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#1 06/02/2012 19h20
- Square
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Bonjour à tous,
Voilà, je suis en train d’essayer de convaincre ma compagne pour que l’on se lance au plus tôt dans un investissement locatif meublé.
Nous ne sommes actuellement pas résidents fiscaux français donc nous n’aurons de l’impôt français que sur ces revenus fonciers.
Nous souhaiterions acheter un studio ou 2 pièces, le louer 9 mois à des étudiants et les 3 mois d’été à des vacanciers.
Le budget serait de 90.000 euros pour le bien (FAI, notaire et travaux s’il y a besoin). Nous souhaitons un financement à 110% soit sur 25 ans une mensualité de 532 euros (assurances comprises avec un TEG sans négociation de 5,2%). Nous pourrons normalement trouver de meilleures conditions de prêt. Au pire, cela représentera donc une annuité de 6.384 euros.
En terme de revenus fonciers, à plein, nous aurions 500 euros par mois pendant les 9 mois de location étudiante puis 400 euros par semaine (12) en location saisonnière, soit 9.300 euros par an. En etant pessimiste, on peut tabler sur 80% de ce montant soit 7.440 euros par an.
A cela, il faut retirer la taxe professionnelle qui s’élèvera environ à 700 euros (à ce que j’ai vu, un peu moins de 10% des loyers perçus pendant la période d’octobre n-1 à novembre n).
Il faut également retirer la taxe foncière soit environ 700 euros je pense (normalement à calculer à partir de la valeur cadastrale locative /2 * 29%). Mais je n’arrive pas à connaître la valeur cadastrale locative d’un tel logement…
En choisissant le statut LMNP, on amortit le bien sur 25 ans, ce qui représente approximativement un amortissement de 3.000 euros par an (le bien étant amortissable sur la part immobilière (environ 90% et pas sur la part de foncier, environ 10%) soit 90.000 x 93% x 90% / 25 = 3.013 euros).
Nous souhaiterions choisir un bien représentant peu de tantièmes dans la copro pour éviter des charges inattendues trop élevées. J’ai pu voir que certains biens avaient des tantièmes presque négligeable sans pour autant être dans des copro gigantesques (du style 100/10 000).
Je pense qu’il sera donc plus intéressant de rester au régime réel simplifié pour pouvoir bénéficier de la déduction des diverses charges, amortissements et intérêts.
Si mes calculs sont exacts, nous ne devrions pas payer d’impôts sur ces revenus fonciers (j’ai fais plusieurs simulations, et même en choisissant le micro-bic (abattement de 30%), et en déclarant 15.000 euros par an, nous ne paierons pas d’impôts). Si nous revenons en France, pour minimiser les impôts fonciers, il faudra se mettre en régime réel simplifié je pense pour pouvoir déduire l’amortissement (environ 3.000 euros), les charges d’emprunt (environ 4.000 euros par an les 10 premières années) et les autres diverses charges. Puis, chaque année, voir s’il est plus intéressant de revenir au micro-bic (notamment en fin d’emprunt) ou de rester au régime réel simplifié.
Mes questions:
- Ces données sont-elles relativement justes ?
- Est-ce un investissement immobilier qui vous semble raisonné et intéressant ?
- Que n’ai-je pas pris en compte ?
- Sachant que je n’habite pas à côté, je souhaiterais que mon bien soit géré par une agence, est-ce judicieux ? On m’a parlé de frais atteignant environ 10% des loyers annuels. Est-ce effectivement ça ?
- Serait-il mieux de prendre une GRL + carence locative ? Quels sont les points à vérifier et le tarif auquel s’attendre ?
Comme vous le comprenez, ce projet est encore au stade de réflexion avancée, donc toute remarque sera la bienvenue.
PS: mes calculs sont basés sur la location d’un studio plutôt qu’un 2 pièces.
Dernière modification par Square (06/02/2012 19h56)
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