Stratagenus : étude de cas immobilier (investissement locatif Pinel)

Stratagenus · #1

Bonsoir,

J’ai signé un contrat de réservation préliminaire pour un pinel il y a 2 jours. Ce sera notre premier investissement locatif d’ou beaucoup de doutes. Nous partons vers de l’immobilier pour bénéficier de l’effet de levier et diversifier. De plus, nous avons peu de temps au quotidien avec nos travails respectifs donc nous souhaitons plutôt quelque chose de clé en main (en évitant des biens anciens avec travaux, etc… même si en connaissance de cause le rendement pourrait être plus élevé).

Le bien se situe dans une grande ville de France avec une demande locative force. Il est à moins d’1km de notre résidence principale donc on connait très bien l’emplacement. Je passe tous les jours devant pour emmener mes enfants à l’école.
Le bien est à 167490 hors notaire pour 37m2 (T2). Le loyer serait de 445 euros pinel + 75 euros pour le parking. Donc deux baux.

Petite résidence de 9 logements avec des charges à 45 euros (30 pour le locataire et 15 pour le propriétaire).

Sur rendementlocatif, je tombe à un rendement net net de 4.1%.
J’ai une simulation avec en apport que les frais de notaires environ 5000 euros. Cashflow -202 euros.
J’ai une simulation avec un apport de 25000 euros. Cashflow de -110 euros.
Le crédit serait sur 20 ans à 1.45%. (je n’ai pas encore recherché activement ici pour un taux éventuellement plus bas).
J’ai un TMI de 14%.
Vis à vis de l’apport de 25000, n’est-il pas préférable de n’apporter que 5000 et d’investir les 20000 euros ailleurs ? (AV unités de compte ou SCPI ?).

Pour nous, c’est un choix majeur. Cela fait plus d’un an que je me pose des questions. Ici le bien nous intéresse beaucoup et l’emplacement est vraiment excellent. Mais cela ne fait pas tout.

Qu’en pensez-vous ?

ps : sur rendement locatif dans l’onglet fiscalité, j’ai une colonne prélèvement sociaux. Les prélèvements sociaux font partis de l’impôt ? Et donc peut-on les effacer avec la défiscalisation ? Ou c’est à part ? J’avoue ne pas comprendre ce point sur le sujet. Mais tout le reste me parait très clair (très bon site).

Message édité par l’équipe de modération (21/11/2016 20h57) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement locatif, loi pinel, rendement

wulfram · #2

Si vous avez un CF négatif, vous n’avez pas de rendement net net > 0%. [Erratum : ne pas prendre en compte, que je ne laisse que pour laisser tout son sens à la réponse de B2K )

Sinon, je vous invite fortement à faire une recherche sur le forum, le cas d’investissement en Pinel sont débatus plusieurs fois par semaine, alors que toutes les réponses sont déjà sur le forum.

Dernière modification par wulfram (20/11/2016 21h46)

ArnvaldIngofson · #3

No Go !

Les prélèvement sociaux, c’est une calamité à laquelle on ne peut pas échapper.

Le prix au m² semble cher, est-il conforme pour du neuf à cet emplacement ?

Le rendement : préciser votre calcul, je trouve moins.
Et compter la taxe foncière, les assurances, les travaux, les frais de gestion le cas échéant, etc.

Vous avez un TMI de 14 % ; la défiscalisation n’est pas une priorité.

GM · #4

Bonjour

Je trouve un rendement autours de 2.9 AVANT impôts avec mon fichier excel avec une donnée estimative de la TF PNO…
Le loyer de 445 est charges comprises ?
J’imagine que vous incluez l’avantage fiscal dans vos calculs.
N’oubliez pas :
Taxe foncière
Assurance propriétaire non occupant

Je ne connais pas le système Pinel mais je ne pense pas que vous éviterez les prélèvements sociaux.

Bernard2K · #5

wulfram a écrit :
Si vous avez un CF négatif, vous n’avez pas de rendement net net > 0%.

Si, parce que dans le calcul de rentabilité on déduit seulement les charges (y compris intérêts et assurance de l’emprunt, mais non compris le remboursement du capital), alors que dans le cashflow on compte la totalité des flux donc y compris le remboursement du capital.

Il est très fréquent d’avoir un rendement positif et un cahsflow négatif en revenus fonciers. En gros dès que le rendement brut est <10 % on a souvent cette situation, même si ça dépend bien sûr de tout un tas d’autres facteurs (durée de l’emprunt, niveau des charges etc.).

GM : vous voyez le champ de recherche en haut à droite ? Tapez-y "Pinel", vous aurez plein d’informations.

Michael · #6

Tant que vous n’avez pas répondu à cette question vous n’y verrez pas clair : combien devez-vous sortir chaque mois pour compléter ?

A vu de nez, de l’ordre de 2 à 300 €.

GM · #7

Bernard2k a écrit :
GM : vous voyez le champ de recherche en haut à droite ? Tapez-y "Pinel", vous aurez plein d’informations.

M*rci mais je n’ai pas envie du tout de pousser la recherche sur ce dispositif fiscal. J’ai surtout répondu pour aider en mettant en garde sur une rentabilité de 4%.

Jeff33 · #8

Bonsoir,

Une Pinel pour une TMI à 14%, cela n’a pas grand intérêt. Il faut au moins payer 2500 euros d’impôts pour envisager de faire une Pinel.

Si vous voulez de l’immobilier, mais que vous n’avez pas le temps de faire des recherches, pensez aux SCPI.

Stratagenus · #9

Bonsoir,

Merci pour vos retours rapides.

Historiquement je faisais tous mes calculs sur fichier XLS. Désormais je les fais sur rendement locatif qui est un bel outil.

Investissement total : 174289 (avec frais de notaires et garantie)
Rendement brut : 3.58%
Rendement net de charges : 2.85% première année puis 2.54% la seconde.
Rendement net net avec desfisc : 4.76% la premier année puis 4.1% la seconde.

wulfram : l’investissement pinel est souvent décrié. Je le conçois. Mais je pense qu’il doit être relié avec l’environnement personnel (à mon niveau, investissement avec peu d’efforts en temps personnel car nous n’aurons pas le temps).

ArnvaldIngofson : j’aurais bien voulu des précisions sur les prélèvements sociaux. Ce point m’inquiète un peu. Cela peut être effacé par les 2% annuel du pinel ?
Je suis à 14% avec à ce jour 2000 euros d’impôt. Je sais que je vais tendre d’ici 2 ans à 3000 euros au moins avec une déduction de frais de gardes qui va disparaître, une augmentation de salaire prévue (grille fonction publique) et en incluant les revenus fonciers. Donc ma fiscalité va devenir un problème.
J’ai intégré dans le calcul tous les éléments, assurances PNO, taxes foncières, etc… Le loyer de 445 est hors charges. Ce sera en tout pour le locataire 445 + 75 = 520 euros plus 30 euros de charges.
Le prix me semble conforme à un achat dans le neuf sur la ville de Bordeaux. (qui pousse comme un champignon)

Michael : je ne suis pas un expert du tout. Mais à votre question "combien devez-vous sortir chaque mois pour compléter ?", je vous réponds que c’est 110 euros avec un apport de 25000 euros ou 202 d’effort mensuel si je fais un apport que de 5000 euros.

Jeff33 : je vais dépasser les 2500 euros d’impôt en 2018. Donc je suis dans le cadre ici. Pour les SCPI, c’est l’option si je dis NO GO. Mais quand je voisles difficultés à avoir l’effet de levier du crédit (trouver une banque), je m’interroge.
Quoiqu’il en soit, il me reste 8 jours pour éplucher mon GO/NO GO.

Avec ces nouveaux éléments, qu’en pensez-vous ? 4.1% de rendement net net.

Merci d’avance pour votre aide.

GM · #10

Disons que le point positif est qu’au moins le logement est à côté de chez vous et dans un environnement que vous connaissez.
Pour le reste je ne connais pas assez le Pinel et comme je l’ai dis je ne cherche pas à en savoir davantage (faible TMI pour ma part).

naphto · #11

Bonsoir,

Vous pouvez faire ce que vous voulez, mais personnellement je n’investirais pas pour plusieurs raisons :
- Tout d’abord, la valeur du bien risque de se déprécier dans quelques années quand vous allez le vendre. Sauf à supposer que le marché immobilier monte fortement, dès l’achat dans du neuf, il y a une décote importante. Surtout que j’ai l’impression que le prix est un peu élevé.
- Ensuite, l’avantage fiscal est dépendant d’un tiers (le gouvernement). En cas d’alternance en 2017, il est possible (même si c’est improbable) que l’avantage fiscal PINEL soit annulé par le nouveau gouvernement.
- Et surtout, la rentabilité me semble plutôt faible. Est-ce que vous avez bien pris en compte 1 mois de vacances locative par an ? Le montant maximum de la défiscalisation PINEL (a priori, vous payerez quand même des impôts, même si très faible, à cause des revenus fonciers). Etes-vous sûr de pouvoir le louer facilement ? Si le faites gérer par une agence, avez-vous bien pris en compte les frais (1 mois de loyer pour trouver un locataire + 10 % des loyers pour la gestion du bien) ?

Honnêtement, je pense qu’il est possible d’avoir une meilleure rentabilité dans de l’ancien sans travaux, pour le même effort en terme de difficulté et de temps passé. Alors, certes, vous allez payer des impôts plus élevés mais bon.

La question à se poser est celle-ci => Investiriez-vous dans ce bien sans avoir l’avantage fiscal ?
Si la réponse est oui, car 2.5 % de rendement vous semble suffisant et que vous avez bien pris en compte toutes les charges, alors foncez.
Si la réponse est non, j’ai peur que vous tombiez dans le piège de défiscaliser pour défiscaliser en faisant une affaire très moyenne.

Bernard2K · #12

Pardon GM, c’est à Stratagenus que je voulais conseiller de faire une recherche sur ce forum sur le terme Pinel.

GM · #13

^
Aucun soucis.

Surin · #14

Stratagenus a écrit :
nous avons peu de temps au quotidien avec nos travails respectifs donc nous souhaitons plutôt quelque chose de clé en main (en évitant des biens anciens avec travaux, etc… même si en connaissance de cause le rendement pourrait être plus élevé).

Stratagenus a écrit :
l’investissement pinel est souvent décrié. Je le conçois. Mais je pense qu’il doit être relié avec l’environnement personnel (à mon niveau, investissement avec peu d’efforts en temps personnel car nous n’aurons pas le temps).

Pour moi tout le problème vient de là. Vous n’avez pas de "temps" à consacrer à vos investissements.
Je pense que le temps n’est pas le problème. Je pense plutôt à la volonté et le travail que cela nécessite de réussir ses investissements immobilier. Aussi histoire de compétence.
Je suis désolé mais en écrivant ainsi j’ai l’impression de vous faire des reproches, ne le prenez pas mal mais je ne devrais pas avoir à vous dire ceci. Avant d’investir, investissez-vous !
En choisissant du clé en main, vous êtes de toute façon condamné à rémunérer des intermédiaires qui viendront quoiqu’il en soit amenuiser le rendement vous restant, cela laisse peu de marges de manœuvre à un quelconque bénéfice.

Dans votre présentation je tombe sur ceci:

Stratagenus a écrit :
Désormais je recherche des biens proposant de bons rendements (au moins 10% brut comme beaucoup le disent).

qui me conforte dans mon impression, vous nagez et êtes dans le flou, vous avez un truc dispo facile et qui ne vous prend pas trop la tête et vous dites "allez, ce sera fait".
Ne faites pas la bêtise d’aller trop vite, vous prenez pour 20 ans de crédit et votre TMI ne devrait pas vous inciter à vous précipiter. Mon conseil, prenez votre temps, déclinez cette "offre" et réfléchissez sérieusement à la question, si après cela vous êtes persuadé que le pinel correspond à vos objectifs alors il sera toujours temps de trouver quelque-chose (sinon "ils" vous trouveront).

Bernard2K · #15

Si vous louez le garage par un bail séparé, alors la réduction d’impôt Pinel doit être calculée sur le prix du bien hors garage.

Les prélèvements sociaux de 15,5 % s’appliquent au revenu net fiscal.

Le calcul est simple. Vous devez faire séparément le calcul pour l’appartement et pour le garage, puisque vous les louez séparément et que l’avantage Pinel ne s’appliquera pas sur le garage.

Pour un bien :
investissement total :
prix d’achat + frais de notaire + divers frais.

Loyer brut hors charges répercutables au locataire = revenu foncier brut
moins charges déductibles (y compris intérêts et assurance de l’emprunt, non compris le remboursement du principal). Tapez charges déductibles bailleur dans google pour en avoir la liste exacte.
= revenu foncier net
revenu foncier net x TMI = IR
revenu foncier net x 15,5 % = PS (prélèvements sociaux)
revenu foncier net -IR - PS = revenu foncier net de charges et d’impôts.
Ce revenu / investissement total = rentabilité nette de charges et d’impôts.

Si vous reproduisiez ici le calcul avec le détail de chaque charge, on pourrait vous dire vraiment ce qu’on en pense. Là vous livrez les informations dans le désordre sans détailler, c’est difficile d’en déduire quoi que ce soit.

PS : c’est plus facile de faire le calcul global si vous avez déjà une hypothèse sur la durée de détention. 6 ans, 9 ans, 12 ans, 20 ans ?
PPS : au début, il y a beaucoup d’intérêts dans les remboursements d’emprunt. Ca fait beaucoup de charges déductibles dont moins d’impôts à payer.
Je trouve qu’il est plus juste de prendre une année moyenne. Par exemple, si vous comptez le garder 12 ans, prenez l’année 6 dans un simulateur de prêt, additionnez intérêts + assurance de cette année-là, et faites votre calcul sur cette année médiane.
Faire le calcul sur l’année 1 donne un résultat trop favorable qui ne reflétera pas l’année moyenne.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2016 08h18)

Jay69 · #16

Strategnus,

je ne vous recommanderais pas ce type d’investissement. C’est un NO GO franc et massif en ce qui me concerne. Je vous relate ma petite histoire

J’ai cédé aux sirènes de la défiscalisation en ayant un TMI de 30% après 2 années à payer 13K€ et 15Ke d’IRPP (célibataire sans enfant). J’ai acheté en 2006 un appartement avec de belles prestations (Nexity) en VEFA 183K€ en banlieue de Lyon (Villefranche sur Saône) et rien ne s’est passé comme prévu :

1. La livraison a eu 6 mois de retard ce qui a engendré des intérêts intercalaires (gros surcoût). On m’a expliqué qu’exceptionnellement cette année en automne il avait plu et qu’en hiver il avait fait froid, donc que je n’avais aucun recours
2. Les loyers n’ont cessés de diminuer entre 2006 et 2016. Je loue aujourd’hui à 531€ hors charges alors que je louais à 650€ en 2006 (alors que mon plan de financement prévoyait une revalorisation - que je croyais - modeste de 1% / an sur un loyer de 680€). La faute à une croissance frénétique des programmes de défiscalisation dans les années qui ont suivi la livraison de mon appartement.

3. Les assurances vacances locatives ont modifié leurs conditions particulières en 2010 et ne couvrent plus que 3 mois de recherche de locataire; pas de vacances, de recherche de locataire (hors franchise d’un mois) alors qu’en 2006 elles couvraient 6 mois. J’ai eu un incident non indemnisés car une des responsables de l’agence qui gérait mon bien n’a rien fait pour le remettre en location pendant 6 ou 7 mois en 2014 (le temps qu’il a fallu pour que je m’en rende compte et que je change d’agence)

4. La cerise sur le gâteau découverte récemment: Maintenant que mon engagement de location de 9 ans est respecté, je ne peux pas vendre ce bien pendant les 3 années qui suivent mon dernier déficit foncier imputé sans réintégrer 16.123€ de revenus fictifs (mes 3 dernières années de déficit foncier imputé au revenu global) dans ma déclaration d’impôts de l’année de la vente, imposé à 30% +15.5%….En effet, passé les 9 ans de location effective et continue, on peut revendre mais l’imputation d’un déficit foncier en année N vous oblige à louer jusqu’au 31/12 de l’année N+3…et cela les vendeurs de défiscalisation se gardent bien d’en parler.

5. Certains locataires sont des cochons (pour rester polis) et certaines agences ne font pas leur boulot lors des états des lieux pour s’éviter des soucis avec les locataires. Aucune caution retenue alors que l’appartement a été dégradé bien au-delà de l’état d’usure normale.

6. Aujourd’hui mon bien est valorisé 160K€ net vendeur (moins value de 23K€ en 13 ans !). J’imagine qu’il ne vaudra guère plus en 12/2019 quand je le mettrai en vente. J’aurai alors un Capital Restant Dû de 120K€. Comme évoqué à plusieurs reprise par plusieurs forumeurs ici, les biens proposés par les vendeurs de défiscalisation sont sur-évalués du montant de la défiscalisation.

Bilan: Je vais avoir payé 161K€ (somme des mensualités) un bien qui m’a rapporté 70K€ de Recettes Nettes et seulement 15K€ d’économie d’impôt (j’ai été expatrié pendant 3 ans en tout début de défiscalisation). Lors de la revente, après remboursement du CRD, je me retrouverai avec 40K€ seulement de cash. Et je me suis bien emm¤#! pendant 9 ans a faire mes déclarations 2044-SPE et a gérer mon gestionnaire et j’aurai passé un week-end à rafraîchir ce bien….. En plaçant mon effort d’épargne moyen (428€) à 3% sur un Fonds Euro à 3% j’aurais généré 66K€ (déduction faite de 15K€ d’économie d’impôt que j’aurais eu à payer) sans le moindre risque et le moindre effort….La défiscalisation….plus Jamais ! et je vous invite à ne pas faire la même erreur que moi

Gwen11 · #17

Mais le Pinel ne peut pas se gérer seul ? Il sera à côté du bien ? Ok pas beaucoup de temps mais c’est une option.

Mon mari a fait un scellier (T3) il y a 4 ans et y a placé des membres de sa famille. Il a acheté le lot en fin fin de programme et il a obtenu en plus des "avantages" une ristourne de 10000 euros sur le prix (sans rien demander et il aurait acheté quand même). Très peu d’intérêts intercalaires car la résidence était quasiment terminée en terme de construction. Il gère seul pour le moment puisqu’il sa famille est toujours dedans et il n’y a aucun problème de paiement de loyer. Je n’ai pas calculé son rendement, il a par contre un cash flow négatif de 300 euros par mois (450 avant la renégociation). Crédit initial sur 14 ans.
Le point négatif c’est surtout les programmes de defiscalisation qui ont poussé juste à côté de sa résidence et qui feront (un peu plus) baisser le prix de l’appartement si revente. Mais s’il décide de le garder et de le mettre en agence une fois le crédit terminé et sa famille partie ? L’appartement devient un bien en location lambda.

Edit : Ce n’est qu’un simple témoignage (qui remonte un peu puisque le scellier est différent du Pinel. Quoique il était également critiqué sur sa fin de vie).
Enfin c’est pour montrer qu’il y a peut être des leviers sur lesquels jouer car en plus le turn over est moins important sur les grands logements (enfin normalement).

Dernière modification par Gwen11 (22/11/2016 08h43)

Stratagenus · #18

Bonsoir à tous,

Ce sera donc un NO GO. J’ai revu plusieurs points et notamment la simulation (avec un taux à 1.27% mais en ajoutant 1 mois de vacance locative par an car je prenais en compte qu’une demi-mois, etc…). Je tombe à 4.05%.

A la lecture de vos messages, je prend conscience que je cherche la solution de facilité pour aller vite et faire un investissement rapidement sans trop de travail. Et comme le dit Surin, "avant d’investir, investissez-vous". Si j’ai pas le temps, mieux vaut ne pas investir.

Si je fais la synthèse

Avantages
- L’emplacement
- Petite copropro (charges plus faibles)
- Livraison T4 2017
- Mes impôts vont arriver à 3000 d’ici 2 ans. (mais c’est là ou normalement la défiscalisation est la cerise sur le gâteau et pas le gâteau.)

Inconvénients
- Manque de temps donc choix pas défaut.
- Le prix du bien est très élevé. Prix au m2 très élevé. Risque de décote importante à la revente.
- Rendement très faible.
- Mon TMI de 14% n’est peut-être pas suffisant pour une telle opération.
- Incertitude sur l’avantage fiscal qui dépend d’un tiers (le gouvernement).
- Le clé en main, c’est être condamné à investir en rémunérant les intermédiaires. Je pense que je suis un peu le pigeon ici.
- Pas de marges avec ce rendement et un cash flow négatif de plus de 100 euros mensuel pour 20 ans.
- Les loyers n’augmentent plus.
- Avec les deux baux, rien ne dit que le locataire puisse en résilier 1 notamment le parking.
- J’ai pas mis la GRL/GLI dans le calcul. J’avais mis 0.3% pour l’évolution annuelle des loyers (ce qui est optimiste) et 2% pour l’augmentation des charges.

Enfin, c’est peut-être ce bien qui est trop cher. Peut-être qu’en pinel il est possible de trouver mieux.

Merci encore pour toutes vos réponses.

Bernard2K · #19

Stratagenus a écrit :
Enfin, c’est peut-être ce bien qui est trop cher. Peut-être qu’en pinel il est possible de trouver mieux.

Vous progressez mais vous n’êtes pas guéri.

Je pense que votre cashflow était beaucoup trop optimiste. Prenez en compte le fait qu’il faut sortir le prix du garage avant calcul de l’avantage Pinel.

Prenez en compte l’ensemble des charges :
intérêts et assurance de l’emprunt
TF
travaux (même sur un appartement neuf, prévoir 100 €/an n’est pas illogique)
assurance PNO
charges de copro bailleur (j’ai un gros doute sur les 15€/mois, ça serait une copro très très économie)
GLI (et agence si vous prenez une agence)
revenu brut moins ces charges,
ça vous donne le revenu net
moins impôt : le revenu net x (14 % TMI +15,5 de PS)
ça vous donne le net après impôt.

moins remboursement du capital de l’emprunt : ça vous donne le cashflow. Si avec ces hypothèses et ce calcul réalistes, vous avez seulement 100 € de cashflow négatif par mois, je vous paie des prunes.

Quant à l’avantage fiscal : il est, à mon humble avis, largement inférieur à la décote sur l’appartement vendu largement trop cher. Autrement dit : il vaut largement mieux prendre de l’ancien au prix du marché, que du neuf vendu trop cher ce qui n’est pas suffisamment compensé par l’avantage fiscal.

Notez aussi que ce surcoût d’achat vous coûte deux fois puisque vous empruntez trop donc vous payez trop d’assurance et d’intérêts.

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