Sheiber [37] : étude de cas immobilier (transformation d'une maison de ville)

Bonsoir,

Merci de votre point de vue.

J’avais écarté l’idée de faire des petits studios pour éviter le turn over trop fréquent, mais sous l’impulsion de votre commentaire je réalise que l’idée est à réfléchir. Cela me permettrait de booster le loyer global. Reste toujours le problème de parking …

A noter un élément que j’ai oublié de mentionner : la maison possède sur sa partie arrière une grande cour en terre battue avec un accès sur la rue, en copropriété avec les logements avoisinants. Il n’y a pas de règlement de copro, la gestion est faite à l’amiable. Les bénéficiaires l’utilisent pour garer leur voiture. Il n’y a aucun emplacement matérialisé et aucune gestion, chacun se gare là ou il veut. Savez-vous le fait de pouvoir bénéficier de ce parking "anarchique" sur une parcelle privée pourrait être assimilé à de la création de parking et donc satisfaire la demande de la mairie ? Dans ce cas comment quantifier les places disponibles ? Chacun sa gare un peu n’importe comment, c’est très difficile à évaluer …

Pour info une grande maison bourgeoise a été récemment achetée sur cette même place (même zonage au niveau du PLU) et le nouveau propriétaire l’a divisée en locaux commerciaux au RdC + petits logements à l’étage. Et il n’y pas de parkings à proximité … Comment a-t-il obtenu son autorisation auprès de la mairie ? Je serais curieux de le savoir …

Je vais rapidement prendre conseil auprès des différents spécialistes susceptibles d’apporter un éclairage à cette question : notaire, avocat, urbanisme, expert comptable, … Ce qui m’ennuie c’est que l’agence immo me presse pour signer rapidement le compromis mais je ne veux pas m’engager dans un projet qui se révèlerai infaisable ! J’envisage de proposer une condition suspensive d’obtention des autorisations administratives, je ne sais pas si ça se fait …

Je n’ai pas abordé le montant des travaux puisqu’il va varier en fonction du projet qui sera réalisé, lui-même dépendant des aspects juridiques, administratifs, fiscaux, etc … Mais je table entre 80 et 100 k€.

Je suis conscient que le rendement du projet n’est pas exceptionnel mais j’ai eu un petit coup de chance sur ce bien que je convoitais depuis un moment, sans savoir s’il serait un jour en vente ni quel serait son prix. J’avais déjà tenté de remonter sur la piste du propriétaire sans y parvenir (une dame qui ne vivait plus dans la maison pour raison de santé). C’est par une agence immo que j’ai pu retrouver la piste et me positionner dessus le premier, avant sa mise en vente officielle. C’est aussi mon premier projet et par conséquent un véritable défi ainsi qu’une opportunité immense d’apprendre et de me perfectionner. Vous pourrez toujours me dire que ce n’est pas suffisant et que les chiffres doivent parler d’abord, une approche à laquelle j’adhère aussi bien entendu. Peut-être que j’y mets trop d’affect …

Un autre avantage est que le bien est à 3 mn de chez moi (à pieds), parfait pour la gestion des travaux et des futures locations, dans un quartier que je connais par cœur.

Je vous tiendrai au courant de l’évolution. Merci de vos retours d’expérience et de vos avis éclairés

sheiber a écrit :

J’avais écarté l’idée de faire des petits studios pour éviter le turn over trop fréquent, mais sous l’impulsion de votre commentaire je réalise que l’idée est à réfléchir. Cela me permettrait de booster le loyer global. Reste toujours le problème de parking …

Il n’y a pas de raison que des studios soient plus rémunérateurs qu’une colocation, surtout que ceux-ci engendreront plus de travaux.
Au niveau du turn over, coloc ou studio, à mon opinion on est dans le même type d’usage…

sheiber a écrit :

Pour info une grande maison bourgeoise a été récemment achetée sur cette même place (même zonage au niveau du PLU) et le nouveau propriétaire l’a divisée en locaux commerciaux au RdC + petits logements à l’étage. Et il n’y pas de parkings à proximité … Comment a-t-il obtenu son autorisation auprès de la mairie ? Je serais curieux de le savoir …

Nombreux bailleurs ont des usages hors lois jusqu’au jour où…

sheiber a écrit :

J’envisage de proposer une condition suspensive d’obtention des autorisations administratives, je ne sais pas si ça se fait …

Toute condition suspensive est possible (voir impérativement votre notaire) si le vendeur le consent, par contre attention de ne pas être piégé ensuite par une autre raison comme le coût des travaux par exemple.

sheiber a écrit :

Je suis conscient que le rendement du projet n’est pas exceptionnel mais j’ai eu un petit coup de chance sur ce bien que je convoitais depuis un moment, sans savoir s’il serait un jour en vente ni quel serait son prix.

Amha vous mettez effectivement trop d’affect dans une chose qui ne devrait pas en avoir (un investissement), de plus ce projet me semble bien gros/compliqué pour une première expérience même si vous vous posez les bonnes questions.
Bon courage !

En fait, il faut déjà :
- voir l’état de division de l’immeuble au cadastre. Combien de lots, quelle destination, comment sont-ils délimités ?
- voir le nombre actuels de compteurs électriques.
- voir dans le PLU les dispositions relatives à l’obligation de stationnement.

Ensuite, les problèmes pour réaliser une division différente sont :
- cette création de place de parking.
- mais aussi, la création de compteurs électriques individuels. En effet, un logement devrait avoir un compteur électrique indépendant. Or, d’une part c’est coûteux (création d’une colonne montante), d’autre part, ERDF demande généralement à ce que chaque logement soit un lot au cadastre.

On a déjà abordé de nombreuses fois ces sujets sur le forum. Ce n’est pas simple, mais j’en retiens que cette obligation peut carrément bloquer un projet de division d’immeuble.
Quelques fils à lire :
Suppression de la taxe parking (PNRAS) en 2015 : cas concret
Création d’un logement et obligation de créer une place de parking ?
Diviser une maison et création de parkings ?
Division d’appartements : l’art de créer de la rentabilité locative…

S’il s’avérait que la division n’est pas possible, il faudrait rester autant que possible à l’identique des lots actuels, et notamment faire de la colocation sur un seul "logement" (un seul lot). Mais le problème restera que vous n’aurez pas complètement "modernisé" l’immeuble, et ce problème se posera à la revente (l’acheteur vérifiera le nombre de lots, le nombre de compteurs électriques, et arrivera à la conclusion que l’immeuble vaut moins cher parce qu’il n’a pas été divisé dans les règles).

Il y a encore un autre problème potentiel : si les chambres/studio sont aménagés dans les combles, il faut une ouverture pour chacun (obligation de lumière naturelle et obligation d’avoir la possibilité de ventiler). Or, je crois que vous indiquiez qu’il y a un seul Vélux actuellement. Et là, si vous êtes en co-visibilité d’un bâtiment historique, c’est un peu la loterie pour obtenir l’autorisation. Et au final, même si vous arrivez à créer un Vélux par logement, un logement sous les combles qui n’a qu’un Vélux et pas une fenêtre normale (avec vue), ça vaut moins cher, à la location comme à la revente.

Je rejoins ce que dit DDTee : c’est un projet d’investissement, attention à l’immeuble que l’on "convoite" et pour lequel on s’entête alors même que les obstacles et les coûts s’accumulent. La surface est assez faible, le prix au m² est conséquent, le coût des travaux est important, les obstacles administratifs semblent significatifs…

A titre de comparaison, combien vaudrait un immeuble similaire, situé dans le même quartier, mais déjà divisé et rénové dans les règles ?

DDtee a écrit :

Il n’y a pas de raison que des studios soient plus rémunérateurs qu’une colocation, surtout que ceux-ci engendreront plus de travaux.
Au niveau du turn over, coloc ou studio, à mon opinion on est dans le même type d’usage…

Dans mon cas je pense que si, puisque je peux faire 5 ou 6 studios (selon si je garde ou non le local commercial) avec un loyer de 400 € par studio, soit un revenu global de 2000 à 2400 €. Dans le cas d’une colocation, je peux difficilement faire plus de 4 chambres, éventuellement 5 mais cela viendrait amputer une partie de la pièce de vie, appréciée des colocataires. Le marché local permet un loyer autour de 350 €, éventuellement 400 € mais c’est le grand max. Soit un revenu global de 1400 € dans le pire des cas et de 2000 € dans le meilleur des cas, qui est l’équivalent du revenu minimum espéré avec des studios.

L’avantage des studios est le fait qu’il n’y a pas besoin de pièce commune, ce qui permet d’augmenter le nombre de logements.

Bernard2K a écrit :

En fait, il faut déjà :
- voir l’état de division de l’immeuble au cadastre. Combien de lots, quelle destination, comment sont-ils délimités ?
- voir le nombre actuels de compteurs électriques.
- voir dans le PLU les dispositions relatives à l’obligation de stationnement.

- Comment vérifier l’état de division ? je suis en possession d’une matrice cadastrale qui fait état d’une seule et même parcelle pour cet ensemble (habitation et commerce semblent confondus, on parle de « Maison à usage de commerce et d’habitation » sur le titre de propriété, sans distinction au niveau de l’emplacement précis ou de la surface). Y a-t-il d’autres informations à recueillir qui pourraient apporter un éclairage nouveau ?

- A ma connaissance il y a un seul compteur électrique pour l’ensemble

- Voici ce que dit le PLU concernant le stationnement :
" Le stationnement doit être assuré hors du domaine public. Il doit répondre:
· à la destination, à l’importance et à la localisation du projet,
· aux conditions de stationnement et de circulation du voisinage.
Il est en conséquence exigé pour le stationnement, à raison de 25 m² par emplacement (accès compris) :
pour la création de logements supplémentaires lors de la restauration d’un bâtiment existant :
le nombre d’emplacements à prévoir résulte de la différence entre le nombre d’emplacements exigible pour la construction existante et le nombre d’emplacements exigés pour la nouvelle quantité de logements résultant de l’opération. Cette règle s’applique également dans le cas d’aménagement de logements dans un bâtiment à usage autre que l’habitation."

Sachant que le nombre d’emplacements exigible pour la construction existante résulte de la règle suivante : 2 emplacements par logement et 0 pour la partie commerce car surface de plancher < 200 m².

On peut donc considérer que le nombre d’emplacement à prévoir équivaut à :
Nombre d’emplacements exigés pour la nouvelle quantité de logements résultant de l’opération : 1 emplacement par T1 (pas précisé pour les studios), soit maximum 6 dans mon cas
MOINS
Nombre d’emplacements exigible pour la construction existante : 2 selon le PLU (même s’il n’y a ma connaissance qu’un seul garage)
= 4 emplacements de parking à prévoir

Est-ce que le raisonnement est bon ?

Bernard2K a écrit :

A titre de comparaison, combien vaudrait un immeuble similaire, situé dans le même quartier, mais déjà divisé et rénové dans les règles ?

Difficile à dire car il y a rarement des produits de ce type sur le marché dans ce secteur, mais je pense qu’un immeuble de ce type divisé en petits studios et fraichement rénové serait présenté autour de 3000 € / m² pour être vendu un peu en-dessous …

Magnetov a écrit :

Avez vous commencé à entamer la discussion avec un courtier ou un banquier concernant le financement à 110% ? Celui-çi n’est pas facile à obtenir et est plutôt favorisé par les banques aux primo-accédant.

J’ai consulté un courtier qui m’a claqué la porte au nez car pas de CDI ! Je pense plutôt aller voir directement les banques pour commencer, et éventuellement un courtier si nécessaire.

Magnetov a écrit :

Vous n’avez pas mentionné d’ailleurs dans votre présentation si vous êtes vous même propriétaire ou locataire, cela a une grande influence dans l’obtention du crédit, encore plus pour un financement à 110%.

En effet je suis locataire (aucun crédit en cours)

Dernière modification par sheiber (14/11/2016 15h25)

- Comment vérifier l’état de division ?

En général, on trouve les réponses à presque toutes les questions en faisant une recherche sur le forum (champ de recherche en haut à droite). Une recherche sur "vérifier division" donne ce fil en première réponse :
Division immobilière : comment vérifier la bonne division d’un immeuble ?

Je vous comprends parfaitement, mais gardez en tête qu’avec des revenus qui ne sont pas stable, en étant vous même locataire, une demande de financement avec frais de notaire et travaux inclus à hauteur de 250k , 280k c’est vraiment très compliqué… Et même si le projet semble bien ficelé !

C’est pourquoi je vous incite à entamer la discussion de financement le plus rapidement possible (quitte à affirmer des hypothèses pas encore vérifiées à votre interlocuteur) afin de vous donner une idée de la faisabilité du projet.

Bonjour,

Je reviens sur le forum après quelques semaines d’étude du projet : consultation d’un avocat spécialisé (j’attends sa réponse), de l’urbanisme de la ville (on est en pleine transition POS/PLU + adoption récente du PPRi), expert-comptable cet après-midi, banque, …

Jusqu’à présent l’agence immobilière m’a laissé l’exclusivité sur le bien, le temps que j’étudie l’opportunité, mais je sens qu’elle s’impatiente, ce qui est légitime. Je poursuis néanmoins mon étude.

Il est probable que la solution la plus pertinente soit de conserver la partie commerce au RdC et de créer 4 petits studios meublés (2 au R+1 et 2 dans les combles).

J’ai encore quelques interrogations :

- Mon entourage me décourage de faire un commerce en RdC car cela dévaloriserait les logements au-dessus. Sachant que je compte être sélectif sur le commerce à installer (probablement pas de restauration), cela peut même être un bureau ou une profession libérale, pensez-vous que cet argument soit justifié ?

- Je pensais faire poser des compteurs EDF dans chaque studio pour permettre à chaque locataire d’avoir son propre abonnement et ainsi éviter les facturations "au forfait" qui sont très approximatives et problématiques en cas de locataire un peu gourmand sur les consommations. Là encore on me décourage de le faire car cela m’éloigne de l’esprit du meublé qui veut que les locataires viennent chercher un service et qu’ils n’ont pas envie de s’embêter avec l’ouverture d’une ligne EDF ou internet. Cela aurait donc un impact sur le potentiel locatif des biens. Qu’en pensez-vous selon vos expériences ?

- Enfin, j’ai choisi de réaliser ce projet de façon consciencieuse et très "carrée", c’est à dire dans le respect des réglementations, des normes, du PLU, du PPRi, etc … Je vais donc, à la demande de la Mairie, déposer un dossier de présentation du projet afin que les services instructeurs puissent me donner un avis et leurs éventuelles recommandations. Cela devrait m’assurer plus de chances de succès lors du dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux. Là encore mon entourage me dit que je suis bien bête de me compliquer la vie à ce point, que je suis un des seuls à prendre tant de précautions et à faire les choses dans les règles, que la majorité des investisseurs considèrent que "chez soi on fait ce qu’on veut", qu’il faudrait donc lancer les travaux sans rien demander à personne, faire des logements sur chaque niveaux sans demander quoi que ce soit à la Mairie, sans regarder le POS/PLU/PPRi, etc … Je comprends la démarche et quand bien même elle serait légale, est-elle vraiment responsable ? éthique ? J’en doute mais j’en viens à me demander si ce n’est pas moi qui suis trop restrictif dans mon approche et mes démarches. Je suis preneur de vos avis éclairés.

Merci encore pour votre aide précieuse !

Suivre les règles ou pas : ce qui compte est d’en évaluer les conséquences (ce qui est difficile) :
- risque de redressement, de procédure ?
- comme le dit fort justement gunday : quid de la revente ?

Se mettre "au carré" est le mieux pour sa tranquillité d’esprit et pour une revente ultérieure.

Concernant l’argument sur l’abonnement EDF, comme quoi ça dissuaderait les locataires : je n’y crois pas beaucoup.

De toute façon, c’est une obligation légale : à partir du moment où c’est leur résidence principale, ils doivent pouvoir choisir leur fournisseur. L’électricité au forfait n’est vraiment légale que dans de l’hébergement touristique. Dans une location meublée à l’année, le forfait de charges est légal mais l’électricité de la partie privative ne fait pas partie des charges récupérables (c’est la même liste de charges récupérables que pour la location nue, et l’électricité privative n’en fait partie). Le forfait de charges est donc légal mais l’électricité privative ne devrait pas en faire partie.
Quand vous récupérez l’électricité de la partie privative :
- Si vous tombez sur un locataire mauvais coucheur, il peut vous ennuyer sur ce point.
- Si vous tombez sur un locataire adepte des aquariums tropicaux ou des machines de minage de monnaies type bitcoin, il peut vous ruiner en électricité.

Sans compter les risques posés par une installation électrique qui n’aurait pas été redimensionnée pour le nouvel usage : le jour où tous les locataires mettent en route une machine à laver + le four, ça disjoncte ou ça brûle…

J’ajoute encore deux arguments :
- ça fait une source d’impayés en moins. Si le locataire ne paie pas son électricité, c’est le problème de son fournisseur d’électricité, pas le vôtre.
- en location meublée, les recettes sont égal à loyer + charges. En micro-BIC, où l’abattement de 50 % est forfaitaire sur les recettes, on a donc intérêt à enlever l’électricité qui viendrait gonfler les recettes et fait donc payer un surcroît d’impôt. Au réel par contre, ça n’influera pas car l’électricité qui vient gonfler les recettes sera ensuite déduite en charges.

Le fait de refaire l’électricité et de mettre un compteur par studio est donc le meilleur choix.

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2016 16h06)

DDtee, disons que l’agence s’impatiente, car l’acheteur potentiel qu’ils ont en stock n’est pas pressé, donc, il faut lui mettre un tantinet la pression!

J’ai assez rarement visité des biens qui était annoncés… dès qu’on est dans le fichier "prospect sérieux" on visite 1 à 2 semaines avant les annonces, sur un coup de fil de l’agence. Du coup, ce qui reste annoncé n’est pas intéressant ou seulement bien plus tard avec une grosse négociation.

NB : ce n’est pas universel, juste mon expérience