Damsthesquirell [31] : étude de cas immobilier (maison découpée en 2 appartements)

Damsthesquirell · #1

Bonjour, suite à ma présentation ainsi qu’à la publication de mon portefeuille vient maintenant le temps d’avoir un premier projet immobilier. Il n’est pas personnel en soit car il sera familial, dans le cadre d’une SCI, mais aura l’effet d’être une première pierre dans mon patrimoine immobilier ainsi que celui de mon frère.

(Compromis signé avec diagnostic du toit manquant en cours, Défrichage du terrain par le vendeur avant-vente + autorisation de s’y rendre avant la vente en mai)

Nos Profils :

Presentation (Tmi 14%)
Frère Étudiant 20 ans : management (sans revenu sauf petit job pendant encore un moment)
Père Ingénieur 44 ans, au japon depuis 2 an travaillant dans la certification d’avion, aucune certitude sur le temps hormis le renouvellement du contrat tous les 6mois. (Première année fiscal en tant que réel non résident et expatrié)
Maison Principale payée pour sa part, forte capacité d’épargne et de précaution.

Nos Aptitudes

Niveau comptabilité et fiscalité aimant les chiffres ainsi que ma compagne étant en formation pour devenir expert-comptable je n’ai pas de soucis de ce côté pour le moment
Aptitude en bricolage de base : peinture, nettoyage, Placo ainsi qu’aménagement pourront être réalisés par nous-même avec du temps.
Mon travail actuel pourra réduire le coût total d’aménagement extérieur en ce qui concerne la location d’engins (route / terrassement futur).

Caractéristiques du bien

- Type : Maison à 2 étages non reliés sauf par un portillon sur le côté qui sera évidemment fermé
2 appartements possibles :
- Le premier T3 très lumineux avec 2 chambres + salle à manger + terrasse (Possibilité de casser le mur entre la salle à manger et le salon)
- Le deuxième T2 plus sombre avec un préau (Possibilité de prendre une part du garage pour agrandir)
- Chauffage à changer par 2 clims réversibles.
- Menuiseries à changer pour du double vitrage partout à minima pour l’appartement du haut.
- 1 jardin privatif pour l’étage du haut / 1 jardin privatif pour le bas.
- Maison voisine de la nôtre achetée suite à héritage de 5 frères et sœurs (seul le haut étant habité jusqu’à présent par une des sœurs)
2500 m2 de jardin attenant à notre terrain comprenant un portail pouvant permettre d’accéder au bas du terrain (possibilité de projet futur)
- Travaux à Prévoir pour les 2 appartements : Électricité / Menuiserie / Salle de bain et cuisine / Placo / Peinture.
- Travaux à Prévoir pour le bas : Plomberie / Sol / possibilité d’agrandir en récupérant le garage ou une partie (+ couteux) et casser la fenêtre du salon pour en faire une bai vitrée ? + de luminosité ?)

Localisation du bien

31 Périphérie (30km de Toulouse / accès assez rapide au centre-ville )
Tisseo mis en place depuis 1 an tout près du terrain / Mc Donal’s et pôle d’activité depuis 4 mois à côté / centre commercial en cours de construction ville attenante / ville calme et assez proche gendarmerie.

Financement du bien

135 000 D’apport (apport conséquent, mon père étant au japon et n’aimant ni les crédits, ni la bourse, ni les placements financiers, préfère investir dans la pierre)
Crédit pour les travaux à définir (sur 15 ans pour les pré calculs)
Régime : SCI à L’IR ou à L’IS encore en étude / location en nue pour le moment.

Rentabilité du bien

Rendement 5,15 brut (à prendre avec des pincettes / attente devis, de la véritable valeur locative sur le marché …)
- 135 000 + 11 000 notaire
- 1 mois de vacance locatif pour les 2 appartements tous les 2 ans
- 200 € de frais non prévus par an
- Aucun frais de gestion pour le moment / géré en direct
- 50k de travaux à crédit pour rendre la totalité potable.
- 850 hors charge de loyer (comparaison avec les plus faibles loyers pratiqué dans la ville)

La SCI sera lors de la vente 80% à mon père, 10% pour mon frère et 10% pour moi-même donné à titre gracieux pour l’aider à distance sur ce projet.
Je précise qu’il y aura pendant quelques années une période de non distribution (A définir dans les statuts) pour nous permettre d’investir dans de nouveaux projets.

Pour le crédit nous ne savons pas encore actuellement qui sera le ou les souscripteurs. Étant personnellement à la recherche d’un bien locatif autre. Cependant si le projet me plait suite à la réception des plans archi ainsi qu’à l’étude de prix une bonne partie du financement pourra venir de moi-même, ce qui mécaniquement augmentera ma part.

La valeur de la maison actuellement pour nous réside dans le grand terrain que nous pourrons récupérer à l’arrière (voir image cadastre en + des loyers rentrant).

Ps : Je sais que ce qu’il ne s’agit peut-être pas de l’affaire du siècle du fait que le bien était mis en vente à l’origine pour 155 000 et que nous n’avons pu négocier que 20 000 en deca (Proposé 125 000 par moi-même oralement puis remonté à 135 000 par mon père par émail)

Je cherche plutôt à avoir vos avis d’amélioration du projet ou idées concernant l’appartement du bas et du haut pour nous permettre d’en dégager un début de revenu d’ici 8 à 10 ans maximum. (Année ou mon père aura potentiellement besoin d’une rente qui à l’heure d’aujourd’hui n’est pas nécessaire)

Plan

Cadastre ( 810 + 807 ) ( 745 déjà à nous )

Idée État de l’appartement du bas

Idée État de l’appartement du haut

Message édité par l’équipe de modération (05/02/2017 17h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartements, immobilier, sci

Bernard2K · #2

Bonjour,

pfiou, projet complexe !

Quelques remarques en vrac :

- beaucoup de travaux. Bien caler le contenu, le coût et le timing, sous peine de s’y perdre.

- vu l’état et l’ancienneté du bien, lisez attentivement les diags, et notamment la présence possible de plomb et d’amiante.

- rentabilité médiocre. Je pense que vous prévoyez des loyers trop bas. Il faut viser des biens de bonne présentation, de bon standing quitte à avoir un peu plus de travaux ; valoriser aussi le jardin (barbecue, salon de jardin, jolie pelouse, partie potager privative pour chaque locataire s’il le souhaite) : ça coûte pas cher et ça plaît aux locataires ; et vous devriez pouvoir en tirer un revenu locatif nettement supérieur à vos projections.

- les banquiers préfèrent prêter pour de l’immo que pour des travaux (taux, durée…). J’aurais tendance à dire de faire l’emprunt sur la maison et de payer les travaux cash.

- si la rentabilité est médiocre, il y a en revanche une bonne perspective de valorisation et de revente, compte tenu des évolutions de la ville que vous citez : desserte Tisseo, centres commerciaux, etc. Valorisation d’une part par la réhabilitation d’un bien actuellement affreux et inhabitable ; d’autre part en valorisant le terrain par une division cadastrale (y construire une autre maison ou vendre une parcelle constructible). Il faut réfléchir à l’accès, à la viabilisation… Mais attention à ne pas laisser de trace que ces réflexions ont été faites dès avant l’achat, par exemple dans un document présenté à la banque (il s’agit d’éviter que le fisc n’ait l’argument de l’intention spéculative). Attention aussi à ne pas écrire dans le bail que les locataires ont la jouissance de tout le terrain : si vous trouvez un locataire qui reste 20 ans, vous aurez du mal à reprendre le terrain pour faire cette division.

- si location nue, pour optimiser fiscalement cette opération, il faut absolument que les travaux génèrent du déficit foncier. Or, attention, les travaux de reconstruction et d’agrandissement sont exclus. Il faut donc éviter l’agrandissement des surfaces habitables (notamment transformer le garage en pièce d’habitation) et les travaux touchant le gros oeuvre (par exemple agrandir la porte du séjour en baie vitrée). Je suis bien conscient que ces travaux seraient très utiles pour améliorer le bien ; mais soyez conscient en retour que ces travaux sont susceptibles d’entraîner la non-déductibilité de ces travaux-ci, et même éventuellement de toute l’opération (notion de travaux indissociables).
Cf. notamment Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux et les nombreux exemples cités.
Vous pourriez donc faire une première série de travaux parfaitement déductibles ; et garder les travaux non déductibles (récupérer le garage, modifier les ouvertures) pour plus tard. Vous pouvez aussi tout faire d’un coup et essayer d’éviter que ça soit trop visible sur les factures ; mais enfin sachez que ça comporte un risque fiscal.

- la SCI complexifie bien sûr l’opération…

- les projets en famille comportent bien sûr le risque d’une mésentente. Par exemple si dans quelques années vous n’êtes pas d’accord sur garder ou revendre. Ou si votre frère et vous voulez revendre une parcelle, alléchés par la plus-value, tandis que votre père refuse pour ne pas avoir un voisin de plus.

Damsthesquirell · #3

Bonjour,

Le rendez-vous pour la vente finale est fixé au 5mai,

La SCI sera finalement à L’IR, ce choix est pour le moment le plus simple, mon père étant expatrié, mon frère étudiant, je serais le seul à payer un impôt dessus. Je suis totalement d’accord avec vous concernant votre méfiance pour les projets en famille mais je vois ces 10% comme un don, si je peux rajouter de mon côté tant mieux cela fera grossir mon patrimoine mais en aucun cas ne sera une barrière. Mon père gardera toujours le contrôle et je réaliserai un achat de mon côté dès que je trouverai un bien rentable si je veux en avoir la pleine gestion. (En cours de création au greffe)

Concernant les travaux nous avons demandé les clefs et allons commencer à faire passer des artisans ce week-end (fenêtres, terrassement, plaquiste, électricien …)

J’ai loué un gros Karcher Thermique pour ce week-end pour commencer à nettoyer la totalité des murs extérieurs ainsi que les sols,

Nous avons négocié lors du compromis d’un nettoyage complet du jardin qui vient d’être réalisé (enlèvement des arbres morts et faire place nette sur la totalité du terrain)
Les diagnostics sont impeccables aucune trace d’amiante ni de plomb (nous avons fait repasser le diagnostiqueur car le grenier ainsi qu’un poulailler en fond de jardin n’avait pas été vérifié)

Concernant la rentabilité vous avez raison, je suis peut-être trop négatif, nos calculs seront surement revus à la hausse dès que j’aurai un premier jet des artisans pour les travaux.
Néanmoins le Salon de l’appartement du bas reste sombre, je ne sais pas encore comment le rendre lumineux sans casser la fenêtre.

Pour le crédit, finalement l’achat + notaire sera toujours réalisé au comptant, je suis de mon côté en phase de consultation et de recherche pour savoir qu’elle banque autorisera un prêt immobilier pour je puisse racheter des parts de la SCI à Hauteur de 30 000 euros sur 15 ans. (Le but étant de couvrir mon crédit grâce au 10% de départ + la part qui me reviendra suite à mon apport supplémentaire)

La parcelle 810 possédant un portail sera obligatoirement goudronnée, elle permettra l’accès à l’appartement du bas et du terrain.

Je reviendrais dès que j’aurai un peu plus d’éléments à apporter.

Bernard2K · #4

C’est bien de faire un retour pour qu’on suive l’avancée du projet.

Damsthesquirell a écrit :
Néanmoins le Salon de l’appartement du bas reste sombre, je ne sais pas encore comment le rendre lumineux sans casser la fenêtre.

Je vous l’ai dit : "essayer d’éviter que ça soit trop visible sur les factures".

Par exemple il faut avoir sur la facture "remplacement menuiserie porte-fenêtre"
et non pas "agrandissement fenêtre en porte-fenêtre".

Les impôts ne contrôlent quasiment jamais sur place, ils contrôlent (lorsqu’ils contrôlent) sur papier. L’intitulé des factures, et de chaque ligne sur la facture, est important !

Par contre, ça fait une modification de la façade donc une déclaration préalable. Mais comme les administrations ne communiquent pas entre elles ça devrait passer.

Autre solution, plus clean : vous faites facturer cela à part pour que ça n’apparaisse pas sur les factures qui seront passées en déduction. Cette porte-fenêtre restera donc à votre charge.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2017 11h51)

Damsthesquirell · #5

Bonjour,

Suite aux passages des premiers artisans,

J’ai 2 questions qui me viennent à l’esprit :

1) Sommes-nous obligés en cas de mise en location du bien de le mettre aux normes handicapés ? (Le passage de porte intérieure étant très réduit, chambre, salle de bain, cela pose-t-il problème ?

2) Concernant la parcelle 810 y a-t-il des normes obligatoires à respecter pour faire une disserte donnant accès à l’appartement du bas ainsi que le/les futures maisons ? largeur minimum de l’accès bétonné ? double passage de voiture ?

Pour l’appartement du bas il y a aussi la solution d’abattre nous même une partie de la terrasse même si les travaux ne seront pas déductibles. (Côté gauche sur première photo post 1)

Ps : comme dit plus haut, il faut garder à l’esprit que je suis le seul qui a la volonté de me servir des avantages fiscaux, mon père et mon frère n’en ayant pas besoin pour le moment. D’ailleurs y a-t-il une solution pour m’en imputer un peu + ou cela se fait-il obligatoirement en fonction des parts détenus ?

Ps2: Je n’arrive plus à envoyer des photos sur le forum, même en passant sur du PNG

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