JayNom : étude de cas immobilier (rendement de 8% brut en LMNP)

JayNom · #1

Bonjour,

Je vous soumets un projet que nous étudions avec ma compagne, le bien est situé dans le val de marne, très proche de mon habitation actuelle. Le vendeur tente de vendre depuis plus de 6 mois.

Je suis le modèle de présentation d’étude de cas

VOTRE PROFIL

- Couple salarié - 27 ans - TMI 30 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Niveau école de commerce en tronc commun
- Fiscales - Je pense avoir plutôt bien compris le statut LMNP
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - Faible
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK étant donné la localisation du bien

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement 2P 55 m2
- Année de construction - 1930
- Étage 1/8, luminosité OK, ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels. Relevés manuels
- Copropriété : OK avec plus de 100 lots
- Plus de concierge
- Décoration moderne très propre
- Charges annuelles de 2500 €

LOCALISATION DU BIEN

- Val de Marne
- Proche Centre-ville
- Ville assez populaire
- L’emplacement devrait faire prendre de la valeur au bien sauf si retournement de marché

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 134 035 € (dont 1500 € de meubles plus travaux)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 935 CC
- Taux de vacance envisagé - 1 mois tous les ans = 8%

- Travaux immédiats : Cloisonnement pour création troisième pièce (sauf si j’arrive à louer en 2P)

- Taxe foncière hors TEOM - 950 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) - 1 %
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - 2 %

- Rendement brut : 7,7 %
- Rendement net : 4,4 %
- TRI sur 10 ans : 26,88 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport - 0€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance - Dans mon cas j’ai pris 1,65 % suite à une proposition de la CE
- Durée du crédit : 25 ans (à voir sur 20 ans)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : > 15 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Négatif : -81 € / Mois ( - 975 € / an) la première année

MON RESSENTI

Sur le papier ce n’est pas l’affaire du siècle, le CF est négatif et le rendement net est autour de 4%.

Ce qui me fait étudier l’affaire c’est que :

- Le bien est à côté de chez moi
- Avec le grand Paris il pourrait prendre de la valeur sous 5 à 10 ans
- Il existe une marge de négociation avec le vendeur

Si vous pouviez me faire part de votre ressenti je vous en serai reconnaissant.

Merci à vous !

Message édité par l’équipe de modération (20/12/2016 08h55) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Bernard2K · #2

Étage 1/8

Ca veut dire RDC ou 1er étage ?

- Charges annuelles de 2500 €

Argh ! S’agit-il des charges de co-propriété ? Il faudrait affiner en : charges de copro récupérables sur le locataire/charges restant au bailleur.

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 935 CC

Merci de décomposer loyer HC + charges prévisionnelles.

DDtee · #3

Bonjour,

JayNom a écrit :
le CF est négatif et le rendement net est autour de 4%.

D’après vous est-ce la raison qui fait qu’il est en vente depuis 6 mois ou y en a t-il d’autres ?

Cette durée indique clairement qu’outre le fait de n’être pas rentable il est trop cher sur son marché, personne n’en veut ! (à moins qu’il n’y soit pas visible)

La taille de la copro et le montant gigantesque des charges fait qu’il n’est peut être pas intéressant même avec une grosse négo.
En l’état cela ressemble plus à un boulet qu’à un investissement, par contre au bout de 6 mois, une très grosse négo est peut-être envisageable ?

JayNom · #4

Bernard2K a écrit :
Étage 1/8
Ca veut dire RDC ou 1er étage ?
1er étage

- Charges annuelles de 2500 €
Argh ! S’agit-il des charges de co-propriété ? Il faudrait affiner en : charges de copro récupérables sur le locataire/charges restant au bailleur.
Oui ce sont les charges de Copro.

Pour l’instant je pense que je vais simplifier en considérant 50 % des charges copro comme récupérables. J’affinerai par la suite

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 935 CC
Merci de décomposer loyer HC + charges prévisionnelles.

Si je prends un calcul simpliste : 2500 / 12 * 50 % = 104 € par mois à la charge du locataire

On a donc environ 835 € de loyer et 100 € de charges

DDtee a écrit :
Bonjour,
JayNom a écrit :
le CF est négatif et le rendement net est autour de 4%.
D’après vous est-ce la raison qui fait qu’il est en vente depuis 6 mois ou y en a t-il d’autres ?

Cette durée indique clairement qu’outre le fait de n’être pas rentable il est trop cher sur son marché, personne n’en veut ! (à moins qu’il n’y soit pas visible)

La taille de la copro et le montant gigantesque des charges fait qu’il n’est peut être pas intéressant même avec une grosse négo.
En l’état cela ressemble plus à un boulet qu’à un investissement, par contre au bout de 6 mois, une très grosse négo est peut-être envisageable ?

L’AI est une amie des propriétaires, malgré cela elle ne le met pas assez en valeur.

Un acheteur a été trouvé mais le dossier de crédit n’est pas passé. On me l’avait proposé à 140 K€ il y a 6 mois, et maintenant 125 K€, si je demande 120K€ ça passe.

Via meilleursagents le bien est en dessous de la moyenne au M2, le montant des charges peut expliquer en partie effectivement le désintérêt des demandeurs.

Effectivement à moins d’une grosse négociation ce bien n’est pas intéressant pour l’instant je vais faire une proposition à la baisse. On tente 105 K€ pour avoir 110 K€ ? …

Bernard2K · #5

Coût du bien avec frais de notaire : 134 035 € (dont 1500 € de meubles plus travaux)

Il n’est pas clair si vous avez inclus un budget travaux dans les 134 k€ ou si c’est en plus.

En première approche, je trouve que cet investissement est à fuir :
- charges de copro très élevées (3 mois de loyers HC)
- rendement trop bas.

Si vous voulez approfondir, il faut absolument obtenir la répartition bailleur/locataire des charges de copro. Avec ascenceur, espaces verts et chauffage collectif il est probable que la part locataire est élevé. Ce n’est pas une si bonne nouvelle car les locataires potentiels raisonnent en loyer total CC ; plus les charges locataires sont élevés, plus, à même niveau de loyer CC, votre loyer HC est bas.

JayNom · #6

Les travaux + meubles sont bien inclus dans les 134 K

Entendu je vais approfondir avec la répartition des charges.

I’ll be back

DDtee · #7

JayNom a écrit :
Effectivement à moins d’une grosse négociation ce bien n’est pas intéressant pour l’instant je vais faire une proposition à la baisse. On tente 105 K€ pour avoir 110 K€ ? …

Ça c’est une petite négo, qui ne changera pas grand chose sur le fond !
Bernard à raison, les locataires raisonnent toutes charges incluses. C’est un défaut non modifiable par vos actions, tout comme la taille de la copro susceptible de créer sans cesse de nouvelles charges…

JayNom · #8

Je comprends que l’importance des charges est un gros point noir même s’il ne faut pas négliger le prix d’achat qui reste capital, vous en conviendrez.

A 105 K€ le CF serait autour de 0 € avec un potentiel de revente au bout de 10 ans important.

Vous avez raison d’être conservateur et d’anticiper une potentielle hausse des charges, et effectivement si l’on considère qu’elles pourraient augmenter le projet n’est pas reluisant et ne mérite pas que je m’y attarde.

Je vais continuer de regarder ailleurs afin de trouver de meilleurs opportunités. Entre temps je continue mes investissements en bourse qui me permettent une rentabilité importante.

L’intérêt était de profiter du levier de la dette et de pouvoir avec un CF positif diversifier mes actifs tout en continuant à garder mon épargne mensuelle.

Bien cordialement.

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Bernard2K a écrit :

DDtee a écrit :

JayNom a écrit :

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JayNom a écrit :

#8 20/12/2016 10h55

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