Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Anaxago explique la situation des projets Terlat et l’impact pour les investisseurs. Anaxago estime qu’il y’a un risque sur la marge et la date de livraison des projets, mais est serein quant au remboursement du capital et des intérêts. Le risque de défaut n’est pas écarté pour autant.

Redressement judiciaire de Terlat, quel impact pour les investisseurs ?

Bonjour,

Anaxago a organisé il y a quelques mois une soirée sur le crowdfunding immobilier. Il y a avait des gens "sérieux" : de mémoire, banques (réseau caisses d’épargne), organisme de cautionnement, etc…

Pas mal de personnes se posaient les mêmes questions : pourquoi ces sociétés passent par les plateformes ?

Je n’ai pas mes notes mais mêmes les banques expliquaient le phénomène pour plusieurs raisons :
- les fonds levers en crowdfunding ne financent pas la totalité de l’opération (évident compte tenu des montants) et viennent compléter et diversifier le plan de financement.
- pour les banques, ces fonds sont considérés comme des fonds propres.
- les banques prêtent généralement aux opérateurs immobiliers sur 100% de l’opération donc certes le taux peut-être inférieur à celui du crowdfunding mais au lieu de prêter uniquement pour l’achat du terrain, la banque prête pour l’ensemble de la réalisation donc un montant plus élevé.
- il y avait d’autres arguments tels que les délais. Quand on voit que Lymo lève quelques centaines de milliers d’euros pour l’achat de terrains en quelques secondes…

Même si on n’est jamais à l’abri de rien nul part, la France est dotée de pas mal de verrous dans le domaine de la construction pour s’assurer que les projets seront achevés. A l’échelle nationale, il y a un pourcentage ridicule d’opérations à l’abandon, contrairement à d’autres pays.

Les plus pessimistes calculeront leur défaut par exemple avec 1 opération sur 10 et la perte totale du capital. Mais contrairement au financement d’entreprise, le financement d’opérations immobilières est tangible. Il y a un terrain, des ventes… Je ne crois pas trop à la thèse de la faillite totale des opérations immobilières. Il y a systématiquement des GFA qui garantissent d’ailleurs aux acquéreurs qui l’opération sera achevée. Et l’opération ne commence pas tant qu’il n’y a pas un pourcentage pertinent de réservations.

Aïe.

CrowdFunding Immobilier : première faillite majeure en France, 7 projets immobiliers en mauvaise passe : Actualités de l’immobilier

Anaxago et WiSeed, ces deux plateformes se retrouvent empêtrées dans les premiers échecs de financement participatif de projets immobiliers en France. Si aux USA, les échecs des projets de crowdfunding ne surprennent personne, en France, les investisseurs semblent surpris que la prise de risque liée à ce type d’investissement puisse se terminer par une faillite. Etonnant.

Les investisseurs Français devraient comprendre avec ces premiers échecs que des rendements bruts de 9 à 10% s’accompagnent de risques financiers importants. Les pertes financières pourraient être totales

L’argent collecté sur les plateformes de financement ne sert pas directement aux projets immobiliers. Il ne permet que de financer un apport de capital pour tenter de lever un crédit bancaire ou privé beaucoup plus conséquent. En l’occurrence, il s’agissait ici d’un financement privé. Sauf que, pour ces sept projets immobiliers, le financement tant espéré de 50 millions d’euros n’arrivera pas. Le promoteur se retrouve alors ainsi en défaut. L’apport d’une telle somme par un investisseur privé n’aura pas lieu.

Les banques refusent de prêter aux promoteurs immobiliers, dont les projets semblent trop risqués. Seuls les investisseurs privés peuvent s’engager dans ce type de projet. D’où l’utilisation de ces plateformes de financement participatif, les investisseurs particuliers étant facilement convaincus, il suffit de faire miroiter une espérance de rendement élevée.

Ce projet qui a fait faillite est lui-même une caricature d’un système où seul l’investisseur prends TOUS les risques
A force de vouloir financer le maximum de projets, les plateformes baissent leur critères d’éligibilité et acceptent de financer des projets qui ne sont pas solides et sans aucune garantie.

@DDtee : sans doute pour des raisons éthiques et contribuer à l’essor du financement participatif

Ils font même intervenir des faux profils ( voir message de thibaut78100 plus haut ) sur ce forum pour ne pas inquiéter les "investisseurs".

justsayno a écrit :

La raison est que la banque ne prête pas 100% du montant nécessaire et demande que le promoteur engage disons 20% sur ses fonds propres.

Mais ce qui est paradoxal, c’est qu’on pourrait considérer que cette limite de 20% est là pour prouver la "bonne foi" du promoteur: il met des billes dans le projet parce qu’il y croit, et s’il se plante, il en paye le prix comme la banque.

En autorisant le crowdfunding pour financer les fonds propres, la banque permet au promoteur se dégager d’une partie du risque. Ca ne parait pas très sain.

Autrement dit, je vois clairement l’intérêt du promoteur, mais pas du tout celui de la banque.

Faith a écrit :

Ca ne parait pas très sain.

Je suis d’accord.
Un des risques inhérents à mon avis au fonctionnement global du crowdfunding -cela vaut surtout pour le crowdfunding immobilier, mais pas seulement-, c’est qu’il est notamment utilisé pour permettre aux emprunteurs solvables de dépasser les taux d’endettement qui leur seraient normalement permis par le système bancaire. Les emprunteurs solvables utilisent au maximum le crédit bancaire (cf d’ailleurs exemple de Zebonder ci-dessus, et on peut aisément trouver d’autres groupes dans le même cas), et prennent en plus du crowdfunding (parfois sur plusieurs sites).
Les banques croient que le promoteur va engager 20% en fonds propres, mais il va les récupérer tout de suite après (en partie) via le crowdfunding… Je ne sais pas si elles considèrent être flouées pour autant, elles sont prioritaires pour les remboursements (elles ont une hypothèque sur l’immeuble construit, alors que les crowdfunders n’ont pas de garantie).

Bernard2K a écrit :

On peut aussi se demander pourquoi un promoteur irait faire appel au crowdfunding, qui lui coûte 9 à 10 % environ + marge de la plateforme (soit quelque part entre 10 et 12 %), s’il peut accéder au crédit bancaire dans les conditions normales ?
Et s’il ne peut pas accéder au crédit bancaire dans les conditions normales, pourquoi ?

Sauf que les banques exigent des promoteurs immobiliers d’investir 10 - 20 % des sommes qu’ils empruntent avant de leur prêter. Le crowfunding immobilier permet d’augmenter les fonds propres apportés par les promoteurs pour pouvoir obtenir un crédit bancaire. Je n’ai jamais vu de crowfunding immobilier financer plus de 5 - 10 % des besoins d’un projet immobilier à ma connaissance.

Je crois que nous sommes plusieurs à avoir répéter les mêmes explications donc il semble qu’on ne puisse pas tomber d’accord. En gros, au risque de répéter, les avantages pour le promoteur :
- fonds propres pour le promoteur
- permet d’accroitre le nombre d’opérations donc très utile en période de croissance de l’entreprise (un promoteur de vend pas des bonbons, il vend des logements, ça prend plus de temps, donc s’il souhaite se développer rapidement, il doit trouver des moyens de le faire)
- effet de levier avec ses propres fonds propres
- augmentation de la marge
etc.

Sur le crowdfunding en général, essayez d’aller lever entre 100k et 1M€ en France pour votre start-up…

Je trouve ça bien que des personnes doutent, c’est très sain pour ce forum, mais je trouve ça dommage de réfuter des faits qui sont la réalité du monde économique et du milieu de l’immobilier. Comme on dit souvent, il vaut mieux investir dans ce qu’on connait et ce qu’on comprend.

C’est autre chose d’estimer que "ce n’est pas très sain" et à mon sens c’est une question de points vue (au risque de me répéter) : l’achat du foncier représente en général 10-20% du montant global de l’opération, ce qui correspond aussi aux fonds propres à apporter. Ce foncier ce n’est pas du vent, c’est concret, c’est un actif tangible. Dans le cas de Lymo (je parle de ce que je connais il ne s’agit pas de publicité), la levée de fonds permet justement d’acquérir le foncier.

J’en parlais sur mon blog, sur lequel je n’écris plus, mais il ne faut pas investir dans une opération immobilière comme on va acheter un paquet de pâtes. En général, toutes les informations importantes sont disponibles : bilan de promotion, localisation du bien, nombre de réservations, etc… On peut donc contrôler que les hypothèses sont bonnes au regard de la localisation, des couts de construction, du calendrier, des marges, des coefficients de sécurité, etc…

PS : zebonber, sauf avis contraire il n’y a pas de bisounours, personne ne se fait d’illusions sur le financement participatif…

Cher zebonber, sauf erreur de ma part, vous avez justement généralisé ce cas particulier à l’ensemble du crowdfunding immobilier…
Nous sommes donc d’accord qu’il faut être attentif à la société, à son équipe, à sa stratégie, à ses montages (et à sa maîtrise technique et financière de ces montages).

Par ailleurs, comme je suis inscrit sur anaxago j’ai reçu un long message sur ce sujet. HelloC avez-vous eu ce message ? Qu’en pensez-vous ?

Anaxago a écrit :

Chers associés, Chers investisseurs, Chers partenaires,

La société RETOME (groupe Terlat), promoteur dont 4 projets ont été financés par les membres d’Anaxago, fait l’objet de publications et commentaires en raison d’une mesure de redressement judiciaire concernant l’une de ses filiales industrielles.

Vous n’êtes pas directement concernés, n’ayant pas choisi d’investir dans l’un des programmes de ce promoteur.

Nous souhaitons vous informer que nous avons publié hier un article sur notre analyse de la situation. Cet article est disponible ici :

arnaud a écrit :

j’ai supprimé le lien, vous trouverez les infos sur le site anaxago ou celui de helloC

Nous pensons que les raccourcis relayés dans la presse, qui au-delà d’être totalement inexacts et volontairement trompeurs, n’aident pas à comprendre les enjeux de l’investissement dans la promotion immobilière, les risques réels et la situation exacte des sociétés de programme dont Anaxago et ses membres sont actionnaires.

Au-delà des 4 programmes du groupe Terlat pour lesquels nous estimons que nous serons en mesure de récupérer tout ou partie du capital et des intérêts, nous tenions à vous communiquer notre engagement et celui de tous nos conseils dans le suivi de chaque investissement réalisé.

Anaxago a depuis plusieurs années pleinement contribué à l’émergence de l’equity crowdfunding, de sa régulation en vue d’une protection optimale des investisseurs et de sa croissance dans le paysage financier français.

Une industrie du crowdfunding immobilier qui comptabilise aujourd’hui près de 250 programmes financés auprès de 130 professionnels, et déjà 44 sorties avec des taux de rentabilité moyens de près de 10% et aucun défaut enregistré.

Si des défauts (et des retards) sont à prévoir compte tenu du risque inhérent aux activités de promotion financées, nous confirmons notre engagement auprès des professionnels de l’immobilier que nous accompagnons dans leur croissance au quotidien pour faire de la finance participative un acteur de poids et une nouvelle source de financement pérenne.

Toute l’équipe est bien évidemment, et plus que jamais, disponible à tout moment pour échanger, vous accompagner et répondre à vos interrogations.

Veuillez agréer, chers associés, chers investisseurs, chers partenaires, mes sincères salutations.

commentinvestir a écrit :

Au-delà des 4 programmes du groupe Terlat pour lesquels nous estimons que nous serons en mesure de récupérer tout ou partie du capital et des intérêts, nous tenions à vous communiquer notre engagement et celui de tous nos conseils dans le suivi de chaque investissement réalisé.

Je ne vois pas ce qu’il y a de rassurant, ils disent juste qu’ils vont PEUT ÊTRE récupérer de l’argent ( et peut être PAS ).

Là où Anaxago a fauté c’est en acceptant de prêter de l’argent à une société qui avait du mal à rembourser une première levée de fonds chez Wiseed.
Wiseed avait refusé une nouvelle levée de fonds tant que la première n’était pas remboursée en temps et en heure alors Telrat est parti emprunter chez la concurrence.

Est ce qu’Anaxago était au courant de ces difficultés ?

Crowdfunding immobilier - Premier défaut de paiement de grande ampleur - Actualité - UFC-Que Choisir

Confronté dès l’été 2016 à des retards dans les remboursements, Wiseed a accepté un compromis en novembre, accordant quelques mois de délai au promoteur.

Crowdfunding immobilier : des épargnants pourraient tout perdre !  - Capital.fr

« Le groupe prévoit une division par près de trois de sa masse salariale et une revue de sa stratégie » annonce Souleymane Galadima. « Si ce plan est accepté, nous aurons probablement des échanges avec le mandataire sur la suite à donner et la gestion des différentes créances » prévient-il. Mais si la liquidation est prononcée, les créanciers seront remboursés par ordre de priorité (Urssaf, salariés, banques), ce qui laisserait alors peu d’espoir aux épargnants.

Exact sauf que les banques ont sans doute pris des hypothèques en garantie.