Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

Je n’ai pas trouvé les dates exactes de démarrage des projets de Terlat Anaxago mais quelque chose m’intrigue concernant Terlat et Wiseed : en Novembre 2016 Terlat n’avait pas remboursé à temps un projet sur Wiseed mais avait essayé dans le même temps de lever des fonds pour un nouveau projet.

On dirait que dès Novembre Terlat était à cours de cash et avait voulu rembourser le 1er prêt avec le 2ème ( une sorte de cavalerie ).

Heureusement que Wiseed a conditionné la finalisation du remboursement du premier prêt avant de lancer le 2ème et au final l’opération a été annulée, wiseed n’a pas été remboursé du reliquat de ce premier prêt et maintenant Terlat est en redressement judiciaire.

Le Groupe Terlat est en train de rembourser un autre programme, pourquoi en mettre un nouveau ?

    Les promoteurs peuvent faire appel à WiSEED pour financer plusieurs projets. Après analyse, si le dossier est solide, la phase de collecte est enclenchée. Le Groupe Terlat a proposé le dossier St François il y a quelques semaines et la période d’analyse se termine maintenant avec avis positif. Afin de ne pas retarder l’avancée du projet, nous avons accepté de commencer la collecte pour ce nouveau projet mais d’attendre avant de verser les fonds que le remboursement en cours sur le projet « Le Passage » soit finalisé (début octobre). Ceci pour une meilleure cohérence et garantir la traçabilité.

DDtee a écrit :

La démarche que vous décrivez c’est un peu comme si moi investisseur immobilier, j’allais voir un établissement de crédit à la consommation pour fiancer les 20% d’apport que mon banquier me demanderait car je n’aurais aucun cash… cela pourrait passer ou planter au premier problème, très borderline

C’est exactement ce que j’en pensais : c’est comme faire un crédit revolving avec 12% d’intérêt puis aller voir son banquier et lui dire que vous avez un apport personnel.
Et encore pire dans le cas de Terlat, vous ne rembourser pas votre crédit revolving à temps et vous allez voir à nouveau l’organisme prêteur pour commencer un nouveau projet.

Vic a écrit :

La différence de rendement est énorme par rapport à la différence de prise de risque. L’obligataire prend quasiment les mêmes risques que le promoteur puisqu’ils sont en avant dernier rang sur la liste de séniorités et que le dernier rang est très faible.

Et que dire du rencdement de la plateforme ? Elle empoche 40k€ dès le départ et ne prend AUCUN risque.

Attention je n’ai pas dit qu’ils n’ont fourni aucun service ou qu’ils ont indûment touché de l’argent, je dis juste que la plateforme ne prend AUCUN risque, elle fait une sorte de titrisation d’emprunts junk (  grassement rémunérée ).

Et surtout "est ce que ces plateformes risquent d’être attaquées pour défaut de conseil ou tromperie" ?

J’ai malheureusement l’impression que toute cette pseudo FinTechfait ne fait que reprendre les mauvaises habitudes des banques pré-2008 et qu’il y aura au final une régulation accrue qui bridera des projets qui avaient l’air "innovants".

On a eu Morning qui a utilisé l’argent de ses clients au lieu de le cantonner, maintenant du pseudo crowdfunding qui sert à financer du junk bonds.

Et quand un projet fonctionne bien, les créateurs le revendent … aux banques/assurances tradionnelles.

Je m’attends au pire quand ces "startuppeurs" vont s’attaquer au blockchain, au crowdAssurance, crowdxxxx …

Avec la prise de conscience du risque, peut-être que les taux de rendements proposés seront augmentés pour ce genre d’opération dans l’avenir.

Mais dans tous les cas, c’est du crowdfunding, les gens savent bien que c’est synonyme de risque de perte.

Concernant le  financement immo, pour ma part je préfèrerais un système de prêt avec un taux un peu moins élevé mais un remboursement capital+intérêts mensuel . Ainsi, en cas de défaillance on ne perd pas tout.
Mais je suppose que ça ne va pas aller avec l’ajout aux fonds propres du promoteur dans le cadre de son crédit à la banque.

Vic a écrit :

J’avais regardé pour investir dans le crowdfunding immobilier mais j’avais été refroidi par l’asymétrie du risque entre le promoteur et les investisseurs :

Grosse maille :
Imaginons une opération de 5000k€ sur 2 ans
Cette opération va rapporter environ 6% soit 300k€ (après l’ensemble des coûts dont les frais de gestion du promoteur = le premier côté de la biscotte)

Pour la financer, le promoteur devra trouver 1000k€
Qu’il fera financer à 50% par une banque --> 500k€
et 500k€ en fond propre
qu’il découpera en obligations revendu en crowdfunding pour 400k€
et en fonds propres pour 100k€

Pour rémunérer les obligataires, il va leur payer 10% annuel soit 80k€ + commission de la plateforme 40k€

Il aura donc investi pour 100k€ et l’opération lui rapportera 180k€.
La différence de rendement est énorme par rapport à la différence de prise de risque. L’obligataire prend quasiment les mêmes risques que le promoteur puisqu’ils sont en avant dernier rang sur la liste de séniorités et que le dernier rang est très faible.

Le promoteur a par contre, grâce au crowdfunding, maximisé son ROI (220k€ de gagner pour 100k€ de mise. Sans crowdfunding 300k€ de gagné pour 500k€ de mise)

Le promoteur prend quand même plus de risque car il investit beaucoup plus tôt dans le projet. Les investisseurs en crowfunding arrivent au moment où le permis de construire est validé, où le projet est bien défini, où la commercialisation est parfois de 100 %, du coup le risque est beaucoup plus faible pour eux (avec 100 % de commercialisation, il est quasiment nul).

Il y a des gens directement impacté sur ce forum ?
Personnellement j’ai 3.000 EUR sur l’envol (Terlat via Anaxago)

Petit update sur Terlat:

Date : 05-01-2017
Type : Redressement judiciaire

Date : 26-01-2017
Type : Liquidation judiciaire

Vu la rapidité du passage redressement en liquidation je pense qu’on peut raisonnablement s’attendre à ne revoir ni capital ni intérêts.
J’ai tenté plusieurs fois de contacter Anaxago (mail/tel/twitter) pas de réponse à ce stade.

Si la société est passée en 3 semaines du redressement judiciaire à la liquidation, c’est que le mandataire a constaté que la société ne pouvait pas être redressée ( comptes vides … ).
Le liquidateur va maintenant essayer de payer les salaires, les impôts, Urssaf … en premier donc je parie qu’il ne restera pas un seul euro pour les "investisseurs".

Et bien sûr silence radio chez les plateformes de financements usuriers participatifs, ils vont sans doute dire qu’ils ont engagé des actions en recouvrment, une action en justice et que de toutes les façons ils avaient prévenu les investisseurs dès le départ sur les risques encourus …

Conclusion, un seul acteur en sort gagnant : la plateforme qui touche ses commissions dès que les fonds sont levés.

Ca devient intéressant !

Cet article nous apprend que les prêteurs en crowdfunding sont des créanciers chirographaires :
la créance du prêteur en cas de cessation des paiements
Pour ceux qui ne sauraient pas, ça veut dire créancier non privilégiés (contrairement aux salariés, Ursaff, trésor public, etc). Ca veut dire, 99,9999 % de chances de ne jamais revoir ses sous.

Ce second article nous apprend que la plate-forme ne peut pas représenter les prêteurs. Chaque prêteur doit faire connaître sa créance au mandataire (dans un délai court !). Très pratique quand il y a une multiplicité de petits prêteurs !
Logiquement, la plateforme devrait informer individuellement les prêteurs de ce besoin de faire connaître sa créance auprès du mandataire. maxlille, avez-vous reçu une telle information de la plateforme ?
Crowdfunding : 1er défaut pour un prêt aux PME (Unilend) | Contrepoints

Ce dernier article dit que le contribuable peut imputer la perte d’une créance irrécouvrable, mais seulement sur les intérêts d’autres prêts de même nature, jusqu’à 5 ans après l’année de la perte :
Crowdfunding : déduction fiscale des prêts irrécouvrables - Droit bancaire, assurantiel, financier et des IntermédiairesDroit bancaire, assurantiel, financier et des Intermédiaires
Supposons une personne qui a prêté 2x3000 €.
Le premier prêt fait défaut. Perte 3000 €.
Les autres 3000 € sont prêtés pendant plusieurs années dans les mêmes conditions, à 10 % d’intérêt. Donc, intérêts annuels : 300 €.
En 6 ans, le contribuable pourra donc déduire 300 x 6 = 1800 €. S’il est imposé à 30 % +15,5 % de PS, il va économiser 45 % de 1800 € soit 819 €. Il récupère donc moins d’un tiers de sa perte. A condition de rester exposé, 6 années de plus, à des prêts de même nature, donc à un même risque de défaut. A condition aussi d’être au courant de cette disposition et de savoir l’appliquer, ce qui ne va concerner qu’une infime partie des prêteurs.
Par ailleurs, pour avoir une "créance irrécouvrable", je pense qu’un mail ne suffira pas, en cas de contrôle du fisc ! il faut faire inscrire sa créance par le mandataire, puis attendre de recevoir copie de l’arrêté du jugement qui scelle le sort des créances et qui va rendre la créance définitivement irrécouvrable. D’après ce que j’ai vu, ça peut prendre des mois, voire jusqu’à 2 ans.

Tout cela serait à vérifier car je n’ai fait qu’une recherche rapide ; pour les personnes concernées, il faudrait s’assurer que rien n’a changé par rapport à ce que disent ces articles.

Bon courage !

ZeBonder a écrit :

@Bernard2K : sans oublier que ce sont des sociétés à responsabilité limitée donc vous ne pourrez pas attaquer le gérant ou l’actionnaire principal à titre personnel.
Le recouvrement dans ce genre de cas ne rapportera pas un seul euro et coûtera en frais d’avocats, huissiers…

Ce n’est même pas la peine d’engager des frais de recouvrement. Liquidation + créance chirographaire = perte sèche dans 99,99 % des cas. Même pas la peine d’essayer.
La seule piste, c’est celle que j’indiquais : inscrire sa créance auprès du mandataire. Attendre de recevoir (un jour lointain) le papier qui dit que la créance est irrécouvrable. Alors, le déduire de sa feuille d’impôt sur des intérêts perçus de prêts de même type, ce qui suppose qu’on a toujours d’autres prêts de type crowdfunding/crowdlending en cours.
De facto, c’est une hypothèse hautement improbable : il faut une personne qui est à la fois suffisamment sérieuse et procédurière pour faire inscrire sa créance et pour ensuite porter la perte sur sa feuille d’impôt, et à la fois suffisamment optimiste pour garder des prêts de ce type… Je suppose que c’est très rare : les gens sérieux et/ou pessimistes qui subissent une telle perte vont se dépêcher de sortir de prêts similaires, donc ils n’auront plus d’intérêts desquels déduire la perte ; tandis que les gens optimistes voire tête brûlée, qui garderaient de tels prêts bien qu’ils aient subi un défaut sur l’un d’entre eux, risquent de ne pas faire tout le nécessaire pour pouvoir déduire la perte de leur feuille d’impôt alors même qu’ils y auraient droit.

Autrement dit, dans l’écrasante majorité des cas, cette liquidation judiciaire va se traduire, pour les prêteurs concernés, en deux mots seulement : perte sèche.