Azrog [02] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, rendement brut = 23%)

Je ne crois pas que le but soit d’en rire. Vous avez bien compris que le rendement évoqué est juste la comparaison du prix d’achat au potentiel locatif. J’ai d’ailleurs écris "brut", ce qui je pensais limiterait les réactions de la sorte. C’est en effet un peu biaisé vu que je prend un bien ancien avec un potentiel de locatif après rénovation.

Bref on peut changer le titre si vous voulez, là n’est pas l’essentiel, on reste sur des rendements élevés et je voulais juste échanger sur mon projet. J’avancerai sur les questions de rendement au fur et à mesure du projet.

Quant aux loyers, effectivement je compte louer à ce prix là. Il ne vous a pas échappé que le T3 est loué depuis 15 ans à un couple de personnes âgées et qu’il est donc loué à un prix en dessous du marché, en notant qu’il n’est pas rénové, et encore moins meublé.

Au plaisir

Merci de votre retour constructif DDtee.

D’accord pour le titre. Je ne sais pas comment le changer d’ailleurs.

Pour le LMNP, je suis à un TMI de 30% avec mon salaire de cadre assez standard. Je vais de toute façon avoir un appartement loué nu, celui occupé. Je crois que le mieux sera que je prenne rdv avec un expert comptable sur le sujet.
Le studio, je suis à peu prés sur de le meubler. Sur les 3 t2, deux sont plutôt grand avec 40/50m2 donc faut que j’étudie ça. Peut être faire un panaché serait-ce une bonne solution.

Je parlais en effet du CGA concernant le bénéfice comptable, un cash flow positif, c’est un bénéfice comptable ?

Effectivement pour la gestion locative, on parle souvent des 6/7% de gestion, mais j’avais pas fais attention au mois de loyer qu’ils prennent aussi à chaque changement de locataires…Je vais voir ce que l’agence propose. J’avais entendu via un podcast d’un site sur l’immobilier quelqu’un être passé par une plateforme de séniors notamment où il avait trouvé du coup quelqu’un sur place qui s’occupait de la gestion courante, entrée/sortie…A voir ce que ça peut donner.

Concernant les prix du marché j’ai en effet étudié le marché. J’ai aussi bien discuté avec l’agent qui fait de l’investissement locatif de la ville depuis longtemps donc il m’a confirmé le potentiel une fois rénové. Je suis aussi sur le bon coin les annonces, combien de temps elles restent en ligne etc.

Concernant la ville on est sur une ville de 55000 habitants, prix moyen de 1000€/m2, un pôle étudiant se développe. Après on est pas sur une cible de CSP+, il y a un taux de chômage pas négligeable et pas mal de retraités.

Azrog a écrit :

Je crois que le mieux sera que je prenne rdv avec un expert comptable sur le sujet.

Faites tout simplement une simulation en ligne comme ici Investissement locatif : Calcul du rendement net en modifiant les régimes fiscaux ou avec un tableur.

Azrog a écrit :

Je parlais en effet du CGA concernant le bénéfice comptable, un cash flow positif, c’est un bénéfice comptable ?

Le CF, c’est ce qui reste dans votre poche

Le bénéfice comptable peut être très différent, en lmnp le bien, hors valeur du terrain, est amorti et est donc une charge (virtuelle) pour de nombreuses années. Je vous conseil vivement d’aller voir les files du forum sur le lmnp

Azrog a écrit :

Effectivement pour la gestion locative, on parle souvent des 6/7% de gestion, mais j’avais pas fais attention au mois de loyer qu’ils prennent aussi à chaque changement de locataires…Je vais voir ce que l’agence propose.

La catastrophe ce n’est pas les coûts mais le fait que le plus souvent prendre une agence est la meilleure façon d’avoir les pires locataires, aucun suivit technique du bien

Azrog a écrit :

Concernant les prix du marché j’ai en effet étudié le marché. J’ai aussi bien discuté avec l’agent qui fait de l’investissement locatif de la ville

Faites vous votre propre opinion, l’agent immo est juge et partie !

Azrog a écrit :

Concernant la ville on est sur une ville de 55000 habitants, prix moyen de 1000€/m2, un pôle étudiant se développe. Après on est pas sur une cible de CSP+, il y a un taux de chômage pas négligeable et pas mal de retraités.

Une annonce fictive sur lbc pour mesurer le nombre d’appel et surtout la qualité des demandeurs serait peut-être une bonne idée…

B2K, si je puis me permettre, il suffit de cliquer sur le #148 et cela donne un lien où l’on tombe directement sur le message: (6/7) Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…
Le message #147 le confirme et il me semble que Cricri aborde le sujet dans sa présentation, il évoque le fait qu’il met sur le marché des appartements qui présentent mieux que la moyenne tout en les laissant au prix du marché, cela lui permet d’attirer une clientèle plus aisée.
Je vous conseille de la lire Azrog, les 18% de Cricri sont un objectif à atteindre pour tout investisseur et semblent un maximum (hors exception), il n’y est pas arrivé du premier coup et certainement pas par le fruit du hasard, il a du talent. Il l’a travaillé.

Edit: c’est dans la présentation de DDtee que vous trouverez ses messages qui parlent de biens mieux finis et équipés que d’autres, ce qui leur procure un avantage. Je vous conseille vivement de lire sa présentation de même que celle de cricri77700.

Bernard2K a écrit :

Vous faites une erreur conceptuelle sur le rendement brut.

J’ai en effet admis ce point. Pour tout vous dire je ne m’occupe que du rendement net depuis le début de ce projet. C’est ce vers quoi se porte mes simulations. On oscille donc avec les informations que j’ai autour de 10% (avant que l’impôt me rattrape)

Bernard2K a écrit :

Faites le calcul de combien vous coûte un aller-retour et de combien de temps vous allez réellement pouvoir consacrer aux travaux sur un week-end, et vous avez votre réponse.

J’attends surtout le devis qui devrait être détaillé. Avec ça, je pourrais en effet comparé les déplacements et autre aux différents coûts. Mais je m’oriente plutôt sur le fait de tout faire faire vu les circonstances (on rajoutera que mes compétences manuelles sont limitées ^^)

Bernard2K a écrit :

Le LMNP au réel, avec l’amortissement de l’achat et des travaux, est globalement aussi intéressant fiscalement que la location nue.

J’avais en tête que le LMNP au réel était plus avantagé de par la "liste plus longue" des choses que l’on peut déduire et amortir. Vous terminez pourtant en disant qu’il vaut mieux partir sur du meublé. Voici des points que je vais devoir creuser, comprendre, apprendre, maîtriser…

DDtee a écrit :

Je vous conseil vivement d’aller voir les files du forum sur le lmnp

C’est ce que j’essaie de faire. J’ai au passage bien entendu suivi le fil des discussions sur le bien de notre cher CriCri. Après il faut accepter de devoir prendre son temps, parce que apprendrevia un forum, c’est autre chose qu’apprendre avec une information qui nous est destiné.

Pour revenir sur CriCri, je pense que l’achat en tant que tel me place sur de très bonnes bases de haut rendement. Tout le reste nous différenciera. Je n’habite pas une région où l’on peut investir. Je ne peux donc pas faire tout ce qui va avec, apprendre le marché/dvp un réseau de professionnel pour baisser les coûts et connaître les bonnes personnes/gérer mes biens en direct …
Il y a sûrement une part de talent dans tout ça, mais il faut déjà que ce soit possible à la base. Après ça ne m’empêche de suivre les fils et d’apprendre de tout ça.

Quant à mon positionnement locatif, j’envisage de rénover les appartements comme évoqué (je précise au passage que je pourrais en louer 3 sur 4 sans aucun travaux, ils sont tout à fait "habitables"). Je souhaite donc leur donner un certain standing/modernité qui les différenciera aisément des biens anciens que l’on trouve sur la ville. En contrepartie, j’envisage donc de louer au dessus du prix du marché, tout en restant mesuré bien entendu. Mais ça ne me pose pas de problèmes de louer cher un bien de qualité et bien équipé.

Job a écrit :

Vous êtes l’initiateur de cette discussion donc sauf erreur de ma part, vous pouvez modifier à partir du premier message.

Soit je ne suis pas doué, soit ce n’est pas possible de modifier le titre. Probablement la 1ère solution

Perecastor a écrit :

Ne vous découragez pas, et tenez-nous au courant de vos décisions

Certainement pas, l’aventure commence à peine !

Azrog a écrit :

Bernard2K a écrit :

Le LMNP au réel, avec l’amortissement de l’achat et des travaux, est globalement aussi intéressant fiscalement que la location nue.

J’avais en tête que le LMNP au réel était plus avantagé de par la "liste plus longue" des choses que l’on peut déduire et amortir. Vous terminez pourtant en disant qu’il vaut mieux partir sur du meublé. Voici des points que je vais devoir creuser, comprendre, apprendre, maîtriser…

Je voulais dire "globalement, à très grosse maille".

Oui, en général le LMNP au réel est plus avantageux. Ce que je voulais dire est qu’il n’y a pas d’intérêt à commencer en location nue, à mon avis. Certains font quand même quelques années de location nue, car on peut déduire le déficit du revenu général à 10700 € la première année ; alors qu’en LMNP au réel le déficit est reportable mais pas déductible du revenu général. Si on a énormément de travaux à faire passer, la location nue est (peut-être) intéressante.

En fait, il n’y a que des cas particuliers. Ca dépend de votre TMI, du montant des travaux, du montant du bien, de la méthode d’amortissement retenue par votre expert-comptable en LMNP, du différentiel de loyer entre les deux formules… et de la demande locative locale pour chacune des deux formules (c’est ballot d’optimiser fiscalement et d’avoir ensuite beaucoup de mal à louer). Sans compter l’impact possible de l’année blanche fiscale !

Surin : merci pour l’astuce de citer directement le message.

DDTee : merci également pour avoir pointé du doigt cet avantage supplémentaire.

Mais il y a une dernière chose à intégrer dans l’équation : la possibilité que ce régime LMNP au réel soit remis en cause, comme il est régulièrement question de le faire.

Souvent, les avantages fiscaux remis en cause continuent à s’exercer pour ceux qui y avaient souscrits avant la remise en cause, mais ne sont plus accessibles aux "nouveaux". Ca serait un argument en faveur de passer en LMNP sans attendre.

Cela dit, je n’ai pas de certitude non plus que les LMNP actuels gardent leurs avantages. Les avantages fiscaux qui perdurent sont souvent ceux qui sont calés sur une durée, assortie d’un engagement : Scellier, Pinel… Pour les LMNP au réel, la mauvaise surprise pourrait concerner tout le monde (comme par exemple le calcul de la plus-value sur le mode des professionnels et non plus du particulier).

Bonjour,

ce qui me choque c’est surtout que vous ne comprenez pas vos propres calculs :
- dans votre immeuble, il y aura un appartement en location nue (donc revenus fonciers) et le reste en LMNP (donc en BIC). Ca veut dire qu’il faut faire des calculs différenciés pour les deux parties.
- vous annoncez 2200 € de loyers mensuels et puis après 30 000 € de revenus nets. Il y a un petit problème de calcul.

Meilleur régime : selon rendementlocatif ca reste le LMP au réel juste devant le LMNP au réel suivi de prés par le borloo ancien 30% et le LMNP micro BIC.

C’est n’importe quoi :
- le régime LMP est exclu dans votre cas.
- le Borloo ancien est inapplicable au meublé, et de toute façon il a déjà disparu (remplacé par le futur Cosse).

Globalement, ça semble plutôt intéressant, mais il serait urgent que vous compreniez ce que vous faites ! Pour quelqu’un qui n’a pas l’éducation pour, je ne dis pas, mais vous êtes ingénieur. Au boulot !

Je précise un peu mieux ce que ça m’inspire :

- vous dites que le bien est sous-estimé. Vous savez maintenant qu’il y a 70 k€ de travaux, hors T4. Disons 10 k€ pour la rénovation du T4. On parle donc d’un bien avec 80 k€ de travaux pour remise en état. En gros, c’est un immeuble à 180 k€. Ca relativise fortement la "bonne affaire".

- vous ne vous intéressez pas beaucoup au bâtiment lui-même. Année de construction ? Etat de la charpente et de la toiture ? Simple ou double vitrage ? Murs extérieurs isolés ou non ? Vous parliez "d’isoler" la façade, l’artisan parle d’un ravalement. A 36 €/m², c’est un simple enduit, pas une isolation par l’extérieur.

Un immeuble vit, vieillit, a besoin d’entretien, a besoin d’être amélioré (isolation par exemple). Vous semblez ne pas prendre cela suffisamment en compte. Par exemple, si les murs et menuiseries sont non isolées, je trouve ça dommage de faire des gros travaux sans isoler.

- je le redis : vous appliquez des calculs automatisés d’un site internet, sans distinguer la location nue et la location meublée. Vous citez des rentabilités de régimes fiscaux dont la moitié sont inapplicables à votre cas. Vous avez signé le compromis en ayant très peu affiné votre projet ; on lit quand même "rendement brut 23 %" (ce qui est totalement faux) et "j’ai signé le compromis" dans le même premier message.
Ce n’est pas bon. Si vous êtes joueur, allez au casino ; si vous voulez investir sérieusement dans l’immobilier sans que ça soit un jeu de hasard, apprenez à faire vos propres calculs, apprenez tout ce qu’il y a à savoir.
Vous appliquez par exemple gestion par agence et GLI sur tous les appartements. Est-ce que les locataires du T4 sont éligibles à la GLI ? Quelle est la plus-value d’une agence sur un appartement déjà occupé, et pour longtemps ? Pour ma part je laisserais le T4 hors agence et sans GLI tant que les locataires sont là. Ne pas le charger avec des frais inutiles permet de compenser le moindre loyer.

- loyer peut-être surévalués, Surin qui parle d’une ville dont l’immobilier est en déroute… Il a peut-être des infos que je n’ai pas, mais moi je ne peux pas juger vu que vous ne nous donnez aucune information sur la localisation. C’est à vous de faire le boulot de voir à combien peuvent se louer des meublés dans cette ville, je ne peux pas le faire à votre place. Si vos appartements ne se louent pas, ça va vous prendre des mois à savoir si c’est parce que les loyers sont surévalués, ou si c’est parce que l’agence ne fait pas son boulot, ou parce qu’il n’y a pas de demande locative sur du meublé ; et pendant ce temps-là vous devrez déjà rembourser un gros emprunt. Pour ne pas vous retrouver dans cette situation, bossez cette évaluation des loyers AUSSI. Perecastor vous a donnés d’excellentes pistes pour ce faire.

- et la banque ? 92 k€ FAI mais 70 k€ de travaux, ce n’est pas fréquent. On n’est pas dans un financement à 110 ni même à 130 %. Vous êtes-vous assuré qu’une banque vous finance l’ensemble ? A quel taux, sur quelle durée ? Si jamais le financement des travaux était sur un prêt plus court et à taux plus élevé, ça changerait la donne.

Franchement, c’est à vous de faire le boulot. C’est vos sous, votre investissement. Chiadez votre projet, calculez-le précisément, affinez tout, demandez plusieurs devis. Ou bien allez-y la fleur au fusil, si vous voulez, c’est votre choix. Bon courage.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2016 08h24)

Pour un premier projet, vous partez sur un immeuble entier, avec un seul logement loué, loin de chez vous, beaucoup de travaux, vous annoncez dès le premier message avoir déjà signé le compromis, mais pourtant vous donniez dans ce premier message un chiffre de rendement faux tout en posant des questions très basiques qui montraient tout de même une mauvaise maîtrise des paramètres de ce projet ; et j’ajoute le fait que vous n’indiquiez pas avoir approfondi le financement bancaire.

Ca fait quand même beaucoup de lumières rouges qui s’allument à la fois.

Que, dans ces conditions, on vous alerte sur les risques que vous prenez à vous lancer ainsi avec beaucoup d’inconnues sur un projet de cette importance et complexité, c’est plutôt normal. Que le ton de certains foreumeurs vous déplaise, c’est possible.

Se faire un peu "secouer les puces" sur un forum me paraît pourtant infiniment moins désagréable que de se retrouver dans un projet immobilier qui tourne mal parce qu’il a été insuffisamment préparé et calculé.

Vous préférez mettre fin au "secouage de puces" sur le forum, c’est votre choix. Ca ne rend pas votre projet mieux réfléchi. Vous dites avoir commencé un tableau de calcul adapté à la complexité de ce cas. A mon avis, le tableau aurait dû être prêt, posté et vérifié, depuis plusieurs jours déjà.

Vous dites n’avoir aucune affinité pour les relations SM. J’espère pour vous que ce projet ne tournera pas lui-même à l’expérience SM. Le SM sur un investissement à 170 k€, ça fait autrement plus mal que quelques remontrances sur un forum.

Bon courage et bonne chance !

Je vous félicite pour cette opération réussie.

Pour ma part, je ne regrette aucune des mises en garde que je vous ai adressées. Comme vous le dites vous-même "ma présentation initiale était celle d’un débutant" : il est normal d’adresser des mises en garde à un débutant qui envisage d’acheter un immeuble complet, avec relativement beaucoup de travaux, et qui ne semble pas maîtriser ce qu’il fait. Vous semblez penser qu’on vous décourageait de faire l’opération et que tout se réduit aux gens qui vous découragent/gens qui vous encouragent. Mais, pour ma part en tout cas, il n’a jamais été question de vous décourager ; au contraire, je vous encourageais à bien étudier le projet et à comprendre ce que vous faisiez !

Vous semblez critiquer les "gens qui vous font douter". Pourtant le doute est ce qui fait apprendre. C’est parce qu’on doute qu’on se renseigne, qu’on refait les calculs, bref qu’on apprend et qu’on progresse. Je vous souhaite de continuer à douter.

Comme vous le dites aussi, vous avez beaucoup progressé sur cette opération : tant mieux pour vous. Si nos "houspillages" ont contribué à vous prendre conscience qu’il vous restait beaucoup à apprendre pour éviter les pièges, ils n’auront pas été vains.

Enfin, tant qu’à revenir faire un bilan de l’opération, il aurait été intéressant que vous disiez à combien l’investissement total (y compris travaux et frais) vous est finalement revenu, et à combien ressort votre rentabilité en brut et en "net net".