Simulateurs pour l'achat de SCPI : crédit amortissable et in fine

InvestisseurHeureux · #1

Simulateurs pour l’achat de SCPI :

Simulateur SCPI à crédit : pleine propriété ou en nue-propriété (Auteur : Guillaume Fonteneau)

Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : Planète Patrimoine)

Simulateur d’un investissement en SCPI (Auteur : ImmoBail.com)

Attention : ces simulations ne sont que des simulations. Les dividendes trimestriels des SCPI peuvent baisser tout comme la valeur des parts, même si les dix dernières années peuvent laisser supposer le contraire. De même la fiscalité a de grande chance d’être alourdie dans le futur.

Une remarque de Fred :

fred a écrit :
Je connais le premier lien. Une petite erreur à l’intérieur il calcule l’impot sur la durée du pret toujours avec les frais réels au lieu de basculer à l’abattement à 30%.

Mots-clés : amortissable, crédit, in fine, scpi, simulateur, simulation

fred · #2

Je viens de faire une simulation également avec le deuxième lien et je retrouve également cette erreur (impot toujours calculé à partir des frais réels).
Alors je me dis que c’est moi qui fait erreur (ce qui est surement vrai).
Pour moi il y a deux solutions pour calculer l’impot foncier: les frais réels(déduction des intérets d’emprunts et des divers charges si immobilier physique) ou l’abattement 30%. Si on part sur les frais réels on s’engage sur une période de 3 ans renouvelable ou pas.
Si on fait l’achat avec un crédit il est trés avantageux d’utiliser les frais réels pendant les premières années; mais au bout de qulques années il faut bascules à l’abattement 30%..

Est ce que je fais fausse route..

sijetaisriche · #3

Je n’ai pas regardé les calculs de ces simulateurs, mais sur le principe, leur approche me semble la bonne. Ce sujet a déjà été abordé dans les discussions passées: l’abattement de 30% relève du micro-foncier. Et pour que les revenus des SCPI puissent être soumis au régime du micro-foncier il y a 3 conditions à remplir:

1. Il faut être par ailleurs propriétaire en direct d’un bien immobilier dont on tire des revenus fonciers par une location nue,

2. L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)

3. Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard). Le dispositif Scellier pour des SCPI ne relève pas de cette catégorie et ne suffit pas à exclure à lui seul le bénéfice du régime micro.

Source: Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 D-2-07, point 6 de la fiche n°4 page 38.

Par ailleurs, partir du principe que l’abattement de 30% est systématiquement plus favorable si on n’a pas d’intérêt d’emprunt est souvent inexact avec les SCPI: en effet, vous déclarez le montant des loyers bruts en micro, avant charges exposés par la SCPI (et non les loyers nets de charges). Ces charges peuvent être le cas échéant supérieures à ce montant de 30% des loyers bruts et le régime du micro-foncier n’a alors toujours pas d’intérêt.

fred · #4

je vois que vous maitrisez le sujet.
Ce que je ne comprends pas c’est qu’on ne parte pas du meme loyer pour faire l’abattement 30% (micro-foncier) ou les frais réels.
Je pensais que limmobilier physique et les SCPI étaient semblable sur le domaine de l’imposition

GoodbyLenine · #5

InvestisseurHeureux a écrit :
Comme ce point revient régulièrement sur les forums, je mets ce message en post-it.

Simulateur SCPI à crédit : pleine propriété ou en nue-propriété (Auteur : Guillaume Fonteneau)

Le simulateur de ce lien fait une (grosse) erreur en cas de crédit in-fine. En effet, il semble rajouter à partir de l’année où le prêt est complètement remboursé le montant de l’investissement initial dans ce qui est obtenu par "Capitalisation sur un placement financier", ce qui est bien entendu erroné.

guillaume · #6

Bonjour,

Je viens de voir que vous évoquiez mon simulateur sur le forum. J’aimerais profiter de vous pour m’aider à l’améliorer.

Comment trouvez vous l’outil ? Est il suffisamment clair, pédagogique, intuitif ?

Avez vous trouvez des erreurs ?

@goodbylenine Je viens de voir l’erreur dont vous me faites part… Je vous remercie de cette remarque que je modifie rapidement. (Seul le graphique de comparaison avec un placement sur un contrat d’assurance est faux, le reste est OK).

J’attends vraiment vos remarques et suggestions !

Guillaume fonteneau

Simulateur SCPI à crédit : Optimisez votre investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

guillaume · #7

Merci à Goodbylenine pour se très juste remarque sur le simulateur. L’erreur de frappe est modifiée.

Merci à vous.

Guillaume

Ps : J’ai dvpé d’autres simulateurs (Scellier, LMP, Censi bouvard, IRPP, ISF) je suis également à votre écoute pour optimiser et améliorer ces derniers !

Ces simulateurs sont fait pour vous, alors autant qu’ils soient adaptés à vos requêtes !

fred · #8

Bonjour Guillaume.
N’étant pas un expert je repose ma question concernant le calcul des impots.
Dans ton simulateur le calcul se fait toujours avec les frais réels et non pas avec l’abattement des 30%.
Comme dit sijetaisriche :"Par ailleurs, partir du principe que l’abattement de 30% est systématiquement plus favorable si on n’a pas d’intérêt d’emprunt est souvent inexact avec les SCPI: en effet, vous déclarez le montant des loyers bruts en micro, avant charges exposés par la SCPI (et non les loyers nets de charges). Ces charges peuvent être le cas échéant supérieures à ce montant de 30% des loyers bruts et le régime du micro-foncier n’a alors toujours pas d’intérêt."

Est ce exact….

fred · #9

Pas de réponse au sujet du choix entre abattement 30% et régime réel pour l’imposition en SCPI…

Ulysse · #10

Il me semble que l’abattement de 30% est impossible pour les SCPI, sauf si on dispose d’au moins un bien loué en direct.

fred · #11

ça fait une sacré différence si l’abattement 30% ne peut pas etre appliqué en SCPI.
Si c’est le cas et dites moi si je me trompe mais il faut vraiment acheter à crédit et sur la plus longue durée possible.
Par contre plus on avance dans l’emprunt plus l’impot prend une place importante dans le rendement qui va baisser de plus en plus.
Ne faut il pas alors revendre ces parts quand l’impot devient plus important(rembourser son crédit sans frais de remboursement si possible) et en racheter à nouveau à crédit.

Vos avis…

GoodbyLenine · #12

Vendre des SCPI pour racheter les (mêmes) SCPI diminuera la valeur de ces SCPI de 10%, sans compter qu’il faudra payer des impôts sur les éventuelles plus-values (exonérées après 15 ans actuellement). Ca ne doit quasiment jamais valoir la peine, pour économiser un peu d’impôt sur les revenus foncier grâce aux intérêts d’un emprunt nouveau…..

ledude · #13

Bonjour, en parcourant le net je suis tombé sur : Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : GV finances)

en plus il propose par défaut des scpi qui sont souvent cité içi

alors d’après nos expert peut on faire confiance au calcul de se simulateur ?
en tous cas c’est appréciable de pouvoir essayer très rapidement plusieurs configuration ( durée, etc )

ledude · #14

ah j’avais raté cette file, merçi au modérateur

guigui44 · #15

ledude a écrit :
Bonjour, en parcourant le net je suis tombé sur : Simulation d’un investissement en SCPI (Auteur : GV finances)

en plus il propose par défaut des scpi qui sont souvent cité içi

alors d’après nos expert peut on faire confiance au calcul de se simulateur ?
en tous cas c’est appréciable de pouvoir essayer très rapidement plusieurs configuration ( durée, etc )

Bonjour je relance la question de LEDUDE : quel est l’avis des experts ?

En effet, ce simulateur est dispo en version mobile ( comme application), ce qui est pratique. Mais les calculs sont-ils tous bons ?

Version Mobile : Simulation d’un investissement en SCPI sur le mobile (Auteur : GV finances)

fred · #16

Interressant comme simulateur,
Je viens de l’essayer pour comparer par rapport à ma souscription de ce début d’année.
Voilà mes conclusion rapide:
- Pas de possibilité de mettre le taux d’assurance du pret (ce qui augmente la mensualité).
- Je trouve les meme montants sur les intérets d’emprunt, les revenues SCPI et l’imposition.
- Par contre sur l’année n+1 de la durée du pret le simulateur continu à prendre les mensualisations (c’est à dire pour 12 ans de pret la 13° année il continue à payer l’emprunt); Ce qui impacte la rentabilité de la simulation.
- Ne tient pas compte d’un apport éventuel (apport peut etre assimilé à de l’effort d’épargne).

Maestria · #17

GoodbyLenine a écrit :
Vendre des SCPI pour racheter les (mêmes) SCPI diminuera la valeur de ces SCPI de 10%, sans compter qu’il faudra payer des impôts sur les éventuelles plus-values (exonérées après 15 ans actuellement). Ca ne doit quasiment jamais valoir la peine, pour économiser un peu d’impôt sur les revenus foncier grâce aux intérêts d’un emprunt nouveau…..

Bonsoir,

Je me permet de dépoussiérer cette discussion car cette assertion m’a interpellé.

J’aimerais m’assurer d’avoir bien compris comment gérer mes achats récents de SCPI pour optimiser leur détention / revente.

Actuellement imposé à un TMI de 14% (pour encore 1 an ou 2) j’ai acheté pour 45k€ de PFO2 grâce à un prêt à 3,85% sur 25 ans.

Le simulateur immobail me donne un rendement de 16,69% à 10 ans (revalorisation de 1%/an).

Mon idée était d’optimiser mon opération en remboursant en cash le crédit (aucun IRA) une fois le levier des intérêts d’emprunt essoufflé, typiquement aux environs de 10/12 ans pour renouveler ma capacité d’endettement et ainsi réemprunter sur une durée longue, etc etc.

Fais-je fausse route?

Merci par avance pour vos lumières,

Maestria

GoodbyLenine · #18

Ce que vous envisagez ("rembourser le crédit (sans IRA) une fois le levier des intérêts d’emprunt essoufflé, typiquement aux environs de 10/12 ans pour renouveler la capacité d’endettement et ainsi réemprunter sur une durée longue, etc") semble pertinent si vous faites ensuite un nouvel investissement, mais n’est pas exactement ce dont je parlais et qu’envisageait fred ("revendre les parts de SCPI pour les racheter avec le nouvel emprunt").

Mais je ne suis pas sur que rembourser par anticipation l’ancien emprunt améliorera la capacité pour faire un nouvel emprunt. Il faudra négocier avec la banque, et il est bien possible que par exemple nantir un placement dans lequel le cash serait investi s’avérera plus favorable. La règle des "33% de taux d’endettement" n’est pas un axiome pour un banquier.

mdrl · #19

Les simulateurs prennent rarement en compte les Reports de jouissance.

PierreP · #20

Bonjour à tous,

Je viens de mettre au point un simulateur pour mes besoins persos…

Vu que ma simulation portait sur Corum Convictions, j’ai pris en compte certaines particularités :
+ distribution mensuelle des dividendes (le simulateur offre le choix entre mensuelle et trimestrielle)
+ délai de jouissance (6 mois pour Corum, cela n’est pas toujours négligeable)
+ une part du patrimoine est investi à l’étranger (calcul de l’imposition différent…).

Le simulateur au format d’origine est ici : Simulation_SCPI.ods (j’utilise LibreOffice 5.)
Une version au format XLS est là : Simulation_SCPI.xls. Toutefois, le calcul du T.R.I. (tel que je l’ai écrit) ne fonctionne pas sous Excel.

Vous y trouverez, 4 simulations :
+ à crédit
+ en direct (sans crédit)
+ démembrement (acquisition en nue-propriété)
+ sur assurance vie

L’idée est : un investisseur dispose d’une épargne et à la possibilité d’épargner mensuellement pendant une durée donnée. En ajustant, le montant du prêt (ou de l’épargne à consentir) pour que le montage à crédit soit possible, quel est le T.R.I de ces différentes possibilités ?

Initialement, j’ai diffusé ce simulateur via cette discussion : SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM

Merci pour vos retours… il est probable qu’il contienne des erreurs (ou des fautes d’orthographe) à corriger !

SylvainV · #21

Bonjour

Ma banque me propose un financement a crédit pour l’achat de SCPI via AV mais il semble que sur tous les sites que j’ai pu voir l’achat devait se faire au comptant. Est ce une erreur de ma banque?

Merci

GoodbyLenine · #22

Suggestion à SylvainV : cliquer sur "Nouvelle discussion" sur Info - Forums des investisseurs heureux

Malolechat · #23

Bonjour et merci a pierre p pour votre travail,

Quelqu’un saurait il confirmer l’exactitude des calculs realisés par son tableur ? Pourquoi n’a t’on pas le tri ? Quelqu’un a til un tableur pour les calculs dans une sci a l’is ?

PierreP · #24

Bonjour,

Lorsque j’ai élaboré cet outil, je me suis uniquement intéressé à la valeur du capital à la fin de la période prise comme référence. Le calcul du TRI ne m’intéressait pas. Une somme en € avait, pour moi, beaucoup plus de sens.

Plus d’info sur le TRI avec Excel : TRI (TRI, fonction)

Qualmic · #25

Bonjour,

Pourriez-vous m’indiquer votre méthode de calcul du TRI ? Les formules trouvées sur internet sont relativement complexes pour un calcul à la main et me laissent sceptique quant à la véracité du résultat obtenu…

J’utilise pour l’heure celui d’immobail.com mais celui-ci ne me convient que partiellement car il ne permet pas d’intégrer les spécificités fiscales des SCPI investissant à l’étranger (qui m’intéressent).

Mer.ci par avance

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