Vendre un appartement locatif reçu en un héritage et optimisation fiscale ?

Sans quelques chiffres et date (à minima : de quand date l’héritage, quelle valeur avait l’appart dans la succession, à quel prix se vendrait-il à présent), impossible d’imaginer une réponse.

Bonsoir Julien !

Une procédure d’expulsion est en cours contre le locataire indélicat ?

Bonne remarque. Il faut préciser qu’il a été jugé que la protection du locataire âgé avec faibles ressources s’applique au congé pour habiter ou pour vendre, mais pas pour la résolution du bail pour cause de loyers impayés :
Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ? - Locataire âgé, protection, loi Alur, congé du propriétaire, relogement… | De Particulier à Particulier - PAP

Bonjour

Bernard2K a écrit :

Qui est propriétaire de ce bien aujourd’hui ? Vous dites "succession en cours". Il s’agirait de savoir si vous êtes vraiment propriétaire, si la transmission de propriété a été enregistrée.

Juste pour mémoire, le transfert de propriété est de droit dès l’instant du décès, que la paperasse ait été faite ou non. Ici, il s’agit de vérifier qui sont les héritiers de ce bien, selon présence d’un survivant, d’autres enfants, d’un testament, etc …

Mais le transfert est effectif même si le notaire n’a pas eu le temps de faire inscrire ce transfert.

Bernard2K a écrit :

Si vous le revendez avant le 31 décembre de la 3e année suivant l’enregistrement de votre déclaration de succession, les impôts peuvent réévaluer les droits de succession, sur la base du prix de vente. Si vous pensez le vendre nettement plus cher que les 70 000 € inscrits dans la succession, alors il vaut mieux attendre d’avoir passé ce délai.

En l’occurence, ca n’intéresse que rarement le fisc de réévaluer les droits de succession au moment d’une vente. La plupart des successions sont de moins de 500k par héritier, ce qui limite le taux d’imposition à 20%.

Prenons un exemple. L’appartement est déclaré 70 et revendu 150 dans les 2 ans.
- choix 1 : rectification des droits de successions --> 80k taxés à 20% + éventuels intérêts de retard.
- choix 2 : imposition de la PV --> 80k taxés à 34.5%

Le fisc a une légère tendance à préférer le choix le plus rémunérateur.

Bernard2k a écrit :

il faut bien identifier le propriétaire pour faire les démarches en son nom.

En fait, il y a une certaine latitude sur ce point, puisqu’il n’est pas évident d’identifier rapidement toutes les personnes concernées par une succession. La jurisprudence considère donc qu’un héritier agissant à titre de représentant de la succession peut, sous sa responsabilité vis à vis des autres héritiers, agir.

Il le fera en tant que représentant tant du défunt que de ses cohéritiers.

Bernard2k a écrit :

Là, je crois deviner que Julien742 est le seul héritier ; mais dans un cas plus complexe avec indivision et/ou démembrement, il faut faire attention à ce que les démarches soient engagées par la bonne personne.

Vu la présentation de Julien, j’ai justement peur qu’il ne soit pas techniquement le seul héritier … Il n’est pas impossible qu’il soit en indivision avec sa belle-mère pour 1/4 du patrimoine et de son demi frère, lequel est par ailleurs handicapé. (EDIT : je reprécise handicapé parce que selon le handicap, cela peut avoir un impact très fort sur la gestion de la succession et du patrimoine résultant, j’ajoute que l’autre question concernant ce demifrère est : est-il majeur ?)

Bref, une situation qui peut facilement devenir bien plus complexe. Le congé pour vente est, par exemple, impossible sans soit la certitude que Julien est l’unique propriétaire du fait d’un testament, donation ou d’un partage qui ne peut pas avoir eu lieu en 2 mois, soit l’unanimité des héritiers indivis sur ce bien. La reprise personnelle est contrainte de manière très similaire : si Julien n’est pas l’unique propriétaire, il ne peut pas s’arroger de fait le droit d’occuper ce bien sans l’accord des autres héritiers !

Je tous clarifié, je le seul héritier, il pas de frère, de femme ou de sœur. J’ai déjà accepté l’héritage et il me reste que les frais de succession à payer et tous sera régler avec mon notaire. Donc si je suis votre raisonnement étant certain de pourvoir le vendre le bien plus de 110 000 € dans 3 ans il vos mieux que je déménage dans le logement.

Merci de vos réponse. Je sais quel motif demander à mon huissier.

Bien à vous.

xazh a écrit :

Pour mémoire, vous avez des abattements sur succession, donc si vos droits sont quasi nuls, il n’est peut être pas intéressant de tricher sur la valeur du bien.

Je ne triche pas sur la valeur du bien, c’est le notaire qui à la évaluer à ce prix sur la valeur locatif. Le truc c’est que l’appartement à était évaluer au prix bas du mètre carré alors que si je prend le prix moyen ou haut du mètre carré je peux le vendre à un meilleur prix. Je veux pas commettre de fraude met rien ne m’empêche de vendre mon bien dans 3 ans et six mois après ma succession plus cher. Non ?

M07 a écrit :

Je voudrais juste apporter un petit complément à l’excellent message de Bernard2K.
Il faut vérifier si le locataire n’est pas inamovible (ou personne protégée). Par exemple si elle est âgée de 65 ans ou plus (merci la loi Macron).

Non c’est un jeune d’une vingtaine d’année  qui avait un emplois au dernier nouvelle. Je vais voir prochaine fois si il encore sont emplois pour savoir si il est solvable.

Gwen11 a écrit :

Une procédure d’expulsion est en cours contre le locataire indélicat ?

Non mais je veux en mettre une en marche car il profite que mon père soit décéder pour plus payer. Mon notaire à dit que c’était fréquent ce genre de problème. Le truc c’est qu’il ne sait pas que la succession va aller très vite comme je suis fils unique et qui n’a pas d’autre héritier.

Bernard2K a écrit :

1) Qui est propriétaire de ce bien aujourd’hui ? Vous dites "succession en cours". Il s’agirait de savoir si vous êtes vraiment propriétaire, si la transmission de propriété a été enregistrée. Le bail se transmet automatiquement au nouveau propriétaire, donc il importe de savoir si vous êtes bien propriétaire, pour savoir si vous êtes légitime pour agir en recouvrement de loyer. Ca serait une question à poser à votre notaire.

Cette remarque est très intelligente, j’ai envoyé un mail à mon notaire mais le soucis c’est qu’il me rappelle jamais et qu’il réponds presque jamais à mes mail. J’ai accepter la succession et doit payer mes droit de succession plus quelque dette ( j’ai l’argent et il ne me manque mille euros). Mais je n’est pas encore signer l’acte immobilier. Sachant que je suis le seul héritier et que je n’ai pas encore signé l’acte immobilier est ce que j’ai le droit de faire appel à un huissier.

Merci pour votre aide, j’ai rarement vu des forum d’une t’elle qualité.

xazh a écrit :

Mais le fisc peut parfaitement aussi contester le calcul des droits de succession, dans les délais légaux, si le produit de la vente est très supérieur sans justification réelle à la valeur déclarée en succession.

Quel sont les délai légaux ? Normalement si je fait attention au date je devrez pas avoir de problème. La lois est pas de mon coté ?

salut Julien
vous avez raison de chercher un contact direct avec ce locataire
Primo : il verra qu’il aura désormais affaire à quelqu’un plus proche de lui par l’âge; donc il cherchera moins à finasser qu’avec votre père
je ne sais si c’est légal, mais à la limite, enregistrez discrètement la conversation si jamais cela dérape de son côté ?
Avis bienvenus