Arnaud13 [04] : étude de cas immobilier (maison de ville découpée 4 studios)

Disons que pour mettre 260€/mois dans un loyer pour un 15m2 super bien refait et meublé, c’est vraiment pas cher, meme pour "QUE 15m2". Les 23m2 se loueraient dans les 320€ maxi (refaits & meublés avec gout, j’insiste là-dessus…).

Donc oui, la cible est en effet restreinte: travailleurs/chomeurs avec très peu de revenus, jeunes & étudiants (il y a peu d’étudiants sur cette ville…).
Pas la clientèle idéale je vous l’accorde. D’où mon interrogation actuelle sur "l’intéret de faire du studio meublé dans cette commune…"
J’attend des réponses du plusieurs personnes sur place…
(et il y a parfois on se demande si les agences immo veulent vraiment vendre… je tombe toujours sur des répondeurs et personne ne rappelle, depuis 3 semaines… ils sont trop forts!)

Arnaud13 a écrit :

Je suis ok pour mettre un peu plus, et ne pas avoir ensuite de copro, mais "pas trop quand meme"…

Normalement, c’est l’inverse ! Un immeuble entier, dont la moitié avec travaux, ça doit se payer moins cher qu’un appartement "clés en mains" !

Faire du borloo ancien ne serait pas plus adapté ?

Le Borloo ancien a vécu. D’après ce qui a été annoncé publiquement, il n’y a plus de nouveau conventionnement sous ce dispositif après le 31/12/16 ; dispositif Cosse qui le remplace mais les avantages seront limités aux communes "en tension" et il est peu probable que cette petite ville y soit éligible !

Je rejoins les autres sur la nécessité d’évaluer la demande. Sur de petites surfaces meublées, vous pourriez avoir une clientèle de type stages, missions CDD, formations (mais y a-t-il de tels profils sur une petite ville), et aussi peut-être du saisonnier. Mais des locations courtes durées comme ça, ça veut dire beaucoup de vacance locative et aussi beaucoup de déplacement pour signer les baux et faire les états des lieux.

merci, je vais aller voir tout ça.
La "petite ville" est Sisteron…
Et je ne pense pas que je vais faire l’opération, le vendeur refuse de revoir son prix.
De plus, louer de très petites surfaces là-bas sera difficile car on trouve des 40m2 pour à peine plus cher à la location.
Bref… je continue mes recherches d’une "belle petite opération"… et je rigole doucement quand une agence me dis, "ah un bien déjà loué vous irait? alors j’ai vraiment un super coup pour un investisseur, un très beau T2 de 40m2, vendu 90000, loué 400…"

Bref, quelqu’un par ici a investi dans cette région? Sisteron, Les Mees?
(ne me parlez pas de Digne les bains ou Manosque, qui sont complètement saturés de…. logements vides!)

me re-voici… j’ai quand même avancé sur ce dossier.
Pour le moment j’en suis au fait qu’il faut faire installer 3 nouveaux compteurs EDF (le 4eme étant déjà en place)… donc à priori:
- 3 consuels à +/- 150€
- 2 studios à "remettre aux normes avant" pour 2000€
- les 3 demandes à faire à EDF/ENEDIS pour ajouter 3 compteurs… pour +/- 1500€ par compteur…

A la base la maison était déjà avec "4 compteurs EDF en place"… sauf que ce sont des sous compteurs, donc ça change TOUT ! Retour à la case départ…

donc 2000+450+4500, soit 7000€ rien que pour ce poste "imprévu" !
Et encore, je n’ai pas eu de devis "officiel" de la part d’ENEDIS, je fais juste ça "à la louche"… cela peut même monter dans les 10000€ rien que pour ce poste…

Sachant que pour avoir un devis pour l’installation des 3 nouveaux compteurs, on passe par le service entreprises (car plus de 3 compteurs sur place…) et que… JUSTE POUR FAIRE UN DEVIS… ils ont besoin d’un plan du cadastre, d’un plan de masse à l’échelle, d’un plan des niveaux, etc… bref c’est du grand délire, du vrai n’importe quoi… juste pour avoir "un ordre d’idée du prix".

A ceci s’ajoute le fait que les lignes telephone sont tirées jusqu’à l’entrée de l’immeuble, mais qu’il n’y a qu’une ligne sur cette adresse… donc intervention FRANCE TELECOM/ORANGE pour faire connecter 3 lignes supplémentaires… aucune idée du coût pour le moment, mais ça peut monter assez vite aussi…

Je crois que ces 2 points viennent signer la fin définitive de mon projet…

Autant, faire tout ça sur un projet à 200000€ c’est dilué avec les autres couts, autant, faire tout ça pour un achat à 80000€… on ajoute déjà 15/20% du prix. Donc soit à avoir le bien pour une bouchée de pain et là ça vaut la peine, soit ça n’a aucun intérêt…

oui tout à fait d’accord… manque d’expérience de ma part. Surtout le coup des sous compteurs EDF c’était flagrant ! (et en plus, un point que je surveillais…!) Erreur de débutant énorme !

Je viens A NOUVEAU de leur faire un email disant que j’abandonnais le projet, trop de risques et d’inconnue pour aucune marge.

Mais j’ai énormément appris en bossant sur ce projet.

et pour compléter: si j’avais fait une offre très basse dès le début (ce que j’aurais du faire…) ils auraient pris peur et cela aurait stoppé toute discussion. Là du coup après un mois, je suis en contact régulier avec eux et ils se font doucement à l’idée que leur bien ne vaut pas ce qu’ils en voulaient au début…. et à force d’arguments justifiés que je leur donne, ils comprennent "en douceur".
Mais bon, là c’est trop d’emmerdes pour pas grand chose, donc…

Allez… NEXT…