Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?

1) Plutôt un rachat de leurs meubles, documenté par un acte de session (comme vous le feriez pour l’achat d’un meuble d’occasion à un particulier) afin de pouvoir les déduire. L’option "quelques mois de loyer gratuits" est moins intéressante car en LMNP vous devrez quand même déclarer ces loyers comme si vous les aviez touchés.

Si un ou plusieurs de vos locataires acceptent, veillez à documenter le ou les nouveaux baux à la date d’acquisition de l’immeuble afin de pouvoir en déduire les frais d’acquisition, au prorata des loyers meublés sur le total des loyers de l’immeuble.

Sachez toutefois que l’administration fiscale pourrait trouver à redire sur cette opération (baux nus passés en meublés à la date d’acquisition), sujet déjà évoqué sur une autre file de ce forum. Veillez donc à bien soigner les nouveaux baux et à préparer votre argumentaire en cas de contrôle.

3) Le gouvernement n’a pas mis en place une obligation de chauffage individuel, mais d’individualisation des charges de chauffage… donc vous pouvez conserver le chauffage central gaz à condition d’installer des répartiteurs de frais de chauffage sur les radiateurs.

4) Le service urbanisme de votre mairie ne peut vous imposer un type de matériau, donc du PVC avec plaxage imitation bois peut convenir. En revanche elle a toute latitude de vous imposer de conserver le style des fenêtre existantes.

Il faut passer les logements en meublé au fur et à mesure des départs.

Le passage en meublé se fait sur la valeur de chaque lots au prorata du prix total et de chaque surface.

Le meuble ne se conçoit pour pour des surfaces raisonnables.

Un T3 meublé n’est pas raisonnable pour moi.

Une rénovation de cuisine suite à un départ permet d’attirer un locataire déjà présent dans l’immeuble et lui donner envie de changer de logement ce qui permet avec un départ de passer deux logements en meublé.

Bonjour,

Si le locataire en bail nu donne son congé puis signe un bail meublé, en quoi cela consiste-t-il une rupture abusive ?

Je suis aussi dans ce cas mais ne comprend pas votre point de vue très tranché. Autant je partage la partie respect du locataire qui ne doit pas perdre au change voir y gagner autant ce changement de bail ne peut-il pas reposer sur un intérêt mutuel ?

Je ne compte pas forcer les locataires en place à accepter, ni leur proposer des conditions plus défavorable que celles dont-ils disposent actuellement (conservation des éléments du bail nu lorsqu’ils sont plus favorables, comme la durée ou la caution). J’espère les faire signer en toute connaissance de cause sur la base au contraire d’éléments plus favorable en terme d’équipements et ce sans augmentation de loyer.
Je ne rachèterai pas leurs meubles (je trouve cette idée déplacée) mais proposerai la liste de fournitures complète, à eux d’accepter ou refuser chaque composante en pouvant compléter dans le futur s’ils en veulent plus.

Cette démarche me semble personnellement honnête, mais peut-être que je me trompe totalement ?

Le locataire en location nue est quasi-invirable :
1) bail de 3 ans tacitement renouvelable ; le bail meublé n’est que de 1 an
2) le bail nu ne peut être dénoncé par le bailleur, 6 mois avant l’échéance, que pour 3 conditions : reprise pour vendre, pour habiter ou pour motif réel et sérieux. Le délai de dénonciation est plus court en meublé.
3) le bail nu ne peut pas être dénoncé par le bailleur pendant les X années après achat du bien (X compris en gros entre 3 et 6 ans ; la durée exacte dépend de beaucoup de choses : la nature du bailleur et la durée du bail restant à courir au moment de l’achat). Le bail meublé n’a pas ces durées de protection après achat.
4) si reprise pour vendre, le locataire en bail nu est prioritaire pour l’achat de son logement : le vendeur doit lui adresser une offre dès la mise en vente puis à chaque baisse de prix éventuelle. Le locataire en meublé n’est pas prioritaire pour l’achat de son logement.

Tous ces éléments font que le bail meublé, même après la loi ALUR, reste moins protecteur du locataire que le bail nu.

Quel serait à votre avis la compensation de la perte de toutes ces dispositions protectrices, qui pourraient faire dire au locataire que la manœuvre a été faite dans un "intérêt mutuel" ?

AMHA, le locataire qui croit à l’"intérêt mutuel" est celui qui n’a pas mesuré toute la portée du changement de bail.

Si le locataire qui a donné congé du bail nu, pour signer un bail meublé (même son plein gré), change d’avis et porte alors l’affaire devant le juge, il est probable que le juge fasse le constat simple et réaliste que le bailleur, ne pouvant pas donner congé, a manipulé son locataire pour qu’il donné congé du bail nu et pour imposer le bail meublé qui est moins protecteur que le bail nu. Le juge constatera aussi que le locataire n’avait aucune raison personnelle de donner congé, puisqu’il ne comptait pas quitter le logement. J’imagine que le juge pourrait alors décider que le congé est nul, et que le bail nu continue donc à produire ses effets. Et du coup, probablement condamner le bailleur pour dommages et intérêts et le condamner aux dépends. Il pourrait aussi, selon les éléments exacts de l’affaire, retenir d’autres charges (faux en écritures, congé donné frauduleusement…).

De plus, je pense qu’il y a un risque fiscal, la manœuvre étant attaquable car elle vise clairement à payer moins d’impôts.

Je ne rachèterai pas leurs meubles (je trouve cette idée déplacée) mais proposerai la liste de fournitures complète, à eux d’accepter ou refuser chaque composante

Pour que ça soit un bail meublé :
1) vous DEVEZ fournir chaque élément de la liste, que le locataire en veuille ou non !
2) la présence de tous ces éléments de la liste doit impérativement figurer dans l’état des lieux signé des deux parties, annexé au bail. C’est la première chose que regarderont le juge ou l’inspecteur des impôts.
Donc le locataire n’est pas libre de refuser un élément. Vous devez fournir chaque élément listé. Si le locataire n’en veut pas, il faut quand même le mettre sur l’état des lieux, puis proposer au locataire une solution de stockage pour le désencombrer de vos éléments surnuméraires.

Voilà pour les risques que j’identifie. Après, vous pouvez tout à fait le faire, d’autres bailleurs le font. Mais si vous avez un contrôle des impôts ou un procès d’un locataire, vous aurez été prévenu donc vous ne serez pas étonné. Statistiquement, le risque est sans doute est très peu probable, mais il existe.

Les alternatives pour éviter ce risque sont simples :
1) acheter un logement ou un immeuble vide. C’est assez fréquent quand il y a beaucoup de travaux à faire.
2) acheter un logement ou un immeuble déjà loués meublés.
3) acheter un logement ou un immeuble loués nus et ne les passer en meublé qu’au départ volontaire des locataires.

Sur le fait qu’un inventaire absent ou insuffisant de meubles soit l’un des critères principaux pour requalifier en location nue, il y a une jurisprudence constance et bien établie, qui date d’avant même la publication précise de la liste des meubles à fournir.
Cf :
La requalification de la location meublée - Maître joan dray

Et notamment cette phrase :

L’absence de l’inventaire ou le fait qu’il soit incomplet est une cause les plus fréquentes de requalification d’une location meublée (CA Paris, 6e ch. B, 24 avr. 2003).

Sur le fait que le locataire retire des meubles :

la consistance du mobilier doit s’apprécier lors de l’entrée dans les locaux.

Le retrait des meubles par le locataire n’est pas susceptible, à défaut d’accord des bailleurs, de modifier le régime juridique de la location (CA Paris, 4e ch., 13 déc. 2011).

Vous noterez que c’est le locataire qui doit l’enlever sans l’accord des bailleurs. Dans votre solution "Mis à disposition par le propriétaire ; le locataire préfère utiliser ses propres meubles", vous signez en bas de cet état des lieux et vous confirmez donc par écrit votre accord sur ce retrait. D’après cette jurisprudence, en donnant ainsi votre accord, vous prenez un risque juridique.

La solution sans risque pour le bailleur est de signer un état des lieux comportant l’ensemble des meubles de la liste obligatoire, sans autre mention. Le refus de certains meubles par le locataire et le stockage chez le bailleur est alors un accord oral. Dans cette solution, c’est le locataire qui prend un risque : le bailleur, au moment de l’état des lieux de sortie, pourrait réclamer la restitution de ces meubles puisqu’ils figurent sur l’état des lieux d’entrée. Evidemment, un bailleur de bonne foi et ayant toute sa tête ne ferait pas un coup pareil. Mais le bailleur peut être retors ou amnésique ; ou encore, le logement peut être cédé et l’ancien bailleur peut avoir oublié de mentionner cet accord et de transmettre ces meubles au nouveau bailleur ; d’autant plus s’il n’était plus en état de parler au moment de la cession (cas d’une succession par exemple). Donc dans cette solution (liste complète sur l’état des lieux, sans mentionner que le locataire les a refusés et sans mention qu’ils sont stockés chez le bailleur), c’est la solution la meilleure pour le bailleur mais que le locataire peut refuser avec raison puisqu’il y a un risque pour lui à signer que des meubles sont là quand ils ne sont pas là !

Cela dit, en pratico-pratique, si au moment de l’état des lieux, tout est bien là, on signe en bas de l’état des lieux avec la liste complète. Le locataire refuse alors la literie et les couverts ; vous lui dites "ok, donc on les stocke à la cave, ou dans un placard de l’appart, ou chez moi" ; il vous répond "chez vous, ça m’arrange pour ne pas m’encombrer", il y a bien des chances qu’il ne pense même pas à réclamer que ce retrait figure sur l’état des lieux. Il s’agit de meubles de faible valeur et dont il vous demande comme un service de le débarrasser, donc ça devrait passer comme une lettre à la poste dans 9 cas sur 10 !

Voilà pour l’inventaire des meubles ; par ailleurs, quand je disais que le juge et les Impôts pouvaient trouver à redire à un bail passé de nu à meublé avec le même locataire juste après l’achat du logement, je ne m’appuie pas sur une jurisprudence précise. Je ne fais que tirer une conclusion qui me semble assez logique quand on met ensemble :
- très forte protection du locataire en bail nu
- le juge est très souvent favorable au locataire
- le locataire n’a aucun intérêt personnel à passer de nu à meublé
- le locataire n’a aucun intérêt personnel à donner congé
- la manoeuvre sert essentiellement à économiser des impôts au bailleur.
Donc j’avoue que je fais un peu de "juridique-fiction" sur cette partie. Et j’ai bien dit que c’était statistiquement peu probable d’être attaqué. Mais personnellement, je sais que je ne tenterai pas ce genre de manœuvre. Et je sais aussi que, sur un procès qui opposerait un locataire à un bailleur sur ce point, je serais prêt à parier que c’est le locataire qui va gagner…
Si l’on veut à tout prix passer l’immeuble/l’appart en meublé dès la prise de possession, autant acheter un immeuble/un appart déjà vide. Le coup de passer les locataires en meublé "de leur plein gré" et dans un "intérêt mutuel" me semble clairement entaché d’un risque juridique et fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2017 18h38)

kili : votre approche semble raisonnable. Par contre, ce n’est pas le cas de tous les acheteurs, dont certains pensent pouvoir convertir les locataires en bail nu vers un bail meublé juste en claquant des doigts. C’est pour ça que j’ai préféré être bien clair sur les risques et inconvénients.

OK à la lecture de votre commentaire et de l’article joint, tout est très clair pour moi.

Concernant le risque de requalification, comme vous l’avez indiqué, encore faut-il qu’il y ait un tiers pour initier une démarche en justice.

Or il me semble que ce sont principalement des locataires, et non le fisc, qui sont amenés à contester la dénomination de "meublé" dans le but d’avoir une meilleure protection en bénéficiant des caractéristiques historiquement plus favorables au locataire des baux nus.

Or au vu du peu de différence de caractéristiques entre baux meublés et nus dans les nouvelles réglementations (par exemple concernant les conditions de reprise au terme du bail), je me demande si cela va toujours arriver fréquemment ou non.

Merci pour toutes vos réponses, c’était très instructif et très argumenté
Du coup je pense que je vais juste attendre de remplacer les locataires pour passer en meubler alors.
Je comprends que les locataires puissent préférer le régime protecteur de la location nue.

Pour l’histoire des fenêtres avec sections, les sections sont des baguettes qui divisent une grande vitre en plusieurs petits carreaux, comme on peut particulièrement le voir sur de vieilles fenêtres.

lachignolecorse a écrit :

On arrive vite à 1500/2000€ par fenêtre.

Hou la la, en cherchant bien on trouve à environ moitié prix (pvc sur mesure 185X140 avec quelques options d’ouverture ou d’esthétique comme des croisillons, il y a quelques mois pour 750€ TTC posé)

J’ai oublié de préciser que ce sont des fenêtres avec imposte cintrée

Non, mais j’ai l’immeuble depuis moins d’une semaine et les locataires sont en vacances.

J’aurais voulu les contacter avant la signature mais des litiges avec le vendeur m’ont fait adopter une position plus ferme envers lui et le fait de prospecter les locataires m’auraient desservi.

Je garde en tête mon idée d’aller "négocier" des changements de baux en proposant de meubler pour le même loyer. Après il faut qu’ils soient intéressés par cette contrepartie… mais à nous d’être intéressant dans nos propositions (avec par exemple de l’électroménager si ils ont déjà suffisamment de meubles). L’important à mes yeux c’est qu’ils ne se sentent pas floués pour éviter toute dérive judiciaire et que les meubles soient formellement refusés dans un document d’inventaire.

Dans le pire des cas je prendrais mon mal en patience jusqu’à leur départ.

De votre côté, si votre locataire est ok tout va être plus simple. Proposez-lui de compléter/remplacer ses meubles qu’il peut vendre sur le bon coin (s’il n’y tient pas) et compléter les par un peu d’extra si nécessaire (petit electro comme une cafetière, ou des éléments de déco ou autre).

Bernard2K a écrit :

3) le bail nu ne peut pas être dénoncé par le bailleur pendant les X années après achat du bien (X compris en gros entre 3 et 6 ans ; la durée exacte dépend de beaucoup de choses : la nature du bailleur et la durée du bail restant à courir au moment de l’achat).

Bonjour Bernard2K,

Avez-vous un texte qui pourrait étoffer cela ? Merci d’avance !
Bien à vous