Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel)

Bonjour,

J’ai bien peur que vos calculs soient erronés.

- une agence immobilière qui travaille pour 1 % du bien, je n’en ai jamais entendu parler. C’est quoi ces 1300 € ? C’est trop ou trop peu !

Vous oubliez des charges :
- crédit 1,2 % sur 20 ans (sans assurance ?), c’est trop bas. Meilleurtaux.com donne 1,52 % + 0,36 % assurance.
- Cela donne le coût de l’argent : intérêts +assurance. A 1320 €/an en année moyenne, c’est un tiers de vos charges.
- travaux dans l’appartement. Il a beau être refait à neuf, il y aura quelques travaux durant votre durée de détention. 300 €/an en moyenne annuelle est une approximation pas trop mauvaise.

Au total, avec imposition au réel à 30 % de TMI, je trouve 1 % de rentabilité nette nette (hors avantage Pinel) :
(je fais un copier-coller depuis un tableur Excel fait en 2 minutes) :

Investissement       
113300       
    mensuel    annuel
Loyers    460    5520
rentabilité brute        0,048720212
Charges       
agence    32,2    386,4
charges copro    30    360
TF    50    600
PNO    11    132
GLI    13,34    160,08
travaux    23,60416667    283,25
intérêts +assurance    110    1320
total charges    270,1441667    3241,73
loyer net de charges        2278,27
impot (IR+PS)    45,50%    1036,61285
loyer net de charges et d’impôt        1241,65715
rentabilité nette        0,010959022

Notez que je n’ai pris de vacance locative du tout. Par contre avec 1 mois/an je pense que vous êtes trop élevé.
Notez aussi qu’une recherche de locataire par agence, ça coûte 1 mois de loyer environ, réparti à 50/50 entre propriétaire et locataire entrant. Je ne l’ai pas pris en compte.

Apprenez à faire vos calculs, faites votre propre tableur excel, vous êtes ingénieur alors ça ne devrait pas être compliqué pour vous ! Cf. (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Au total :
- Vous êtes à Brives, pourquoi investir à Limoges ?
- Meilleurs agents donne 1100 €/m² en moyenne, 1700 € en limite haute. Qu’est-ce qui justifie de payer 70 % plus cher que la limite haute ?
- ne pourriez vous pas trouver une meilleure rentabilité en oubliant le Pinel ? Juste de l’ancien à rénover un peu, meubler et louer LMNP au réel ?
- vous pourriez gérer en direct et économiser  les 10 % de l’agence + GLI. Mais une heure de voiture ça fait loin (ce qui rejoint ma première question).

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2016 00h12)

Bernard2K a écrit :

- une agence immobilière qui travaille pour 1 % du bien, je n’en ai jamais entendu parler. C’est quoi ces 1300 € ? C’est trop ou trop peu !

Je me suis trompé, en effet, puisqu’il s’agit de la garantie. Cela ne devrait pas beaucoup changer les calculs de toute façon.

Bernard2K a écrit :

Vous oubliez des charges :
- crédit 1,2 % sur 20 ans (sans assurance ?), c’est trop bas. Meilleurtaux.com donne 1,52 % + 0,36 % assurance.
- Cela donne le coût de l’argent : intérêts +assurance. A 1320 €/an en année moyenne, c’est un tiers de vos charges.
- travaux dans l’appartement. Il a beau être refait à neuf, il y aura quelques travaux durant votre durée de détention. 300 €/an en moyenne annuelle est une approximation pas trop mauvaise.

- Pour le crédit, c’est ce que me donne le CGP. En effet, il manque la garantie, que j’ai prise à 0.15% dans ma feuille de simulation.
- Je pensais prendre en compte (au moins partiellement) certains frais de travaux via les 30€/mois que je donne à la copropriété. Si maintenant vous parlez de frais dans l’appartement, je pense que 300€ est un peu haut compte tenu que tout est refait à neuf.

Bernard2K a écrit :

Au total, avec imposition au réel à 30 % de TMI, je trouve 1 % de rentabilité nette nette (hors avantage Pinel) :

Je pensais bien que j’avais quelques écarts, je vais reprendre mes calculs comme vous le conseillez et faire mon propre tableur.

Bernard2K a écrit :

Au total :
- Vous êtes à Brives, pourquoi investir à Limoges ?
- Meilleurs agents donne 1100 €/m² en moyenne, 1700 € en limite haute. Qu’est-ce qui justifie de payer 70 % plus cher que la limite haute ?
- ne pourriez vous pas trouver une meilleure rentabilité en oubliant le Pinel ? Juste de l’ancien à rénover un peu, meubler et louer LMNP au réel ?
- vous pourriez gérer en direct et économiser  les 10 % de l’agence + GLI. Mais une heure de voiture ça fait loin (ce qui rejoint ma première question).

- La seule chose qui justifie que j’investisse à Limoges est le fait qu’un CGP me l’ai proposé. Comme je suis plutôt mobile (Je changerai plusieurs fois de zone géographique dans ma carrière), je ne pourrai jamais avoir une location proche de chez moi tout le temps. A la base mon idée était de monter une affaire avec des membres de ma famille qui, eux, sont fixes mais ce n’est pas le sujet ici.
- Pour le prix au m², c’est en effet une question que j’ai soulevé et sa réponse est le fait que l’appartement soit fait à neuf aux dernière normes, avec une garantie de parfait achèvement, que les prix cités étaient de l’ancien (pour la plupart), la qualité des finitions, l’emplacement génial du bien etc… Ça ne m’a pas forcément convaincu non plus et c’est aussi pour ça que je suis ici
- Bien sûr que je peux trouver mieux en oubliant le Pinel. A la base, je ne souhaite pas absolument faire du pinel, je souhaite investir de façon rentable et sûre. La seule chose qui motive mon étude est que l’on m’a fournis ce projet "clés en main" et que je souhaite décortiquer ce qu’il y a derrière afin de voir si cela me correspond.

ArnvaldIngofson a écrit :

En plus :
Loyer mensuel / m2
6,1 €   8,1 €   9,7 €

C’est aussi une question que j’ai posé au CGP. Selon lui, il connait la zone et les loyers qu’il me propose sont corrects car très bon emplacement, BBC, bonne finitions, etc…
Bref, la même chose que le prix au m², je n’étais pas convaincu.

En tout cas merci pour vos réponses, je vais faire mes calculs de mon coté et je reviendrai vos exposer mes résultats. Cela dit, dans l’état actuel des choses, avec une telle différence entre ce que le CGP me propose, mes calculs et les votres, il y a de très faibles chances que j’investisse.