Investissement locatif : appartement T2 en province à 27 ans

BorderLine · #26

Pour ceux qui veulent des réponses plus concrétes sur les notions de stabilisation ou de baisse, le site de la FNAIM avec des communiqués d’il y a 15 jours, font un excellent état des lieux de la situation.

En ce qui me concerne, je ne m’intéresse qu’à l’ancien, donc il y a quelques nuances à adopter entre un investissement dans l’ancien, dans le récent, et dans la RP (qui est un marché dans le marché…).

LordWolfy · #27

Bonjour,

personnellement j’ai aujourd’hui plus d’inquiétude sur la fiscalité que sur la hausse ou la baisse de l’immobilier (même si cela est important)

Cdt

BorderLine · #28

D’un autre côté, qui dit taxe sur la plus-value, dit forcément bénéfice.

Payer un impôt ne doit pas faire peur. Aprés qu’il y ait une analyse stratégique entre l’allocation d’actif dans tel ou tel domaine, cette question se posera toujours.

Actuellement, les risques concrets sont lesquels? la limitation des loyers pour les petites surfaces (quand bien même, cette limitation n’est pas ridicule en terme d’euros au m²). Taxe sur les plus-value des résidences autre que principale? Ma foi..si cela vous concerne particulièrement (donc cessions régulières), c’est que quelque-part vous êtes soit "professionnel" soit "amateur-professionnel". Il existe d’excellent moyen d’éviter ou diminuer le montant de la PV donnée à l’état.

L’un dans l’autre, tous les produits d’investissement diminuent…donc continuons à regarder ce qui rapporte le plus (immobilier, actions, investissements divers et variés), car nous n’avons pas la maîtrise de la fiscalité.

Enfin, je rajouterais, mais sur une opinion qui n’engage que moi, que le bâti a toujours été la premiére richesse des français (et d’autres pays, mais je ne m’y avancerai pas), que le Droit (+ de 200 ans), a toujours considéré le droit de propriété comme une notion sacrée, que malgré toutes les constructions, les loyers ne baissent guére, et que, finalement, cette politique de la natalité que je décrie tant, participe à l’impact d’un marché locatif a-minima stable, croissant dans la majorité des villes. A mon sens, l’immobilier est également une valeur refuge au même titre que d’autres actifs. A moins de faire des centaines de Burj al Arab à vocation d’habitat, aucun risque d’avoir un trop plein d’appartements. Surtout que la France a une politique de construction bien différente des autres pays, privilégiant l’espace, et, à présent, allant à l’encontre des superstructures (barres en banlieue, buildings etc.).

Enfin, n’oubliez pas le lobby particulièrement puissant des promoteurs-professions immobilières. Tout ne sera pas faisable fiscalement parlant, même si, je sais, si le parlement le décide cela en sera ainsi.

Philippe30 · #29

BorderLine a écrit :
Taxe sur les plus-value des résidences autre que principale? Ma foi..si cela vous concerne particulièrement (donc cessions régulières), c’est que quelque-part vous êtes soit "professionnel" soit "amateur-professionnel". Il existe d’excellent moyen d’éviter ou diminuer le montant de la PV donnée à l’état.

Pouvez-vous développer votre pensée Borderline concernant les excellents moyens d’éviter ou de diminuer la plus value.

Car à mon sens hormis se déclarer habitant de l’appartement et passer en titre de résidence principale pour éviter la plus value.
On peux aussi faire une donation
On ne peux pas faire cela tout le temps …………

Concernant la diminution de plus value , je sèche un peu sur les méthodes

Merci de détailler c’est un débat intéressant fiscalement

Philippe

retaillandco · #30

Ca m’intéresse aussi,

Si plusieurs opérations, le "moyen" est de créer une activité à part entière (marchands de biens), vous serez alors fiscalisé sur les bénéfices au taux de 19,6% (sur la valeur ajouté) + IS après ça je vois pas.

BorderLine · #31

Hélas, je n’ai pas de chapeau magique…Ce à quoi je fais référence est tout à fait connu par nombre d’entre vous.

Par exemple, monter une société en LMP permet, d’une part, d’être exonéré de ces PV selon critéres et, d’autres part, permet d’utiliser massivement l’amortissement. Mais, je suis d’accord, il faut avoir un certain volume de bien en propre.

Mais de deux choses l’une, ou bien vous êtes simplement bailleurs, auquel cas la notion de PV ne vous concerne aucunement. Ou bien vous êtes marchand de biens (avantages et inconvénients déjà cités), ou bien vous êtes mixte (bailleurs, vendant de temps à autre), mais, dans ce cas là, payer une PV de temps à autres, bien que trés emmerdant, reste anecdotique en comparaison de votre activité "principale". Et le statut de LMP pourrait alors devenir intéressant pour vous (si tant est que vous pouviez y prétendre).
Ce que je veux dire, ce n’est pas tant éviter la PV, que considérer que les impôts sont simplement une donnée supplémentaire à mettre dans la case rendement. Rester dans l’immobilisme pour ne pas payer de PV n’a pas aucun sens d’un point de vue de l’investissement.

Je ne suis pas du tout comptable, mais pour ceux qui ont beaucoup de biens, il est trés opportun d’en rencontrer un, car ceux-ci connaissent les quelques derniers rouages qui peuvent encore fonctionner, ou à tout le moins, alléger l’impact fiscal de votre situation professionnelle et patrimoniale.

Je trouve que tout le toutim fait autour de la PV n’a pas de sens pour les investisseurs que nous sommes. Evidemment, ca fait ch..r, mais cet argent que vous faites tourner grâce à une vente, permet de toujours faire tourner la boule (si c’est votre objectif). L’état se sert, mais personne n’est épargné…

Si vous voulez quelques pistes de diminution de la PV, vous pouvez visiter ce lien, notamment tout en bas. http://vosdroits.service-public.fr/F10864.xhtml

retaillandco · #32

Effectivement, mais le statut du LMP est difficle à obtenir (revenus > 23ke, revenus locatifs > revenus d’activité, inscription RCS), surtout qu’il faut que le marché se prête bien au meublé..

"Ce que je veux dire, ce n’est pas tant éviter la PV, que considérer que les impôts sont simplement une donnée supplémentaire à mettre dans la case rendement. Rester dans l’immobilisme pour ne pas payer de PV n’a pas aucun sens d’un point de vue de l’investissement."
>> Tout à fait, s’il y a impôts c’est qu’il y a bénéfice. Perso, c’est ce que j’applique, achat / revente pour booster mon capital.

Dendy · #33

Philippe30 a écrit :
Pouvez-vous développer votre pensée Borderline concernant les excellents moyens d’éviter ou de diminuer la plus value.

Car à mon sens hormis se déclarer habitant de l’appartement et passer en titre de résidence principale pour éviter la plus value.
On peux aussi faire une donation
On ne peux pas faire cela tout le temps …………

Concernant la diminution de plus value , je sèche un peu sur les méthodes

Merci de détailler c’est un débat intéressant fiscalement

Philippe

Hello!

On peut éviter la plus value en apportant un bien à une SCI à sa valeur réévaluée, et faire la SCI vendre le bien une année après par exemple. Le bien sera vendu au prix ou il a été apporté à la société et ne subira pas de taxation.
Exemple: bien acheté 50ke, qui vaut 100ke, sera apporté à la sci pour une valeur de 100ke.

Cette opération entraîne la facturation de droits de mutation mais peut s’avérer intéressante si le prix du bien a doublé.

Pour une réduction d’impôt, un déménagement peut s’avérer payant: Un résident , personne physique, résidant dans un Etat de l’Union Européenne, de l’Islande ou de la Norvège est taxé sur la plus value immobilière à hauteur de 19%.(Chambre de Paris)

A part la vente, le viager peut aussi être envisagé pour une rente.

Dernière solution: attendre 30 ans de détention, la durée d’emprisonnement pour un homicide volontaire! .

A bientôt.

Philippe30 · #34

Dendy merci pour votre conseil

retaillandco · #35

"On peut éviter la plus value en apportant un bien à une SCI à sa valeur réévaluée, et faire la SCI vendre le bien une année après par exemple. Le bien sera vendu au prix ou il a été apporté à la société et ne subira pas de taxation."

Si on vend à sa SCI, il y a les droits de mutation mais aussi l’impôt sur la plus-value?
C’est pour être sur, dans le cas contraire (pas d’impôts sur plus-value) ça peut être sympa.

Dendy · #36

retaillandco a écrit :
Si on vend à sa SCI, il y a les droits de mutation mais aussi l’impôt sur la plus-value?

La première opération concerne un apport à sa société (pas de vente), pour que sa société puisse vendre à la suite (donc pas de plus value).
Cette dernière peut se faire à la valeur du bien réévalue.

Philippe30 a écrit :
Dendy merci pour votre conseil

De rien maître spirituel:)

Philippe30 · #37

On peux aussi pratiquer le démembrement de biens à destination des enfants qui permet d’occulter la plus value mais il ne s’agit pas de vente mais de cession de la nue propriété en conservant l’usufruit.

Je voudrais juste vous faire remarquer Dendy que l’apport en SCI suivi d’une vente rentre dans l’abus de droit , procédure puissante de l’administration fiscale pour sanctionner les personnes utilisant trop judicieusement les textes.
Il est spécifié dans l’abus de droit que le contribuable ne doit pas utilisé les textes pour occulter l’impôt , fantastique la loi le permet mais si j’utilise trop bien la loi alors la loi me sanctionne ……j’adore …

Philippe

Sky · #38

Je rejoins tout à fait Philippe30, dans la "solution" proposée par Dendy, il y a clairement abus de droit, et ça coûte très cher.

Personnellement j’aime acheté des SCI qui possèdent un ou des immeuble(s) depuis déjà plusieurs années, car non seulement les frais de mutation de parts sont moindres, mais en plus :

- si la SCI les possède depuis plus de 30 ans, revente de l’immeuble et liquidation de la SCI donc pas de taxe sur plus value, même si je suis propriétaire de la SCI depuis moins longtemps.
- si la SCI possède le bien depuis moins de 30 ans et que je souhaite vendre, je revends la SCI en totalité ou partiellement. Ce petit plus "d’ancienneté" de détention est valorisable dans le prix de vente.

L’inconvénient, c’est toujours les frais annexes : parutions annonces légales, frais de mutation et d’enregistrement, paperasses, frais de tenue de compte plus importants, etc… et l’impossibilité de louer meublé plus de 10% du patrimoine pour conserver la fiscalité de la SCI à l’IR.

Dans les solutions ridicules pour ne pas être taxé sur les plus values - à la condition de ne pas être à l’ISF - il y a la possibilité d’avoir un accident grave et de se retrouver en invalidité à 80% minimum, car dans ce cas il y a exonération de taxes sur les plus values immobilières. Des amateurs ? je pense qu’il est préférable de payer quelques taxes à la collectivité …

freesas · #39

hello Panka,

j’ai repris tes chiffres et voilà ce que ca me donne dans ma simulation:

Loyer mensuel (HC) + 380
Taux d’occupation 85% soit 323€/moyenne
Assurance murs - 12 €/mois
Impot foncier - 600 €/an
Charges locataire + 30 €/mois
Charges de copropriete - 4 582 €/an (380+0,95*12*380*0,97)

Revenus locatif 4182
Charges non récupérables 5326,04

Mensualité emprunt (avec ass.) 313,20
Remboursement emprunt annuel 3758

Revenu / Deficit foncier (regime réel) -2270
Trésorerie (regime réel) -4902 soit 409 €/mois d’effort d’épargne

personnelement -sous réserve de ne pas m’être planté dans mes calculs- ca me parait conséquent pour un 1er achat, pourquoi ne pas allonger la durée de votre prêt?

Dendy · #40

Merci pour les précisions sur l’abus de droit, je n’étais pas au courant.

Panka · #41

freesas :

Concernant tes calculs quelques remarques :
1) Tu comptes 2 fois l’assurance du logement si je ne me trompe pas ? (12€ + loyerx95%)
2) Comment as-tu calculé le revenu/déficit foncier ?
3) Sur le calcul des charges de propriété tu as inversé charge et recette (il ne faut prendre en charge que 5% et 3% des loyers et non 95% et 97%)
4) Par contre dans mes calculs je n’ai jamais considéré les 30€ mensuels de charges comme un revenu en plus du loyer. Même si j’encaisse ces 30€/mois je considère que j’aurai à les débourser par la suite, exact ou pas tout à fait ?

Maintenant j’ai effectivement avancé l’idée d’une durée d’emprunt plus longue en réduisant l’apport :
J’ai repris ma simulation avec les éléments suivants :
- Loyer moyen = 237€/mois (idem)
- Prêt sur 16 ans @4.10% TEG, 25% apport (au lieu de 12ans @3.90%)
- Achat @48k€ notaire inclus (idem)

Rendement = 7% si baisse de la valeur du bien de 40%
= 12% si baisse de la valeur du bien de 20%

Kool31 · #42

Panka a écrit :
freesas :
Maintenant j’ai effectivement avancé l’idée d’une durée d’emprunt plus longue en réduisant l’apport :
J’ai repris ma simulation avec les éléments suivants :
- Loyer moyen = 237€/mois (idem)
- Prêt sur 16 ans @4.10% TEG, 25% apport (au lieu de 12ans @3.90%)
- Achat @48k€ notaire inclus (idem)

Rendement = 7% si baisse de la valeur du bien de 40%
= 12% si baisse de la valeur du bien de 20%

Merci de noter tes calculs, je trouve pas les mêmes rendements :
237*12/48000*100=5.925%

Si la valeur du bien baisse ça ne change en rien le rendement car il est calculé sur le prix d’achat et non sur le prix actuel donc ça sera toujours 5.925% de rendement

freesas · #43

Panka a écrit :
freesas :

Concernant tes calculs quelques remarques :
1) Tu comptes 2 fois l’assurance du logement si je ne me trompe pas ? (12€ + loyerx95%)
2) Comment as-tu calculé le revenu/déficit foncier ?
3) Sur le calcul des charges de propriété tu as inversé charge et recette (il ne faut prendre en charge que 5% et 3% des loyers et non 95% et 97%)
4) Par contre dans mes calculs je n’ai jamais considéré les 30€ mensuels de charges comme un revenu en plus du loyer. Même si j’encaisse ces 30€/mois je considère que j’aurai à les débourser par la suite, exact ou pas tout à fait ?

Maintenant j’ai effectivement avancé l’idée d’une durée d’emprunt plus longue en réduisant l’apport :
J’ai repris ma simulation avec les éléments suivants :
- Loyer moyen = 237€/mois (idem)
- Prêt sur 16 ans @4.10% TEG, 25% apport (au lieu de 12ans @3.90%)
- Achat @48k€ notaire inclus (idem)

Rendement = 7% si baisse de la valeur du bien de 40%
= 12% si baisse de la valeur du bien de 20%

Hello,

explication des calculs:
1/ revenus locatifs = 380*0.85*12+30*0.85*12 = 4182€
2/ charges copro = 12€*12 (ass hab)+600 (TF)+380*12*5%+380*12*3%+380 (divers) = 1488€
revenus foncier = 1-2-interet du pret année 1 = 1593€
==> du coup après correction des charges de copro tu deviens positif
et du coup tu es imposable…avec une TMI à 30% ca te fait ~700€ d’impot en +

au final ca te fait un effort d’épargne de ~150€ par mois pour financer ton bien sur 12 ans.

Panka a écrit :
4) Par contre dans mes calculs je n’ai jamais considéré les 30€ mensuels de charges comme un revenu en plus du loyer. Même si j’encaisse ces 30€/mois je considère que j’aurai à les débourser par la suite, exact ou pas tout à fait ?

Alors le Fisc ne sera pas d’accord avec toi, c’est un revenu et tout ce qui rentre est imposable

BorderLine · #44

Pas tout à fait. Je vous invite à regarder quelques documents sur les charges déductibles du revenu foncier.

Je mets un lien ici car je n’ai pas le temps de chercher sur un site de l’état (attention à la date de rédaction et la nouvelle loi des finances)

Revenus fonciers : les frais et charges à déduire | De Particulier à Particulier - PAP

Panka · #45

Merci pour le lien Borderline, je vais regarder cette histoire de charges.

Freesas pour terminer sur les charges je me disais que même si c’est considéré comme un revenu, je voyais plus ça comme une provision dont la grande majorité sert à couvrir des frais. Qu’une part soit considéré comme un revenu "net" ok mais à mon avis cela ne change pas grand chose puisque la grande partie correspond à des frais payés. Je vais lire le lien fourni par Borderline.

Concernant mes calculs voici le détail pour scénario revu à 16ans :

Investissement total : 48 150€
Apport de 25% = 12 038€
Crédit de 36 113€ (256€/mois pendant 16 ans @4.10% TEG)

Revenus locatifs = 237€/mois
(380*12*0.95 (assurance PNO)*0.97 (assurance impayés) - 380€ frais entretien divers - 380 vacances locatives - 600€ TF)

Rentabilité :

= ((Valeur finale du bien - 12 038 - (256-237)*12*16) / (12 038 + (256-237)*12*16)))/16
Si 0% décote = 11.70%
Si 20% = 8.09%
Si 40% = 4.51%

Je m’aperçois que j’avais commis une erreur lors de mon calcul du scénario à 16 ans

BorderLine · #46

Cela dit Panka, je suis d’accord avec toi, les charges servant à couvrir des frais normalement réels, cela n’est pas à considérer dans le rendement si l’on veut être strictement exact.

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