Ste29 : étude de cas immobilier (achat en SCI familiale et emprunt)

Bonjour,

Étant donné les acteurs en présence, acheter dans le cadre d’une SCI IR (soumise à l’impôt sur le revenue, je suppose) est une bonne idée. Comparé à l’indivision, ce cadre vous offrira une liberté dans la gestion de l’actif social et de la souplesse dans les années à venir (gérer la sortie ou l’entrée d’un nouvel actionnaire par exemple).

Pour choisir la meilleure option parmi les 4 possibilités que vous énoncez, la réponse dépend de votre stratégie commune et ce que vous souhaitez en faire. Pourriez-vous détailler comment vous envisager la vie de la SCI et vos objectifs à court-moyen-long terme ? Distribution des parts à 50/50, démembrement, cession à moyen terme, revente, sortie potentielle, succession ? Autant de questions à prendre en compte dès la rédaction des statuts constitutifs.

Par exemple, dès le début, le niveau du capital social joue un rôle important dans le calcul des plus-values. Quelques généralités, le capital social faible est parfois préférable dans une logique de donation parent-enfant. A l’inverse des associés ”amis” peuvent avoir intérêt de disposer d’un capital social élevé, pour préserver l’égalité entre eux.
Vous semblez être dans ce second cas, et pas dans une logique de transmission. Vous avez une capacité d’apport qui fluidifiera aussi les liquidités de la SCI en cas de besoin.
Peut-être ne devriez-vous pas écarter l’option 1 trop tôt.
Regardez le mécanisme de "libération du capital social", vous n’êtes pas obligé de disposer de la somme tout de suite pour avoir un capital social de 90k.

2- L’apport en compte courant équivaut à faire un prêt à la SCI pour injecter de la trésorerie. C’est une personne morale avec qui vous devrez définir intérêts et échéance de remboursement. 

3- Emprunter à titre personnel ne vous permet pas de bénéficier de la surface financière des 3 actionnaires. je ne saurais dire s’il s’agit d’une force ou d’une faiblesse.. le cashflow n’étant pas positif, il peut s’avérer pénible d’injecter en compte courant à période régulière.

3/4- Si c’est la SCI qui empreinte, la gestion est plus simple de mon point de vue. C’est elle qui contracte le prêt, qui perçoit les loyers, qui les rembourse et qui en assume les frais et autres travaux, en fonction de sa trésorerie, sinon apport en compte courant ! la boucle est bouclée.
Si SCI IR, elle est fiscalement transparente (chacun est imposé, sur les revenues de la SCI, sur la base de sa quote part.)

J’en dis probablement trop et c’est clairement brouillon…
L’essence du message, c’est de faire attention au choix fait au départ pour la gestion en SCI. capital social, plus-values en fonction de ce qui peut arriver.

m.

Dernière modification par majoma (28/12/2016 16h17)

Avant toute chose, je ne suis pas au point sur l’indivision.

SCI vs indivision semble être un arbitrage récurent. La SCI présente des differences et avantages. Par ordre d’intérêt (pour moi) transmission du patrimoine et stabilité.

Je comprends que ce format paraît compliqué au départ. Il demande un peu degestion (AG, un peu de compta,…) mais rien d’inaccessible ou de bien chronophage. Mon but n’est évidemment pas de vous alarmer ou vous faire peur. Je me rend compte mon précédent message est un peu anxiogène.

D’après vos dires, plusieurs personnes vous ont encouragé à passer par une SCI. Permettez moi d’abonder dans ce sens en donnant quelques attraits supplémentaires.

Adoptons une approche simplifiée. Mettons de côté des actes de gestions avancés pour l’instant. La SCI IR permettra d’être plus souple et de faire des choses que vous ne pourriez pas bien adresser avec l’indivision, en particulier : la gestion du risque et des aléas de la vie. 

Scenario 1 :
Imaginons que dans 6 ans, pour des raisons personnelles, l’un de vous souhaite vendre le bien. Dans le cas de l’indivision, il faudra vendre. Et si l’autre partie souhaitait conserver le bien ? Avec une SCI, il suffira de racheter les parts de l’autre ou de faire rentrer un nouvelle actionnaire qui rachètera les parts. C’est en ça sur la gestion patrimonial est plus stable.
L’indivision peut être très instable car chaque indivisaire peut y mettre fin à tout moment (il me semble que la convention d’indivision peut garder la stabilité pendant 5 ans max). 

Scenario 2 :
Imaginons que vous souhaitez de votre côté, baisser l’impact foncier des revenues locatifs . Avec une SCI, vous pouvez céder 30% de vos parts à votre frère, sans mettre en péril l’intégrité de l’investissement.
Le déséquilibre de capacité de remboursement que vous redoutez peut s’adresser de cette manière par exemple.

La question de savoir ce que vous souhaitez en faire à l’instant T est susceptible d’évoluer au fil des années. "C’est la vie".

(Ah ! En vous écrivant, j’en ai oublié de descendre à ma station de métro !^^)

La SCI offre une évolutivité que ne permet pas l’indivision. Même sans volonté de transmission, elle reste un choix pertinent.

m.

Mes remarques :
- ce bien n’a pas une rentabilité brute fabuleuse. 720x12/90000 = 9,6 %. D’ailleurs vérifiez que 720 € est bien le loyer HC. Quant au prix d’achat, avez-vous bien tout inclus : frais d’agence, frais de notaire, frais d’emprunt, frais de constitution de la SCI…

- dans tous les cas, acheter un bien à trois nécessite d’être d’accord sur ce qu’on va faire avec ! Et de rester d’accord. Si vous ne voulez pas cette complication, achetez chacun un bien à 45000 €, au lieu d’un seul à 90000 € ! Dites vous bien que personne ne vous oblige à investir à trois et que les éventuelles complications qui s’en suivront seront la conséquence de VOTRE choix initial.

- le principal problème de l’indivision est le fait que "nul n’est tenu de rester dans l’indivision". Si votre frère et sa compagne veulent reprendre leurs sous, soit vous avez les moyens de racheter leurs parts, soit vous êtes contraint de vendre l’immeuble pour leur permettre de reprendre leurs sous.

- La SCI est mieux adaptée, je renchéris sur les autres intervenants. Mais soyez attentifs aux règles de majorité. Si vous avez 50 %, votre frère et votre compagne 25 % chacun, et que vous mettez les décision importantes à la majorité absolue des parts, vous ne pouvez pas prendre une décision sans l’accord d’au moins l’un des autres sociétaires ; à l’inverse, votre frère et sa compagne ne peuvent rien décider sans votre accord. Le consensus, c’est bien dans l’idéal, c’est plus difficile à gérer dans la réalité. Si vous preniez 51 % des parts, vous pourriez prendre des décisions sans l’accord de votre frère et sa compagne, donc plus de souplesse de gestion, au risque de les braquer puisque vous décidez à l’encontre de leur volonté ; ils pourraient alors décider de quitter le navire et vendre leurs parts.
Et ensuite, une SCI nécessite un formalisme : compte bancaire dédié, comptes annuels et AG annuelle.

- l’emprunt que vous a proposé votre banque est pourri : 2,3 % environ de TAEG pour un prêt à 10 ans, ce n’est pas bon. Vous pouvez et devez trouver beaucoup mieux. Négociez tout : le taux, la durée, les frais de dossier, le montant de l’assurance, les IRA… 15 ans voire 20 ans seraient mieux pour équilibrer le cashflow. Avec un remboursement sur 10 ans, votre cashflow annuel sera très probablement négatif.

- pour ce qui est de rembourser votre prêt RP : c’est l’approche de quelqu’un qui ne veut pas se compliquer la vie et qui ne place pas son argent sur des supports rémunérateurs. L’autre approche serait de vous endetter bien volontiers (augmenter votre surface financière productrice de revenus en faisant travailler l’argent de la banque en plus du vôtre), de faire racheter votre prêt RP avec un taux beaucoup plus avantageux, et de placer votre épargne sur des supports plus rémunérateurs. Lisez le livre "devenir rentier en 10 ans", vous verrez l’intérêt de la seconde approche ; même si c’est un peu plus compliqué à mettre en place et à gérer.

ste29 a écrit :

Pour l’emprunt ce sont des premiers jets, je pensais que c’était correct.  Vous me dites que non . A quel TEG pensez-vous que cela est correct ?  C’est bien d’avoir un avis extérieur là dessus pour pouvoir négocier à fond lors des prochains RDV.

Vous avez plein d’autres études de cas dans ce forum "Immobilier physique (études de cas)". Si vous en lisiez quelques-unes pour voir les taux des autres foreumeurs ? Zaser par exemple obtient 1,1 % sur 15 ans (taux de base, pas TAEG mais c’est en tout cas bien plus intéressant que ce que vous annoncez).

Pour le cashflow, on est à égalité parfaite en brut

Comme vous payez forcément les charges et les impôts, cette égalité ne correspond à rien.

Pourquoi vous pensez qu’il est mieux de payer plus d’intérêts et avoir un équilibre parfait ?
Là , certes on aura un cashflow négatif mais ces appartements seront payés plus tôt. POur de futurs autres investissements, cela peut être positifs, non ?

On recommande classiquement d’allonger la durée de l’emprunt pour diminuer le taux d’endettement et permettre donc de faire d’autres emprunts.

(sachant qu’on ne déduira pas les intérêts d’emprunt, l’abattement forfaitaire étant plus avantageux dans notre cas)

Etes-vous sûr d’avoir fait la somme de toutes les charges déductibles ? Il est assez rare d’être à moins de 30 % de charges.

ste29 a écrit :

A partir de quelle rentabilité brute trouvez vous cela très intéressant ?
Cela fait plusieurs mois que nous cherchions un bien de ce type et c’est celui qui présentait la meilleure rentabilité. En nette cela est encore plus visible car il n’y a aucun travaux à faire, peu de turn over et surtout pas de frais de copropriété ( syndic bénévole dont nous sommes majoritaires).
On tourne autour des 6/7% nets d’impôts.

Pour répondre sur ce point :

La rentabilité brute n’est qu’une première approche. Ce qui compte vraiment, c’est :
- rentabilité nette après impôt : c’est ce que vous rapporte VRAIMENT votre investissement.
- cashflow net après impôt : la même chose mais avec prise en compte du remboursement du capital de l’emprunt (les intérêts et l’assurance ont déjà été pris en compte dans la rentabilité nette). C’est l’impact réel en flux de trésorerie (ce que vous recevez ou payez, tout compris).

Dans le cas particulier d’une SCI, si on considère que tous les revenus et charges sont situés au niveau de la SCI (et notamment, ça veut dire que c’est la SCI qui achète l’immeuble et qui emprunte), on a deux autres chiffres qui sont intéressants :
- rentabilité nette avant impôt
- cashflow net avant impôt.
En effet vu qu’une SCI IR est transparente fiscalement, les impôts sont payés directement par les sociétaires. Ce net avant impôt donne donc une bonne idée des futurs comptes de la SCI ; tandis que l’imposition sera payée séparément par les associés.

Dans votre cas : vous dites que les charges sont basses. C’est une très bonne chose pour avoir une bonne rentabilité nette, qui est celle qui compte vraiment. Mais je repose la question : avez-vous tout bien pris en compte ? Il ne faut pas oublier TF, PNO, travaux… Vous avez ici un article qui décrit de façon bien exhaustive les charges déductibles : Charges déductibles SCI - Creation SCI
Vous dites : "pas de travaux", mais pas de travaux, ça n’existe pas. En moyenne, compter en travaux 0,5 % de la valeur d’achat du bien est une estimation grossière mais pas trop mauvaise. Dans votre cas ça fait 450 € par an.
Ces travaux ne sont pas réguliers. Vous pouvez passer 5 ans sans travaux, et puis au départ d’un locataire, vous faites un rafraîchissement qui vous coûte 2500 €. Soit 500 €/année écoulée en moyenne. Vous voyez que mon estimation colle à peu près.
Même si vous choisissez le micro-foncier, il est utile d’estimer précisément les charges car c’est de l’argent que la SCI devra vraiment payer et qui viendra donc se déduire sur le compte en banque de la SCI. Accessoirement ça permet de vérifier que les charges sont vraiment inférieures à 30 % et donc que le micro-foncier est vraiment pertinent.
Notez bien que le revenu foncier pris en compte par les impôts n’inclut pas le remboursement du capital. Ainsi vous pouvez avoir un revenu foncier positif (et donc payer des impôts) et avoir néanmoins un compte bancaire de la SCI qui baisse, car c’est le remboursement de l’emprunt qui la met en déficit (c’est un déficit réel sur le compte bancaire mais ce n’est pas un déficit foncier au sens des impôts).

Vous demandez à partir de quelle rentabilité brute c’est intéressant. C’est impossible de répondre car ça dépend d’énormément de facteurs : localisation, ancienneté du bien, type de location… 20 % de rentabilité théorique à Trifouillis les Oies, où la seule usine vient de fermer, n’est peut-être pas une bonne affaire. 8 % à Paris est peut-être une bonne affaire. Sujet déjà discuté de nombreuses fois sur le forum, voir par exemple : Immobilier : qu’est-ce qu’une bonne rentabilité immobilière ?

Pour votre cas, je n’ai aucune manière de juger l’intérêt de cet investissement, vu que vous ne dites que très peu de choses sur le bien lui-même, et rien sur sa localisation. Et après tout, vos questions ne portaient pas là-dessus.

Si je disais que la rentabilité n’est pas mirifique, c’est pour attirer votre attention sur les conséquences en termes de flux financiers. Ce que je vois dans votre cas, c’est qu’avec une renta brute à 9,6 % et un emprunt sur 10 ans, le cahsflow sera très probablement négatif. Or, si le cashflow net avant impôt est négatif, il vous faudra renflouer régulièrement le compte bancaire de la SCI. Donc, je pense qu’un bon objectif dans votre cas serait d’avoir un cashflow net avant impôt positif. Très concrètement, un cashflow nul ou légèrement positif avant impôts, ça veut dire que le compte bancaire de la SCI s’auto-finance, et que votre seul "effort d’épargne" sur ce bien consiste à payer les impôts. C’est moins bien qu’un cahsflow positif après impôts, mais c’est déjà pas mal, en pratique. Et pour arriver à cela, il est clair qu’il faut allonger la durée de l’emprunt (ou trouver un bien encore plus rentable).

Bonjour,

effectivement, le taux d’intérêts de 1 % est bien, ce sont donc les frais qui font exploser le TAEG.
Pour l’assurance, vous pouvez prendre la leur puis en changer au bout de quelques semaines. C’est un peu bête mais c’est comme ça que ça marche : le commercial est content d’avoir fourgué l’assurance et cela vous aide à négocier le reste.
Pour les frais de dossier, c’est négociable…

Pas de charges de copro : c’est quand même étonnant. Habituellement, une copro a des frais d’entretien (ménage, espaces verts, électricité des parties communes, etc.) et des frais de travaux (repeindre la cage d’escalier, poser des boîtes aux lettres aux normes, changer l’interphone, réparer ou changer l’antenne collective, toiture, etc.). S’il faut que ces charges restent maîtrisées, les avoir à zéro n’est pas forcément une bonne nouvelle car cela peut indiquer un immeuble sous-entretenu où les travaux seront coûteux quand ils deviendront vraiment indispensables.

ste29 a écrit :

AU niveau du syndic bénévole c’est notre vendeur qui gérait le truc : il contactait les 2 autres proprios pour avoir leur accord de faire des travaux. On va reprendre le flambeau à ce niveau là.

Ce que vous dites correspond à un fonctionnement "à la bonne franquette" mais pas à un fonctionnement normal de copropriété. Il faut faire une AG annuelle, il faut présenter les comptes (charges et recettes), il faut que les copropriétaires votent… Sachant que le vote par correspondance n’est pas autorisé et que le syndic ne peut pas être porteur de pouvoirs… Je crois que vous avez dit que votre part de la maison représentait une majorité… Mais il faut savoir qu’un propriétaire majoritaire est obligatoirement limité à la moitié des droits de vote. Pour les décisions requérant la majorité absolue, vous aurez donc besoin qu’au moins un des autres propriétaires se déplace pour assister à l’AG.
Se contenter de contacter les 2 autres proprios pour avoir leur accord sur des travaux n’est pas conforme à la loi de 1965.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas simplement "reprendre le flambeau", car le syndic est nécessairement désigné par le syndicat. Il faut une réunion du syndicat des copropriétaires qui vous nomme syndic.

Le fonctionnement "à la bonne franquette" peut durer pendant des années et le cas de cette copropriété le prouve ; mais il me semble que vous auriez intérêt tout de même à remettre la copropriété dans un fonctionnement conforme à la loi, d’une part pour prévenir tout conflit ou contestation, et d’autre part dans l’objectif d’avoir un fonctionnement "sain" à présenter lors de la revente de votre bien.

Etre syndic bénévole est sans doute passionnant et instructif, mais c’est aussi complexe et chronophage. Prenez bien la mesure de la responsabilité avant d’accepter. Les deux premières lectures à faire : le règlement de copropriété et la loi de 1965. Ensuite vous trouverez des guides et des sites gratuits sur internet sur le rôle de syndic bénévole.

Bonjour

J’ai acquis un bien en indivision avec ma femme et un ami.
En France, tout le monde est frileux sur l’indivision : famille, agents, notaires …

Les banques préfèrent les sci, seul sa banque a pu nous suivre sur notre projet, les courtiers n’ont pas donnés suite…
On a fait un seul emprunt au nom de l’indivision, la banque ne voulait pas faire d’emprunts séparés.

Quelques avantages :

Meublé :
En sci IR pas possible, mais possible en indivision. Le  LMNP est une belle niche fiscale.

Revente :
Si vous vendez un lot à 40 k€ et que vous faites 10k€ de plus value, en sci : impôt à 34,5 soit 3450 € mais en indivision si la quote part de chacun est inférieure à 15k€ : 0 impôt.

La cession des parts entre indivisaire (par exemple si un jour vous quittez la région et vendez vos part à votre frère) donne aussi lieu à une imposition allégée par rapport à la sci. (de mémoire à vérifier).

Si vous devez déposer un permis de construire par exemple sur un bien de moins de 150 m2 : si en sci : obligation architecte, sinon vous pouvez faire vous même.

Enfin l’essentiel c’est de vous lancer dans le locatif ! Trop de gens n’osent pas se lancer.

Bonjour à tous,

Nous sommes en train de finaliser notre projet (achat d’apparts dans le cadre d’une SCI que j’ai décrit dans un précédent message). Nous en sommes à l’étape de la création de la sci . Les statuts sont rédigés (par un ami), le prêt est trouvé.

Il me manque une info quant aux étapes à respecter pour créer une SCI.
J’ai cherché sur le forum, en vain, je viens ainsi faire appel à vos connaissances.

Voici mon "problème":

Apparemment l’enregistrement au centre des impôts n’est plus nécessaire depuis une loi de 2015 sauf dans en cas:

"- d’établissement de l’acte de constitution de la société par un notaire;
- d’apports d’immeubles, de fonds de commerce, de parts sociales ou d’actions. "

Je n’arrive pas à savoir si on est concernés ou non par cette exception.
La SCI que nous créons est faite pour acheter les appartements pour lesquels nous avons signé un compromis et nous avons apporté un capital social à la SCI.

Nous apportons donc des appartements ( est- ce différent que le terme immeuble) et nous avons apporté un capital social (est-ce indirectement égal à des parts sociales? )

Je vous remercie de m’éclairer si vous êtes passé par là et avez les connaissances que je n’ai pas.

Merci GoodbyLenine pour votre lien qui précise davantage les exceptions pour lesquelles l’enregistrement est nécessaire.

Oui c’est bien ça : on apporte du cash (pour les parts sociales) pour ouvrir la SCI. Ce sera ensuite la SCI qui fera le prêt.
On est à 1.5 mois de la signature de l’acte de vente, on souhaite donc faire au plus vite pour être dans les temps. Comme j’ai vu que l’enregistrement pouvait prendre jusqu’à 4 semaines, si on peut l’éviter cela nous arrangerait beaucoup !  Surtout que l’enregistrement précède la déclaration au JAL et la demande d’immatriculation au tribunal. C’est noté pour la précision du dossier complet.