Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ?

Bonjour,

En ce qui concerne Mari et Femme, je confirme que c’est possible.
Il vaut mieux être sous le régime de la communauté et que les fonds utilisés viennent de la communauté.
Certaines banques sont un peu frileuses (et changent d’avis à quelques mois près, c’est du vécu avec leur cellule "risque").

Pour un père et un fils, là, cela risque d’être plus compliqué.
On pourrait détourner la chose en se portant garantie (le père, par ex) sur le remboursement, et en participant à la mensualité (de façon discrète). Mais fiscalement, (le père) ne profitera pas des charges liées à l’emprunt (normal, il n’est pas propriétaire !), et il y le risque de redressement.

Le plus simple reste quand même de faire une donation (en démembrant, pourquoi pas) et en profitant des abattements.

Bonjour,

La réponse a déjà été donnée : il s’agit d’une donation, avec les conséquences.

@cfp06

"En ce qui concerne Mari et Femme, je confirme que c’est possible."

Si Mr et Mme sont mariés sous le régime de la communauté avant l’acquisition, le bien est de toute facon commun … Donc la question ne se pose pas. (en régime communautaire, un bien ne peut être propre que s’il est financé sur fond propre, ce qui exclut de facto l’emprunt)

Pour un mariage en séparation, j’aimerai savoir quelle banque finance Mr avec un emprunt au nom de Mr pour un bien acquis par Mme !

Que Mr alimente le comte de Mme ou un compte commun sur lequel est prélevé l’échéance d’un emprunt de Mme, c’est tout à fait possible. Cependant, comme il ne s’agit pas d’une dépense du ménage, cela engendre une créance que Mr pourra réclamer en cas de divorce ou que les héritiers pourront réclamer dans le cadre d’une succession. La jurisprudence sur les créances entre époux en régime séparatiste et celle sur les récompenses en régime communautaire est épaisse : l’enrichissement d’un des époux du fait des deniers de l’autre entraine toujours, si le financeur peut apporter la preuve des paiement, une compensation.

Attention, la licitation d’un bien indivis issu d’une succession ou d’une donation n’a rien à voir avec une acquisition immobilière.

1) le bien est dans ce cas là propre par nature. Il faut un acte d’ameublissement pour l’apporter en communauté, ou donation dans le cas d’un régime séparatiste. Ce qui a une grande influence sur le financement.
2) le financement d’une licitation n’est pas contraint à l’utilisation d’un prêt immo, ce qui modifie, là aussi, pas mal de choses, en particulier en régime communautaire sur les questions d’accord, de garantie, etc …
3) quel que soit le régime, le bien étant propre, il y a automatiquement une créance crée si le financement ou le remboursement de l’emprunt utilise des fonds non propres. La valeur de cette créance ne se limite pas aux échéances ou montants assumés, mais tient compte aussi de la valorisation du patrimoine correspondant.

Au plan juridique, cette opération est fort différente d’une acquisition, tant pour  l’indivisaire futur seul propriétaire que pour les intervenants externes (banque, notaire, cadastre, …)

Bonsoir,

J’ai un peu de mal avec les termes techniques de notaires mais je vais essayer de me faire comprendre.

J’ai acheté en indivision une maison 120k 50/50.Quand je me suis séparé j’ai fais reprendre le prêt avec ma nouvelle amie mais n’ai rien changé chez le notaire.Est ce que je risque des problèmes?

Le notaire avait calculé 5k de frais et j’ai décidé de différer l’investissement n’ayant pas cet argent mais il ne m’a pas parlé de licitation qui je pense réduirait le prix.La banque est au courant qu’elle a repris un prêt alors que je n’ai pour le moment que 50% de la maison ça ne lui a pas posé de problèmes.Vous me faites un peu peur.

Bonjour XA,

Je suis au courant de ce qu’il pourrait se passer en cas de problème avec Anne. Je faisait plutôt allusion a un problème avec le FISC ou autre.

mehdi57 a écrit :

Je faisait plutôt allusion a un problème avec le FISC ou autre.

Anne est un tiers, non membre de la famille, si la situation devait se prolonger, à défaut d’avoir formalisé un protocole de reprise à terme (histoire de prouver que la situation est transitoire), le fisc pourrait tenter de considérer cela comme de l’enrichissement d’un tiers sur vos deniers, ce qui implique une taxation à 60% de la valeur de l’enrichissement constatés au titre des donations.

Evidemment, sur 1 ou 2 ans, ca ne posera pas de soucis, vous justifierez que vous n’aviez pas les moyens de formaliser le partage plus tôt. Mais c’est mieux avec un protocole écrit pour prouver que c’est votre intention initiale et puis ca vous protège aussi en cas de prise de valeur du bien puisque le protocole fixera aussi la valeur de la part de Anne.

"Ne serait-ce pas possible avec du démembrement ?"

Meme cause, mêmes effets : si Papa finance la NP de fiston sur ses deniers propres, il y a toujours donation. On diminue les frais parce que la NP vaut moins que la PP, mais la donation reste.

Par ailleurs, il ne faut surtout pas imaginer d’acheter en démembrement ab initio pour "abandonner" l’usufruit à terme : cela aussi constitue une donation.

Bonsoir,

Je me permets de rouvrir ce fil car je pense que la situation peut être envisageable pour des proches.

Ces derniers m’ont demandé conseil pour traiter plusieurs problématiques :
- préparer la retraite en maximisant les revenus locatifs (source de revenus qu’ils souhaitent privilégier, étant réticents aux assurances-vie, PEA etc…)
- adoucir la fiscalité, devenue importante depuis que les enfants sont partis du foyer
- préparer la transmission du patrimoine aux enfants, toujours en minimisant la fiscalité

Leur situation (approximative, je n’ai pas tous les chiffres exacts) :
- 60 et 51 ans
- 3 enfants
- 1 RP d’une valeur de 300k€. Projet de déménagement dans un bien d’une valeur équivalente d’ici 5 à 10 ans.
- 2 biens locatifs d’une valeur totale de 350k€ générant 1500€ de revenus fonciers déclarés au régime micro-foncier
- aucun emprunt en cours

Je suis tenté de leur recommander le plan d’action suivant :
- se séparer de tout ou partie de leurs biens locatifs actuels (en particulier celui situé dans Paris IM dont la rentabilité actuelle est médiocre)
- acheter 3 biens locatifs avec une meilleure rentabilité, avec un emprunt partiel ou total et en démembrement, avec donation de la nue-propriété aux enfants
- mise en location des biens en meublé (régime LMNP)

Les atouts d’une telle solution seraient multiples :
- meilleur rendement locatif des nouveaux biens
- donation sans frais car montant nettement inférieur aux abattements (100k€ par parent et par enfant tous les 15 ans)
- suppression de l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, grâce au choix du LMNP et aux intérêts d’emprunt
- mensualités couvertes par le produit de la ou des ventes et les intérêts induits.

La principale limite serait selon moi la capacité à obtenir un financement, compte tenu de l’âge des emprunteurs et de l’utilisation des fonds (donation d’une partie aux enfants). Avez-vous des retours sur la faisabilité d’un tel financement ? Est-ce que le montage d’une société (SCI, SARL de famille) faciliterait l’obtention du financement ?

Perecastor,

J’imagine que vous l’avez déjà fait, mais vérifiez bien le régime matrimonial de vos proches (histoire, si tous les biens ne sont pas communs, de ne pas en démunir trop un des deux suite aux opérations de démembrement que vous évoquez).

Pour vos préconisations, pensez bien aussi que ce qu’ils peuvent gérer à deux , sera peut être plus compliqué si un jour un des deux décède (SCPI pas de problème, LMNP possiblement plus complexe de ce point de vue).

Crown

Bonjour,

Vos réponses fort intéressantes prennent le problème dans son ensemble mais ne répondent pas directement à la question (peut-on financer un achat en démembrement à crédit avec donation de la nue-propriété aux enfants ? est-ce le notaire qui formalise la donation de la nue-propriété simultanément à l’achat ?). Je laisse la modération créer un fil dédié pour les autres points si nécessaire.

@GBL : Tout à fait d’accord avec vous sur la diversification des types d’actifs mais malheureusement les proches en question ne jurent que par l’immobilier locatif. Il est vrai leur a réussi car ils ont pu construire un patrimoine conséquent malgré des revenus moyens. Toutefois ils disposent d’une bonne AV en ligne que je leur ai convaincu d’ouvrir il y a quelques années, sur laquelle ils pourraient verser le produit des ventes immobilières si nécessaire.

Pour être parfaitement exhaustif, mes proches vont eux-même bénéficier à terme d’un héritage conséquent que j’estime entre 600 et 800k€. Une partie ayant déjà été reçue sous forme de nue-propriété, je vais d’ailleurs leur recommander de s’intéresser, avec leurs parents, à la donation-partage transgénérationnelle car le mécanisme me semble puissant :
Les techniques des riches pour esquiver impôts et taxes - L’Express Votre Argent

Leur retraite légale sera vers 62-63 ans pour l’un et pour l’autre. Le montant des pensions devrait être moyen et équivalent pour l’un et l’autre, correspondant à une carrière sans interruption et sans dispositif d’entreprise ou privé particulier. Il devront donc impérativement trouver des sources des revenu alternatif pour conserver leur train de vie.

Le rendement locatif des biens actuels est de 5% (j’ai donné le loyer mensuel et non annuel). Pas si mauvais en soi, mais le net après impôt est faible car le crédit est remboursé depuis longtemps. La PV sera significative mais l’imposition réduite car les biens sont détenus depuis très longtemps.

Je prends note du conseil concernant le type d’opérations. En effet, et même s’ils ont pour habitude de gérer leurs bien de façon active (présidence du conseil syndical des immeubles où sont leurs biens…), à l’approche de la retraite mieux vaut privilégier la simplicité de gestion. Je vais creuser avec eux l’idée des SCPI, qui sera d’ailleurs en adéquation avec les profils des enfants (moins friands de gestion locative que leurs parents).

Suite à votre remarque j’ai fait mes recherches sur la clause bénéficiaire démembrée de l’AV, en effet ça me semble nécessaire.

@Crown : Très bon point. A priori régime matrimonial classique, communauté réduite aux acquêts. Est-ce que, au vu de leur âge et des héritages conséquents à venir, une communauté universelle serait plus adaptée ?

Vous parlez de difficulté à gérer en LMNP en cas de décès d’un des usufruitiers, faites vous référence à la gestion locative compte tenu de l’âge avancé ?

Bonjour,

Sur le point précis de l’acquisition + démembrement à suivre, pas de contrainte particulière pour un achat cash, sauf le coût. Le démembrement ab initio … Il faudrait que les parents achètent l’usufruit seul, puis que les enfants acquièrent eux mêmes la nue propriété auprès du même vendeur (en supposant qu’il accepte).

Maintenant, avec un emprunt, la question primordiale sera la sûreté prise par la banque. Hypothèque ou PPD rendent impossible cette opération, puisque la banque dispose d’un privilège de premier ordre sur la propriété (donc la nue propriété), pour garantir le remboursement du prêt. Avec une garantie CL, il n’y aura pas de blocage technique, mais une rupture du contrat de garantie (lequel permet la prise d’hypothèque en cas de défaut de paiement, mais si le bien a été donné, la prise d’hypothèque n’est plus possible), ce qui aura des conséquences en cas de soucis (ex de souci : un décès, avec un blocage de compte temporaire).

Bref, à moins d’avoir la possibilité de faire un emprunt sans sureté lié aux biens, ca me parait fort compromis.

Crown a écrit :

Si vous vous orientez vers ce type de conseil, prenez le temps de bien approfondir les problématiques telles que le devenir de ce démembrement (remploi ?), convention de quasi-usufruit, volonté ou pas de dispenser d’une caution, créance de restitution, indexation de cette créance, ..

Attention à deux choses.

Primo, la clause démembrée simple est à peu près acceptée partout, mais une clause un peu plus technique (une clause à tiroir par exemple), c’est beaucoup plus difficile à faire passer. Si la clause doit être travaillée, il pourra s’avérer nécessaire de passer par une clause notarié, que l’assureur ne pourra pas refuser ni contester dans sa rédaction.

Ex : Generali refuse une clause permettant à un bénéficiaire de premier rang de choisir parmi 3 options (enfin, c’était encore le cas en Septembre dernier)
Inconvénient de la clause bénéficiaire chez le notaire : il prendra une part du bénéfice.
Avantage : une clause beaucoup moins standard / basique.

A étudier de près.

Secundo, je souscris tout à fait à la question du devenir des fonds post décès. Cependant … l’assureur ne vérifiera le respect de la clause bénéficiaire que jusqu’au transfert des fonds. Si la clause oblige le versement vers un compte dédié initialement, pas de souci. Mais mettre dans la clause bénéficiaire une phrase du style "les fonds devront être réemployer pour l’acquisition d’un appartement" ou "une convention de QUS devra être établie entre le bénéficiaire usufruitier et les bénéficiaires nu propriétaires", niet ! Pas le travail de l’assureur que de vérifier le respect par les bénéficiaires des conditions post versement.

Du coup, les assureurs prudents refusent les clauses de ce type, pour éviter tout recours juridique éventuel au titre du non respect par les bénéficiaires de disposition qu’il ne peut, de toute façon, pas imposer.

A nouveau, pour une question de sécurité juridique, la clause notariée peut s’avérer nécessaire pour une AV conséquente mais dans les limites courantes. Après, pour des montants beaucoup plus élevé, il y a des techniques efficaces utilisées en family office, mais il faut une certaine surface financière pour que ces dispositifs soient utilisables.

"Ma remarque portait uniquement sur le fait que sur le papier la clause démembrée peut présenter différents intérêts"

Je ne l’ai pas prise autrement. Je profitais de cette remarque pour ajouter des précisions sur les stratégies un peu plus complexe liée à une clause bénéficiaire, et les limitations imposées par certains assureurs.