Achat d'une SCI et revente d'un des biens ?

Bonjour,

Je pense que vous devez lire cette discussion : Reprise d’une SCI plutôt qu’acheter l’immeuble lui appartenant ?

Vous parlez de créer une SCI à l’IR. Pourtant, la SCI existe déjà ! Vous avez besoin de racheter les parts de la SCI actuelle, pas d’en créer une nouvelle.

Il s’agit pour vous de savoir le plus de choses possibles sur cette SCI, et notamment :
- sa fiscalité (IS ; IR ? assujettie à la TVA ou non ?)
- qui possède les parts
- son endettement : avant tout, lui reste-t-il des prêts bancaires à rembourser ; mais soyez aussi attentifs à  d’autres dettes possibles (par exemple des retards de paiement de charges de copro ou d’autres "fournisseurs").
- la SCI est-elle à jour de ses obligations formelles (au moins une AG par an, tenue d’un registre…) à lire et vérifier soigneusement avec l’aide d’un notaire et/ou d’un expert-comptable si possible.

Yo3165 a écrit :

- Il y a aujourd’hui un emprunt qui sera remboursé avant vente.

Ca sera à surveiller. Les vendeurs risquent d’avoir du mal à rembourser avant la vente (il faut qu’ils aient assez de trésorerie pour faire le remboursement alors qu’ils n’auront pas encore le produit de la vente).

S’ils essaient de vous faire entourlouper comme quoi ils rembourseront dès qu’ils auront touché l’argent de la vente, attention ! Vous pourriez vous retrouver avec le remboursement du prêt à votre charge.

Ma question principale repose sur la faisabilité en terme de revente d’un des biens de la SCI afin de disposer de fonds pour rembourser des prêts annexes (RP + 2 biens locatifs).

La SCI pourra vendre un bien sans problème. Vérifiez quand même avec le notaire quelle sera la valeur du bien retenue pour le calcul de la plus-value à la revente.

Attention en revanche à ne pas en vendre plusieurs, sous peine que la SCI puisse être requalifiée de marchand de biens (on en a déjà longuement parlé, faites une recherche sur "SCI marchand de biens" sur le forum).

les vendeurs veulent absolument vendre la SCI (pour limiter les effets de la PV)

capital actuel de la SCI de 1500€

J’espère pour ces vendeurs qu’ils se sont bien renseignés.

En effet, si ce sont eux qui ont crée la SCI, la valeur d’achat de la totalité de leur parts sociales, retenue pour le calcul de la plus-value, est celle du capital (1500 €). Et non pas la valeur des immeubles !
Par contre, la valeur de revente prise en compte pour le calcul de la plus-value est le prix de vente effectif !

A supposer qu’ils vous vendent la totalité des parts sociales pour 1 M€, l’imposition sur la plus-value est calculée sur :
1 M€ - 1500 € - frais d’acquisition des parts sociales.

Donc une PV énorme, sauf s’ils la détiennent depuis suffisamment longtemps (abattement progressif qui devient total à partir de 30 ans).

La situation est différente s’ils ont eux-mêmes acheté les parts sociales pour un montant beaucoup plus élevé que le capital. Par exemple, s’ils ont acheté les parts sociales pour 800 k€ et qu’ils vendent pour 1M €, la plus-value sera 1 M€ - 800 k€ - frais d’acquisition des parts sociales.

Cf. : Montant du capital d’une SCI - Creation SCI

Yo3165 a écrit :

Je précise que les vendeurs veulent absolument vendre la SCI (pour limiter les effets de la PV) et pas en nom propre.

Si la SCI à vendre est à l’IR, il me semble qu’il n’y a pas grande différence au niveau de la fiscalité des vendeurs (en particulier au niveau de la PV) entre le fait pour les vendeurs de céder la SCI ou de céder l’immeuble (sous réserve que le prix que vous payez tienne compte de la fiscalité potentielle en cas de vente des biens)… sauf s’il reste des emprunts au niveau de la SCI au moment de la vente (mais alors les vendeurs sont sans doute caution de ces emprunts, et/ou la banque préteuse doit donner son accord pour céder des parts de la SCI)

Savez-vous depuis quand la SCI possède chacun de ses biens, à quels prix elle les a achetés, et pour combien de travaux elle y a fait ? (Tout ça se trouve dans sa comptabilité)

Sinon, si la SCI vend un bien, le cash reçu appartiendra à la SCI, et il faudra encore le distribuer (ce qui nécessite quelques formalités : AG, etc., donc implique un délai)  avant que vous ne puissiez l’utiliser pour rembourser vos emprunts perso.

Savez-vous pourquoi les 2 frères associés actuels de cette SCI préfèrent procéder ainsi, plutôt que se distribuer les 250k€ de cash qui (d’après eux) trainent sur le compte bancaire de la SCI (attention : c’est différent d’avoir 250 k€ de réserve distribuable au bilan, ou 250k€ dans un compte-courant d’associé, lesquels ne correspondent pas forcément à du cash disponible), vendre eux-même le lot3 (pour s’en distribuer le produit), et le lot2 et le lot1, avant de liquider proprement la SCI (pas bien compliqué une fois tous les biens vendus) ?
Sont-ils très âgés, pressés par le temps, en mauvaise entente entre eux, ou y a-t-il autre chose ?
Les relations avec les actuels locataires de ces biens se passent-elles bien ?
Tant que vous ne comprenez pas ce "pourquoi", vous risquez de le découvrir (trop tard) et que ça vous impacte…

Yo3165 a écrit :

Effectivement, les vendeurs sont au courant de cette énorme PV potentielle, c’est d’ailleurs pour celà qu’ils souhaitent vendre la SCI car ils pourront retirer du prix de vente de cette dernière le montant présent sur leur compte courant (d’après ce que le vendeur m’a dit…).
Ils la vendent ayant hérité de leur père, qui était largement majoritaire de son vivant, et l’un des deux frères ne souhaite plus s’occuper des biens.

Non, ca ne colle pas. Le CCA vient en déduction dans le calcul de la plus value, parce qu’il vient aussi augmenter la valeur de vente. Si la SCI possède un immeuble de 1m + 1m de cash, vous la vendez grosso modo pour 2m. La PV se calcule sur 2m - 1m - valeur initiale corrigée de la SCI ! Autant récupérer le cash avant et vendre le bien directement, d’autant que l’abattement de détention se calcule, pour le bien, depuis l’acquisition par la SCI alors que la durée de détention sur les parts de SCI se calcule depuis l’acquisition par le vendeur de ses parts (création si créateur, donation ou succession si héritier du fondateur).

Tel que vous le dites, on suppose que le prix de vente ne génèrera pas de pv parce que le CCA sera déduit … sans être considéré dans le calcul du prix de vente. Soit ils sous vendent le bien, et c’est un risque, soit le CCA n’existe que sur le papier, et vous avez aussi un risque puisqu’en achetant la SCI vous reprenez à votre compte tous les soucis de la SCI, y compris les fautes comptables et les risques juridiques associés.

Si vous ne maitrisez pas parfaitement le fonctionnement d’une SCI, faites vous aider ou passez votre chemin. Il y a beaucoup d’éléments à vérifier sur une reprise de SCI pour éviter de vous tirer une balle dans le pied.

Bonjour à tous,

petite mise à jour de la situation.
Il me paraissait trop compliqué de racheter la SCI, eu égard des retours que vous m’avez faits ainsi que de ceux de mes conseils. Du coup je préfère racheter en nom propre immeuble + parkings. Je laisse tomber la maison qui était vendue avec !