SCI à l'IR possédant 90 appartements et imposition ?

AdBar · #1

Bonjour à tous,

Je bosse depuis plusieurs années dans une foncière. Les asscociés ne sont pas très bavard, malheureusement, et j’ai du mal à comprendre comment ils ont fait (ils ont commencé avec 100K€, il y a 9 ans).

Actuellement c’est une foncière très prospère, leur principal société est une SCI (à l’IR apparement) et une holding SARL.

La SCI possède plus de 90 appartements (et petits immeubles), d’après les associés (mais comme je l’ai dit, ils ne sont pas bavard et seraient du genre à donner des fausses informations) ils sont soumis à l’IR. Là se pose le hic pour moi, comment peuvent-ils faire pour payer autant d’impôt et continuer d’investir? En admettant qu’ils sont à la TMI de 40% + CSG/CRDS ça fait beaucoup, beaucoup trop selon moi, car les loyers ne représentent pas 2 fois le montant de l’emprunt (pour chaque achat ils font un emprunt).

J’ai beau me creuser les méninges je ne comprends pas, est-ce réellement possible? La SARL a-t’elle un rôle?

Dans l’attente de vous lire,

Message édité par l’équipe de modération (05/12/2016 22h16) :
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Mots-clés : fonciere, immobilier, sci, strategie

xazh · #2

Bonjour,

Vous parlez d’une SCI IR et d’une Sarl. J’émets une hypothèse : la Sarl possède l’usufruit de la SCI, qui est détenue pour la nu propriété par les associés.

Effet : tant que l’usufruit temporaire est actif, la Sarl étant l’associé principal, la fiscalité applicable est IS. A l’extinction de l’usufruit, la SCI redevient pleinement la propriété des associés. S’ils veulent vendre un appartement, la fiscalité applicable est celle des particuliers.

Montage classique présenté par Dénos et Brillat dans leurs livres respectifs sur les SCI.

Mais c’est une hypothèse.

A noter que ce montage est rendu plus complexe depuis 2012 et le passage de l’imposition en RF de l’apport de l’usufruit à une structure tierce.

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#1 05/12/2016 20h49

1 #2 05/12/2016 22h44

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