Donations parentales pour acheter un bien immobilier et redonner l'usufruit aux parents ?

On parle d’un montant de 255k,
Je n’ai eu aucune donation , mes frangins ont eu 20k chacun .

La première partie, votre père qui vous donne l’argent, est simple et classique. C’est une donation. On ne paie pas de droits de mutation jusqu’à 100 k€ du parent à chaque enfant. Notez que c’est par période de 15 ans glissante. C’est à dire notamment que si votre père vous donne aujourd’hui 70 k€ et qu’il décède dans moins de 15 ans et que vous héritez alors de 100 k€, vous devrez les droits de mutation sur 170 (total des donations et héritage reçus sur 15 ans glissants) - 100 (exo des droits de mutation) = 70 k€.
Si, sur le donc initial de 70 k€, 32 k€ ont été transmis comme don d’argent comme expliqué par GBL, vous ne devrez des droits à la succession que de :
138 k€ (total des donations et héritage reçus sur 15 ans glissants) - 100 (exo des droits de mutation) = 38 k€

La seconde partie est plus compliquée. Si c’est un vrai démembrement usufruit/nue-propriété, ça donne :
- votre père achète l’usufruit, qui en droit espagnol se calcule d’après ce que j’ai trouvé sur internet par 89 - âge. C’est à dire 89 - 68 = 21 % : l’usufruit vaut 21 % de la valeur du bien.
- les 3 enfants achètent la NP en indivision, ils paient donc 79 % du bien.

Le démembrement (NP/usufruit) est forcément sous le droit espagnol. Je suppute que l’indivision devrait être faite aussi sous le droit espagnol mais je n’en suis pas sûr. Notez aussi qu’en droit espagnol, en matière immobilière, la propriété est spécifique à un époux. Donc si les 3 enfants sont mariés, l’indivision pour la propriété de ce bien ne concerne que les enfants de votre père, pas leurs conjoints, même s’ils sont mariés sous un régime de communauté..

Notez aussi que :
- le droit espagnol n’est pas unifié, il dépend de la province et de la communauté autonome où se situe le bien. Donc il faut le conseil d’un spécialiste local, pas de l’autre bout du pays.
- nul n’est contraint de rester dans l’indivision ; si l’un des enfants veut vendre sa part, il faut que l’un des deux autres (ou les deux autres) lui achètent sa part.

Concernant l’achat immobilier, j’ai trouvé qu’il faut payer des droits de cession de 7 à 10 % selon les endroits ; et au moment du décès de votre père, l’usufruit s’éteint, donc pas de droit de succession à payer, mais il faudrait payer à nouveau les 7 à 10 % sur la valeur de l’usufruit (21 % de la valeur du bien au moment du décès). Par ailleurs, j’ai trouvé des infos comme quoi plus la propriété est multiple, plus les frais de dossier et de droits de cession sont élevés. Je ne sais pas le chiffrer, mais dans votre cas ça pourrait dépasser allégrement les 7 à 10 % du cas normal.

Au total, c’est un sacré sac de noeuds. Et c’est aussi une source d’embrouille familiale, notamment si l’un des enfants veut revendre sa part pour récupérer ses sous.

Si ce sont les enfants qui achètent entièrement le bien, sans démembrement, avec votre père qui peut l’utiliser (usufruit de facto), ça simplifie un peu, mais il reste la complexité d’un achat en Espagne en indivision, et le risque qu’un des enfants veuille reprendre sa part à un moment. Si le droit espagnol est pareil qu’en France, cet usufruit de facto s’analyse comme un loyer gratuit dont votre père bénéficie, potentiellement imposable (en Espagne) : c’est donc prendre le risque d’un redressement fiscal en Espagne. Sinon, s’il existe en droit espagnol l’équivalent du prêt à usage (ou commodat), c’est une mise à disposition gratuite qui n’est pas imposable. Comme quoi, l’absence de démembrement simplifie l’achat, mais la mise à disposition ultérieure à votre père peut générer à son tour des ennuis. Dans ce cas, la question de la bonne formule pour cette mise à disposition gratuite devra être posée à un spécialiste du droit fiscal espagnol (et même local).

Si vous voulez maintenir ce montage : il vous faut trouver un notaire habitué aux cas internationaux (s’il est proche de l’Espagne ça aide sans doute à ce qu’il ait souvent des cas) ; et qu’il se mette en rapport avec un avocat et/ou notaire espagnol de la province et communauté autonome concernées, pour qu’ils fassent ensemble le montage.

Sinon, il faut peut-être viser quelque chose de beaucoup plus simple !

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2017 13h39)