Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

HelloC · #1

Bonjour,

J’aimerais savoir ce que vous pensez du crowdfunding immobilier? De plus en plus de projets sont proposés et les rentabilités annoncées sont élevées (10% annuel en moyenne).

A titre personnel, j’ai investi dans plusieurs projets sur différentes plateformes et certains projets ont déjà été remboursés. Le taux servi a été celui annoncé à la souscription et le remboursement est intervenu à la date annoncée (de légers retards sont parfois à signaler), donc le contrat a été respecté.

Par contre je trouve que le reporting pendant le projet n’est pas toujours de bonne qualité (quand il existe…). Est-ce un problème de communication de la plateforme ou ne reçoit-elle tout simplement pas d’information de la part du promoteur ? Le tout n’est pas de collecter de l’argent, les plateformes doivent faire des progrès dans le suivi des chantiers et leur communication.

Et vous, avez-vous déjà investi dans un projet de crowdfunding immobilier?
Si oui, quel est votre retour d’expérience?
Si non, qu’est-ce qui vous retient de le faire?

Message édité par l’équipe de modération (09/07/2016 08h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crowdfunding, financement participatif, immobilier, pierre papier

blackfalcon · #2

Je l’ai fait, les projets sont encore en cours.
La communication est très mauvaise, je pense que je ne réinvestirai plus via ces plateformes.

petitproprio · #3

J’ai moi aussi tenté l’experience du crowdfunding immobilier mais sur du locatif à la fin de l’année dernière. J’ai le sentiment que le projet a du mal a se boucler, et je trouve moi aussi la communication insuffisante. Je n’ai des nouvelles que lorsque j’en demande.

Si c’était a refaire je resterais sur des SCPI

GoodbyLenine · #4

Je ne l’ai pas fait. Pour investir dans le coeur des fonds propres d’un promoteur immobilier, il y a déjà de quoi faire, coté à la bourse, en plus régulé et solide et diversifié. Mais chacun peut faire ses choix, et parfois il faut encourager des petits qui se lancent.

Momox75 · #5

Ce n’est pas comparable : en bourse vous achetez une part du capital d’un promoteur en espérant un dividende (croissant) et/ou une plus value.

En crowdfunding vous achetez une obligation via émission de dette sur fonds propres avec un remboursement à échéance et un rendement connu.

Pour ma part j’y vois une façon d’investir de façon simple dans l’immobilier "papier" (certes sans effet de levier) mais en y consacrant au plus 5% de mon patrimoine, le ratio rendement-risque me paraît à ce jour assez favorable vu le contexte global immobilier (manque de logements résidentiels)

HelloC · #6

Pensez-vous que la répartition de la marge entre promoteur et crowdfunder est équitable?

Le promoteur va prendre un maximum de risques au début du projet de promotion immobilière (études techniques, purge du permis de construire, obtention des garanties, lancement de la commercialisation etc…) et par l’effet de levier du crowdfunding il va pouvoir marger à hauteur de deux ou trois fois sa mise (voire beaucoup plus). Le crowdfunder, quant à lui, intervient en cours de projet quand ce dernier est censé être bien sécurisé, le risque est alors plus faible, mais la rémunération l’est également.

Betcour · #7

Je préfère de loin rester dans le coté : entre les actions de promoteurs, les REITs et les obligations, il y a déjà tout ce qu’il faut et comme le dit GoodbyLenine, c’est régulé (et on peut même faire du levier !). Liquidité bien meilleure aussi (vendu en 3 clicks avec peu de frais)

arnaudromanet · #8

Bonjour,
Investir dans les sociétés cotées et dans le crowdfunding sont des choses peu comparables, malgré tout, les deux sont régulés, les plateformes de crowdfunding doivent passer le crible de l’AMF pour obtenir leur agrément, ce qui n’est pas forcément simple.
Investir dans le coté c’est aussi accepter de subir la macro économie et la volatilité des marchés.
Pour une diversification court terme de son patrimoine, la rapport risque/rendement du crowdfunding mérite d’être étudié.
Quant au manque de communication, les plateformes sont jeunes et se structurent, la qualité du service devrait s’améliorer.

tikitoi · #9

Deux remboursements ce mois ci sur du crowdfunding immo via la plateforme wiseed.
les deux en anticipé , à 9 et 10 %.

1 autre investissement sur la plateforme Lymo a par contre du retard suite à des problèmes de commercialisation.
Il aurait du être remboursé en octobre 2016 il ne le sera certainement pas avant mi 2017. Le taux restera inchangé et la perspective de remboursement final reste bonne.

Dans tous les cas, j’ai eu un reporting trimestriel et des informations concernant les problèmes rencontrés.

Pour wiseed, le remboursement est assez simple, crédit sur le compte de paiement wiseed, puis se rendre sur le fameux compte et demander virement sur compte bancaire via signature numérique.
Ils auraient pu faire encore plus simple avec un simple case à cocher indiquant si l’on souhaite conserver l’argent sur wiseed ou effectuer le virement directement.

maxlille · #10

Excellente expérience également via wiseed:

Petit retard sur le second programme mais situation et communication très bien gérée par wiseed.

J’ai également un investissement en cours via Anaxago, le programme a du retard et la communication a été plus chaotique. Au final on est dans les 6 mois de prolongation prévue au début de l’opération.

commentinvestir · #11

Bonjour à toutes et tous,

J’ai investis en crowdfunding immobilier sur plusieurs plateformes :
- wiseed
- anaxago
- lymo

Les autres plateformes ne m’inspirent pas particulièrement confiance.

Ces plateformes ont chacune leurs avantages :
- wiseed : à partir de 100 € donc pas mal pour un petit portefeuille qui veut se diversifier
- anaxago : plusieurs opérateurs deviennent "historiques" et notamment plusieurs promoteurs de région qui construisent en VEFA pour le logement social (donc 100% commercialisé)
- lymo : un bel historique (malgré ce qui est dit précédemment et vrai) au global, et une méthode intéressante avec des petites opérations de quelques logements seulement qui réduit le risque commercial

Pour être totalement transparent je suis actionnaire de LYMO donc évidemment intéressé à leur réussite, mais je suis aussi investisseur sur la plateforme.

En termes de suivi, c’est très aléatoire et ça dépend des maîtres d’ouvrage.

J’ai publié des articles sur mon blog sur ce sujet, je ne sais pas si je peux mettre le lien : immobilier – Comment investir ?
J’y parle : des risques, de ma méthode d’évaluation et du principe.

Pour moi il est plus facile d’investir dans le crowdfunding que dans la bourse car c’est plus proche de mon activité professionnelle et plus facile à évaluer :

1) la localisation
2) la localisation… je plaisante : la taille/le volume de l’opération
2 bis) le/s produit/s proposés et les prix de sortie
3) l’opérateur, son historique et son volume d’affaire
4) la commercialisation de l’opération
5) histoire sur la plateforme de crowdfunding
6) le bilan détaillé

Tous ces éléments me sont plus familiers, plus facilement quantifiables et mesurables.

HelloC · #12

J’ai identifié cinq projets en retard actuellement, soit deux chez Anaxago, deux chez Wiseed et un commun à Lymo et Wiseed. Sur ces cinq projets, deux concernent le même promoteur. On se dirige peut-etre vers le premier défaut de paiement.

California · #13

@HelloC
Pouvez-vous, s’il vous plait, nous donner la liste des projets et des promoteurs associés en retard?

HelloC · #14

Il s’agit des projets suivants:
- Anaxago: projets Arnaudot (Ecad Immobilier) et La Montagne (Terlat)
- Wiseed: projets La Poste Migennes (Groupe Ellipse) et Le Passage (Terlat)

Le 5ème projet est Coeur de Blagnac (Lymo). Mais je ne le considère plus comme étant en retard, car il vient tout juste d’être prorogé d’un an, le temps de concrétiser la vente du dernier lot dont le compromis a été signé la semaine dernière. Le remboursement interviendra très probablement avant l’échéance d’un an.

Vous noterez que le promoteur Terlat est impliqué dans deux des quatre retards identifiés.

Etant pas mal investi en crowdfunding immobilier, j’effectue mon propre suivi des projets (220 projets actuellement).

commentinvestir · #15

Bonsoir
Quand vous dites 200 projets…. vous avez investi dans 200 projets ?
S’il n’y a que 4 défauts sur 200 projets, ça donnerait 2% de défaut, c’est très faible.
L’avantage des opérations immobilières, à mon sens, c’est qu’il y a moins de risque de défaut. Les opérations vont quasiment toujours à leurs termes en France, grâce à de nombreux systèmes (VEFA et GFA). Sur la totalité du territoire, il y a assez peu d’opérations définitivement plantées, contrairement à d’autres pays… Le promoteur ira normalement toujours au bout, quitte à dégrader la rémunération et finir à 0%.
Il est intéressant de constater que les défauts viennent a priori des mêmes promoteurs et pour des produits spécifiques (non ?).
Aussi, il est à noter que lorsque les durées d’emprunt sont allongées, les intérêts courent toujours pour les investisseurs donc allongement d’opérations n’est pas nécessairement synonyme de perte.
Je suis très intéressé pour avoir votre retour et partagé les fruits de votre suivi très précis.
Arnaud

HelloC · #16

Non, je n’ai pas investi dans les 200 projets, mais je suis le crowdfunding immobilier depuis ses débuts en 2011, lorsque Wiseed proposait des investissements du promoteur Lymo. La plateforme Lymo n’existait pas encore.

Sur les 200 projets, une majorité a été créé cette année et un projet dure en moyenne 18 mois. Une autre manière de calculer le taux de défaut serait alors de comparer le nombre de projets en retard au nombre de projets ayant atteint leur date d’échéance. Il y’a actuellement 34 projets remboursés et 4 projets non remboursés, le taux de défaut serait de 4 / (34 + 4) = 10 %

Il est intéressant de voir comment les plateformes vont gérer ces retards. Dans au moins un des cas cités la Garantie à Première Demande (GAPD) a été activée. Comme vous le dites, les intérêts continuent à courir. A condition que la maison mère du promoteur ne connaisse pas de difficultés financières…

Les détails des projets sont en accès libre sur le site internet cité dans mon profil. A votre disposition en MP pour partager sur vos retours d’expérience.

commentinvestir · #17

Super intéressant !
Je suis très curieux de voir sortir la partie marché secondaire.

petitproprio · #18

Bonjour,
Je reviens sur ce fil pour partager mon expérience concernant le crowfunding immobilier locatif.

Le projet sur lequel j’avais investi n’a pas obtenu son financement bancaire et j’ai donc été remboursé.

A défaut d’avoir été performant sur ce dossier, les responsables de la plateforme que j’ai testé sont au été moins honnêtes.

HelloC · #19

Une procédure de redressement judiciaire vient d’être ouverte contre le promoteur Terlat.
Six projets de crowdfunding immobilier et deux plateformes sont concernés, soit 2.8 millions d’euros en jeu. Les premiers défauts sont à craindre.

Ouverture d’une procédure judiciaire contre le groupe Terlat - HelloCrowdfunding

maxlille · #20

Pour compléter le message précédent la société TERLAT INDUSTRIE est en redressement judiciaire depuis le 11/01/17.

La société TERLAT a été beaucoup trop ambitieuse dans plan de développement et accuse de lourdes pertes en 2016. Un administrateur judiciaire a été nommé en vue d’assister la direction du groupe TERLAT dans sa gestion au quotidien en vue de son redressement.

Quatre programmes ANAXAGO sont impactés:

ZeBonder · #21

Encore un truc à la mode supposé faire la nique aux banques et au méchant système capitaliste et qui finit en eau de boudin.
Et qui est le gagnant ? Généralement la plateforme qui a pris sa commission sans prendre aucun risque.

Bernard2K · #22

On peut aussi se demander pourquoi un promoteur irait faire appel au crowdfunding, qui lui coûte 9 à 10 % environ + marge de la plateforme (soit quelque part entre 10 et 12 %), s’il peut accéder au crédit bancaire dans les conditions normales ?
Et s’il ne peut pas accéder au crédit bancaire dans les conditions normales, pourquoi ?

ZeBonder · #23

Le promoteur a sans doute fait appel au crowdfunding qui lui coûte plus cher que la banque pour des raisons éthiques et pour favorier l’essor d’un nouveau capitalisme participatif

Une banque qui finance un projet bancal ou un promoteur en difficulté peut être attaquée pour défaut de conseil mais une plateforme de crowdfunding prend sa commission mais aucun risque, c’est ça la nouvelle économie collabortative

tikitoi · #24

Wiseed ne prend pas de commission (pour l’instant ) aux investisseurs sur les projets immobilier . Par contre je suppose qu’ils prennent quelque chose sur le promoteur.

Je vais encore avoir 2 projets de remboursés le mois prochain, j’en suis à 4 sorties positives sur 6. taux de 9 a 12 %.

JMeuret · #25

Effectivement si ça passe , on a un bon rendement, mais une erreur de parcours et ça plombe tout.

Si je prends 10 projet à 10 % annuel brut sur 2 ans. 9 réussis pour 1 défaillance, j’arrive à un rendement brut de 1,3% (si mes calculs sont bons)

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