SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Surin · #676

Pour l’augmentation du prix de part de Placement Pierre, c’est un scoop que vous nous annoncez là.
Elle va ainsi se rapprocher de sa valeur de reconstitution.

Fabipm · #677

Le premier CGP auquel j’ai eu à faire m’avait prévenu qu’il fallait se décider vite car l’AK allait se finir prochainement, et le prochain prix de souscription serait bien plus élevé.

Le second CGP avec qui je suis en contact à présent tient le même discours. Le prix de souscription passerait de 315€ à 340€ apparemment, pour une ouverture d’AK vers fin décembre-début janvier.

C’est bien pour cela que je m’interroge sur la pertinence de sélectionner placement-pierre à un prix bien ré-évalué !

Surin · #678

Normalement il y aura une dernière confrontation sur le marché secondaire, positionnez-vous à 315€, c’est à chaque fois ainsi que j’ai acquis des SCPI juste avant leur augmentation (284€ l’an dernier sur Placement Pierre par exemple).
Edit: ce serait alors 7,9% d’augmentation

Fabipm · #679

Primaliance m’a prévenu que l’AK serait lancée autour du 20 Décembre.

Le montage de l’achat à crédit ne sera jamais prêt pour la dernière confrontation avant l’ouverture de l’AK donc je peux oublier les parts de Placement Pierre à 315€ je pense.

Primaliance m’a dit financer:
- SCPI à capital variable
- SCPi à capital fixe en cours d’AK
- SCPI à capital fixe qui fait des AK relativement souvent, même si hors AK.

C’est pourquoi les Actipierre et autres SCPI très intéressantes ne rentrent pas dans mon projet, malheureusement.

Je pense à présent à Sofipierre pour compléter mon choix :
1/3 Immo-Placement, 1/3 Foncia Pierre Rendement et 1/3 Sofipierre.

J’espère que ce choix se révélera pertinent !

Fabipm · #680

Après discussion avec Primaliance, Sofipierre n’est apparemment pas référencée par le Crédit Foncier. De fait, elle n’est pas intégrable à notre projet d’investissement.

De plus, il semble que l’AK de Foncia Pierre Rendement vient de se terminer. Je vais tenter de voir s’il est possible d’en prendre malgré le fait qu’elle ne soit plus qu’accessible via le marché secondaire.

Primaliance m’oriente donc vers BTP Immobilier et Placement Pierre en lieu et place de Sofipierre et Foncia Pierre Rendement.

J’avoue me poser quelques questions vis-à-vis de BTP Immobilier…

Flyz57 · #681

Pas de diversification hors france?

Fabipm · #682

Le conseiller de Primaliance m’a spécifié que le Crédit Foncier ne finançait pas de SCPI qui gère des immeubles hors de France.
Ce n’est pas non plus un souhait que de viser une SCPI investie en partie en Europe plutôt qu’en France.

niceday · #683

Bonjour,
je me pose plusieurs questions sur le financement.

1/ Je lis que le financement de plusieurs SCPIs (en prêt conso <75K€) se fait sur plusieurs lignes de crédit. une scpi à crédit = un crédit affecté.
Pour ceux qui diversifient en investissant sur 3-4 SCPI, ça veut dire que vous avez 3-4 crédits conso différents.

Sinon, pour info j’ai aujourd’hui un financement possible sur 9 ans à un taux de 1.50% (Crédit conso) + Assurance DC ; sans frais de dossier avec la première banque de France.

2/ Lors d’un financement immo, plusieurs charges se rajoutent vs un crédit conso ( Garanties Crédit Logement, frais de dossier, assurances ..) Ces charges sont déductibles des revenus locatifs l’année de l’achat, mais j’ai un doute sur les frais des Garanties Crédit Logement. Sont-ils déductibles ?

Edit: Réponse trouvée à ma question 2/ Oui ils sont déductibles
Les frais de garantie Crédit Logement sont-ils déductibles fiscalement ?

espenlind13 · #684

Bonjour niceday,

Pour répondre à la question 1/, c’est non. L’affectation du crédit peut très bien porter sur plusieurs SCPI. Je n’ai qu’un crédit (simple, sans lissage) et qu’une mensualité pour 3 SCPI différentes.

Le point noir, c’est les frais de nantissement qui peuvent s’envoler suivant l’établissement prêteur.

1.50% sur 9 ans c’est correct étant donnée la difficulté à faire passer ce type de dossier en direct. En passant par un courtier spécialisé, j’ai trouvé du 1.36% sur 20 ans mais avec des frais de nantissement costauds. Tous frais considérés, il s’agissait quand même d’une très bonne proposition.

Janvier c’est la bonne période pour négocier : votre conseiller, son agence et son groupement d’agence auront déjà leurs objectifs 2018 en tête, le moment idéal pour trouver un peu plus de souplesse que d’habitude.

Surin · #685

Déduisez-vous les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers?

espenlind13 · #686

Je le ferai, oui. Le but du crédit est clairement mentionné dans l’offre.

Fabipm · #687

Fabipm a écrit :
Je pense que le Crédit Foncier limitera l’investissement quoiqu’il arrive (50k€ sur 10 ans), passer par des banques s’est révélé infructueux jusque-là (CM, SoGé, BNP, LCL). Il ne reste plus qu’à tenter d’autres CGP même si je n’y crois pas trop !

Bonjour,

Au final, l’investissement à crédit a été possible ! Hourra !

1) Crédit Foncier via Primaliance
- 26k€ Immo-Placement en AK
- 26k€ Foncia Pierre Rendement sur la marché secondaire

Pas d’apport, 2.15% sur 20 ans + 0.25% assurance.

2) LCL
- 50k€ Rivoli Avenir Patrimoine

Pas d’apport, 1.10% sur 15 ans + 0.15% assurance (déléguée).

Option chez LCL pour Gemmeo Commerce mais elle ne me fait pas rêver.

Bon courage dans vos recherches !

Fabipm

Champflo · #688

Voila ce que l’onme propose aujourd’hui

105 000 € / 12 ans (144 mois)
Assurance comprise
CRCA : 842.48 € / mois Frais : 525 €
CIC : 845.49 € / mois Frais : 900 €
CF : 852.01 € / mois Frais : 2 173 €

Qu’en pensez vous ?

Surin · #689

On en pense qu’il faudrait compléter en donnant les taux de chaque proposition, ça éviterait que l’on aille fouiner dans une calculette crédit.
Y a-t-il une assurance comprise dans les montants que vous donnez ou quelle est la garantie?

Champflo · #690

Comme je l’ai dit l’assurance est incluse.
Le loyer me semble être le seul point de comparaison fiable.
Les taux étant exprimés de manière différente suivant les banques.
CRCA annonce 1.65 (hors assurance)
Le CIC 2.1 (hors assurance)
et le CF 1.95 (hors assurance)

loulou75015 · #691

Pour info,

Les taux des crédits personnels SCPI (montant max 30.000 € par SCPI et uniquement pour les SCPI maisons : Rivoli Avenir Patrimoine & Gemméo Commerce et Bientôt Edissimmo) ont encore baissés.
de 12 à 84 mois 1.49 % hors assurance sans frais de dossier
de 85 à 144 mois 1.99 % hors assurance sans frais de dossier
Banque LCL / LCL Banque Privée / LCL Grand investisseur Privé

NB : Client et Salarié de la banque je commercialise ce crédit et j’en ai souscrit (PS pas de demande pro svp, ce NB n’est que déontologique)

Surin · #692

loulou75015 a écrit :
montant max 30.000 € par SCPI

N’est-ce pas un montant mini?

loulou75015 · #693

Oups coquille, je n’avais pas les yeux en face des trous !

Je modifie

Délai dépassé pour modifier.

montant mini 3.000 €
montant maxi 75.000 €

TheApprentice · #694

Bonjour à tous,

Ravi de pouvoir participer à ce forum que je lis depuis de nombreux mois.

J’expose ici mon projet d’achat de parts de SCPI à crédit (amortissable):

J’ai obtenu via un CGPI un crédit de 100k euros auprès du CF à un taux de 2.75% sur 25 ans (hors assurance). L’assurance attenante est élevée (0.39%) mais on m’assure que celle-ci était une condition pour obtenir ce taux de 2.75%. l’objectif serait d’en changer rapidement après obtention du crédit et tomber sur un taux de ~0.10%.

Les frais: 1% de frais de courtage, 500 euros de frais de dossier et 100 euros par SCPI.

Les SCPI choisies: 1/3 PFO2, 1/3 PRIMOVIE et 1/3 CRISTAL RENTE.

En ayant parcouru ce forum et notamment ce fil de discussion, je me rend compte que ces frais de courtage et même ce taux de 2.75% sur 25 ans ne semble pas une si bonne affaire…

Qu’en pensez-vous?

PS: @Fabipm: Vous semblez avoir obtenu un excellent taux surtout sans avoir pu bénéficier du crédit logement! Bravo! Est-ce l’effet Primalliance? J’ai lu dans vos commentaires, qu’une p1ère approche du CF vous avait donné droit à un taux de 3.10%. De plus, quels ont été vos frais de dossiers ?

Adrien · #695

Bonsoir,
Je viens de vous écrire sur votre présentation.
Le taux proposé ne me parait pas raisonnable. Pour info, j’ai obtenu en octobre 1,85% sur 20 ans avec délégation d’assurance (mais crédit logement en garantie). J’ai, semble-t-il, bénéficié d’une erreur car le taux investissement était à 2,15% (comme précisé plus haut). Celui de 1,85% était pour les RP normalement. Bref, tout cela pour dire que vous pouvez faire mieux, a minima via le CF.

Adrien

TheApprentice · #696

Il faut noter que je n’ai pas droit au crédit logement n’ayant pas de RP… d’où sans doute le taux plus élevé…

Fabipm · #697

TheApprentice a écrit :
PS: @Fabipm: Vous semblez avoir obtenu un excellent taux surtout sans avoir pu bénéficier du crédit logement! Bravo! Est-ce l’effet Primalliance? J’ai lu dans vos commentaires, qu’une p1ère approche du CF vous avait donné droit à un taux de 3.10%. De plus, quels ont été vos frais de dossiers ?

Bonjour,

Je n’ai pas dû être 100% clair, pardon.
J’ai limité le crédit souscrit via au Crédit Foncier via Primaliance de façon à pouvoir bénéficier de la garantie crédit logement.
Autrement, le taux était moins bon et il fallait du nantissement, autour de 3% sur 20 ans il me semble.
Les 2.15% sur 20 ans (aussi mentionnés par Adrien) sont les taux du CF pour de la SCPI sur 20 ans, avec garantie Crédit Logement.

J’espère que c’est + clair à présent !

Adrien · #698

L’accès au crédit logement ne nécessite pas de RP selon moi.

TheApprentice · #699

Je pensais que la RP était nécessaire pour y avoir droit… C’est ce que m’avait indiqué le CF quand j’avais été les voir directement en agence pour justifier une grille «spécial» (2,9% hors assurance en novembre).

Du coup, je me pose vraiment la question de la fiabilité des interlocuteurs rencontrés…

Surin · #700

TheApprentice a écrit :
Les frais: 1% de frais de courtage, 500 euros de frais de dossier et 100 euros par SCPI.

A quoi correspondent ces frais de courtage? 1% de 100k soit 1000euros? A qui sont-ils destinés?
En plus d’un taux élevé, une assurance chère, des frais de dossier moyens vous avez des frais de courtage? Ce mauvais taux est du à la durée d’emprunt, de 25 ans, c’est long, très long.
Faites une comparaison sur 20 ans avec en plus un meilleur taux, vous verrez que l’effort d’épargne ne sera pas important (mais il y en aura un) et que cela coûtera nettement moins cher au global.

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TheApprentice a écrit :

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