2015-1786 du 29 décembre 2015).
- loyer dans des limites raisonnables ; le tarif publié par l’administration fiscale étant :
Au titre de l’année 2015, ces plafonds s’élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions. (sachant que ce chiffre est le loyer annuel maxi, par mètre carré et par an, hors charges).

Ce qui est intéressant, c’est de voir que cette disposition de l’article 35 bis a été introduite en 1952. A l’époque, il s’agissait de loger du monde (on était encore dans l’après-guerre), et on n’était pas regardant sur la location meublée.

Or, depuis la loi ALUR (2014), la RP en location meublée a été fortement rapprochée de la location nue, puisqu’intégrée à la loi de 1989, allant jusqu’à inclure un modèle de bail obligatoire. On y retrouve notamment l’obligation de louer un logement décent (surface minimum, point d’eau et évacuation d’eau, fourniture d’électricité…).

On sait aussi qu’en colocation "forcée" (1 bail par chambre contrairement à la colocation "choisie" (un seul bail pour l’ensemble)), chaque chambre est assimilée à un logement, est doit donc être décente (surface, point d’eau etc.). Même si cette réflexion n’a pas été étendue au cas du propriétaire qui loue une ou plusieurs pièces de sa RP, par similitude d’exigence de qualité du logement, ça nous pend au nez !

On a donc une situation paradoxale :
- pour que la location soit exonérée selon l’article 35 bis, il faut que ça soit des pièces de l’habitation principale du bailleur. Donc il faut que ces pièces ne soient "pas trop séparées !" Notamment le fait d’avoir une entrée commune.
- pour autant, un bailleur qui s’amuserait à louer en RP des pièces trop petites insuffisamment équipées (par exemple une chambre de 8 m², alors que WC, salle de bains et cuisine seraient communs avec le bailleur) prend le risque de se faire attaquer sur la location d’un logement indécent !

A mon sens, ça résulte du télescopage temporel entre cet article 35 bis, qui date de 1952 dans sa rédaction première (époque où il s’agissait de loger du monde et où l’on était peu regardant sur les conditions de confort), et la loi ALUR de 2014 qui dit que tout locataire de meublé en RP doit être protégé en termes de qualité du logement (logement décent) et en termes de protection de ses droits (durée de 1 an et tacite reconduction (sauf étudiant), conditions drastiques de résiliation du bail par le bailleur, etc.).

Si l’on veut se placer dans le cas de l’article 35 bis, il faut donc :
- des pièces "pas trop séparées" : entrée commune etc.
- louer en RP (sauf travailleurs en CDD).

Or, depuis ALUR, qui dit RP, dit logement décent. On aura donc intérêt à réserver l’usage privatif de ce locataire une chambre d’au moins 9 m² (voire même 14 m²) et au moins un lavabo privatif.

Il faut donc faire le grand écart entre un article 35 bis qui dit que ça doit être dans la RP du bailleur, et la loi ALUR qui aligne la location meublée à usage de RP sur les critères de décence et tend donc à proposer un "logement" suffisamment grand et doté d’au moins un lavabo.

Par ailleurs, il faut regarder les conséquence du critère de loyer "raisonnable". A 135 €/m²/an hors IDF, la rentabilité attendue donne le prix d’achat maxi !
135/0,05 = 2700 €. Si on a payé sa maison à 2700 €/m², on a 5 % de rentabilité brute pour la chambre louée.
135/0,1 = 1350 €. Si on a payé sa maison à 1350 €/m², on a 10 % de rentabilité brute.
Ne parlons même pas de l’IDF, où un loyer de 184€/m²/an est totalement inadapté aux prix de l’immobilier.

Conclusion sur cet aspect niveau de loyer : se placer dans le cas de l’article 35 bis n’est intéressant que si on est dans un endroit où l’immobilier est à prix assez bas. Si on paie sa maison 4000 €/m², le loyer "compatible article 35 bis" sera en décalage avec les loyers pratiqués dans le secteur, d’une part, et d’autre part apportera une rémunération misérable au bailleur en regard du prix payé pour la maison.

Au final : cet article 35 bis est intéressant pour des zones où le prix de l’immobilier est raisonnable et lorsque les pièces mises à disposition du locataire font partie de la maison (même entrée) ; mais il faut aussi assurer, par précaution vis à vis du logement décent, au moins 9 m² (voire 14 m²) et au moins un point d’eau privatif. Ca fait une "fenêtre" d’utilisation de l’article 35 bis assez étroite !

Et pour revenir à votre question : on voir que c’est tout à fait inadapté à votre cas, puisque vous voulez faire des logements indépendants y compris des compteurs EDF indépendants. Vous êtes clairement dans le cas d’une location normale ; donc elle sera imposée, soit aux revenus fonciers si louée nue ; soit en LMNP si louée meublée.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2016 19h18)

Votre question revient régulièrement, exemple ici :
Perceval [06] : étude de cas immobilier (achat d’une villa avec RP et 2 locatifs : SCI ?)

La division présente comme avantages :
- pouvoir revendre à la découpe
- être carré vis à vis de l’administration fiscale
- être sûr de pouvoir faire ouvrir un compteur électrique par logement.

Elle présente comme inconvénients :
- selon le PLU, risquer de se retrouver avec l’obligation de créer des places de stationnements
- avoir un coût (notaire, géomètre-expert, démarches).

Scinder en seulement deux lots me paraît une mauvaise solution.

J’aurais tendance à dire : laissez tout en un seul lot, tant que vous faites de la location en meublé. Si un jour vous voulez revendre à la découpe, il sera temps de diviser, et alors, il faudra probablement diviser en 4 lots et non pas en 2.

Dans l’attente, il semblerait utile de demander au notaire une "attestation de valeur" selon chacun des appartements, pour faciliter les calculs de l’exper-comptable (je suppose que vous serez en LMNP au réel ?).
En supposant que le notaire accepte de diviser la valeur selon des limites d’appartements qui ne sont que des traits sur des plans. Puisque tout n’est qu’un seul lot, il pourrait aussi refuser de scinder la valeur alors qu’il n’existe pas de scission juridique de la propriété. Du point de vue juridique, c’est un peu comme si vous lui demandiez d’attester la valeur séparée du salon, de la cuisine et de la chambre de votre logement !

J’avoue mes limites sur ces questions. Je n’ai pas le fin mot de l’histoire. Bon courage pour la suite.

Bonjour kb83,  je lis avec attention votre discussion avec les autres membres du forum. Avez vous pu avoir un retour de votre notaire? En vous remerciant d’avance de votre retour.