Magnetov [06] : étude de cas immobilier (Revente d'un T2 bis)

Il y a deux types de fissures : celles qui progressent et celles qui ne progressent pas. Pour savoir si elles progressent, on colle des témoins et on regarde si la fissure s’élargit.

Si le papier peint était bien collé, il a joué le rôle de repère. Si le papier peint était déchiré, ça veut probablement dire que la fissure s’est crée ou élargie pendant la durée où le papier peint était collé. S’il n’était pas déchiré, ça veut probablement dire que le papier peint a été posé par-dessus la fissure et qu’elle ne s’est pas élargie depuis cette pose. En fonction donc de l’ancienneté du papier peint et de savoir s’il était déchiré ou non, vous avez un bon indice pour savoir si la fissure a progressé ou non.

A part ça, en résumé, votre message donne un peu l’impression que vous nous dites "est-ce que je peux frauder les impôts et revendre un appartement avec vice caché sans me faire prendre ?". Hum hum.

Bon, si on détaille un peu :
- déclarer RP et ne pas y habiter. Vous en tirez un avantage fiscal : non imposition de PV. A partir de là, les impôts peuvent chercher à savoir si c’était vraiment votre RP. Les critères sont : y résider habituellement, y avoir ses intérêts personnels et professionnels. Et bien sûr ne pas avoir une autre RP, car on ne peut en avoir qu’une seule à la fois.
En gros, si vous mettez tout votre courrier à cette adresse, ça devrait pouvoir passer même si vous n’y êtes pas tout le temps. Par contre si vous déclarez votre changement d’adresse seulement aux impôts mais que vous laissez tout le reste à l’adresse de votre coloc, ça se voit gros comme une maison que votre RP est toujours à la coloc. Ca fait un paquet de changements d’adresse à faire : banque, organismes sociaux, employeur etc.
Concernant votre coloc, il serait prudent de faire un courrier ou même d’obtenir un avenant au bail, stipulant que vous gardez votre chambre mais au titre de résidence secondaire.

- déclarer RP et louer. Là vous cherchez les ennuis. Même s’il est théoriquement possible de louer sa RP jusqu’à 4 mois dans l’année, la louer de façon importante, ça va renforcer le risque que que les impôts remettent en cause la réalité de votre RP.

- évidemment, déclarer RP veut dire que vous renoncez à déduire les travaux de vos revenus locatifs. Le même logement ne peut pas être RP et bénéficier d’un régime fiscal locatif qui permet de déduire les travaux.

Je ne peux que vous encourager à être honnête vis-à-vis des impôts :
- soit vous le déclarez RP et vous y habitez vraiment.
- soit le déclarez locatif et vous le louez vraiment (et vous n’avez alors pas de limite à le louer aussi souvent que possible).

- concernant la revente, la meilleure solution consiste à avoir la preuve écrite que vous avez informé l’acheteur par écrit. Si par exemple, le rapport des experts sur l’immeuble fait partie de la somme des documents qui auront été remis à l’acheteur au moment du compromis, il ne pourra pas dire qu’il n’a pas été prévenu.

PS : "J’ai acquis". "J’ai acquéri", ça pique les yeux.

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2016 15h11)

Je passe pas mal de temps en ce moment à me renseigner sur le sujet et surtout sur la dynamique de la fissure. J’ai notamment vu que certaines fissures se créent et ensuite ne bougent plus.
J’ai épluché les derniers PV d’AG de la copro et rien n’est mentionné à ce sujet. On ne m’a fournit aucun diagnostic écrit. Je vais me rapprocher du syndic pour avoir plus d’info.

Le papier peint était déchiré à un endroit mais il est posé depuis la construction de l’immeuble donc non relevant comme témoin.

Effectivement Bernard, l’exonération de taxe sur la plus value est compliquée..
Je suis très ennuyé car à la base j’aurai pu revendre ce logement comme résidence secondaire en acquérant ma propre RP et être exonéré de PV mais un texte de loi est actuellement discuté, rentrant en compte dans le projet finance 2017, visant à supprimer cette niche fiscale…

Une autre solution, arès étude de la dynamique de la fissure serait de louer l’appartement pour une période de 5 ans et de le revendre au bout de ces 5 ans. A ce moment là je peux déduire au forfait 15% du prix d’aquisition de mon prix de vente et ainsi n’être pas imposé jusqu’à 108 000 euros sur ma PV.