Acheter un bien immobilier comptant et faire le crédit immobilier ensuite ?

Super_Pognon · #1

Bonjour,

Je suis en train de faire un achat immobilier, ma résidence principale.

Les banques sont en retard pour me faire les prêts.

Je souhaite savoir si il m’est possible d’acheter ce bien comptant, puis de faire les crédits immobiliers par la suite.

Dans le cas où je souhaite louer ce bien d’ici 10 ans, puis-je déduire les intérêts des crédits des loyers ?

Quels sont les textes de loi/règlements ?
Je n’ai pas réussi à en trouver sur le sujet (post-financement - ce qui est requalifié / accepté).

Merci pour vos reponses et le partage de vos expériences.

Message édité par l’équipe de modération (09/02/2017 10h21) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crédit, déductibilité, loyers, post financement, rp

rocambole · #2

Hello,

En france vous avez jusqu’à 6 mois apres la signature notaire pour faire un emprunt (signature offre pret)

gunday · #3

Super_Pognon a écrit :
Les banques sont en retard pour me faire les prêts.

Ce qui en soit n’a rien d’étonnant.
Mais êtes vous pressé au point de devoir acheter en espèce et emprunter par ailleurs, ou est ce juste le vendeur qui vous met la pression ?

Si c’est juste le vendeur qui est pressé, faites lui expliquer par le notaire, que 4 mois pour un emprunt bancaire est un délai raisonnable (mon notaire l’avait très bien expliqué dans l’achat de ma RP)

julien · #4

Oui vous pouvez déduire les intérêts en cas de transformation de l’ancienne RP en locatif. Je ne retrouve pas rapidement le passage exact du Bofip, mais c’est précisé par exemple dans cet article du monde.

Super_Pognon · #5

J’achète à un institutionnel.

J’ai signé un compromis sans clause suspensive (pour passer devant les autres).

Je cherche les textes de références…

Bernard2K · #6

Pour ce que j’en comprends :
- sur votre RP, pourvu que le prêt dans quelque mois soit bien un prêt immobilier affecté à l’achat de ce bien-là, quand vous louerez dans X années vous n’aurez pas de problème pour déduire les intérêts de vos revenus fonciers.
- en revanche, ça serait problématique si vous achetiez directement un bien locatif. Vous achetez cash, vous mettez en location ou vous en manifestez l’intention (annonces), PUIS vous faites un prêt immo. Or, l’un des critères fondateurs de la déduction des charges, c’est "dépenses engagées en vue de la conservation du revenu". C’est à dire que le revenu locatif doit être au moins constant, ou augmenté. Or, en contractant un prêt, vous ajoutez des charges, donc vous diminuez votre revenu locatif, et cela, uniquement pour retrouver de la trésorerie. Les intérêts de ce prêt seraient alors inéligibles comme charges déductibles.

Donc :
- RP, ok ;
- achat direct de bien locatif : le prêt doit être fait dès l’acquisition.

Super_Pognon · #7

J’ai décalé mon délai. La banque me plante encore une fois.

A chaque fois, c’est oui on sera dans les délais. Puis, ils font les morts, au dernier moment…

Je passe au plan B, car je ne peux plus attendre (travaux à faire, garde enfant…).

Je suis marié sous la séparation des biens. Nous voulons avoir 50/50 avec ma femme.

Je pense tout payer comptant. Ma madame n’a pas le patrimoine pour prendre sa part comptant. Ainsi, on ferait une reconnaissance de dette (je ne veux pas faire de donation déguisée - éviter d’avoir des soucis, avec le fisc). Ensuite, on fera un post financement (et donation pour la partie apport).

Ca vous semble possible comme montage ?
Des notaires pour nous confirmer cela ?

Merci pour votre aide

Flyz57 · #8

Oui il n’y a pas de problématiques.
Pour l’avoir pratiqué, le post financement est assez courant.
Là vous achetez votre RP, le post financement aura bien comme objet "achat RP".
Même si location d’ici 2 ans, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt.
Faites effectivement une reco de dette avec Mme, je ne connais pas le formalisme mais trouverez çà facilement sur le net.

bad · #9

Bonjour,

Sujet intéressant.

Je rebondis sur le post de Bernard2k:

Si l’achat est fait comptant et que la régularisation est faite par le crédit dans un second temps et que la location intervient après (recherche annonces et mise en location effective), cela ne passerait pas selon vous ?

Sinon il faudrait faire l’investissement en cash avec l’argent d’un tiers (love money par exemple) avec reconnaissance de dette pour que cela fonctionne ?

En vous remerciant

Super_Pognon · #10

Opération faite.

J’étais tombé sur un tocard comme conseiller, on a changé, tout est rentré dans l’ordre.

byebyepatron · #11

Bonjour,
au vu du marché tendu en ce moment, j’envisage d’utiliser ce type de technique pour effectuer mes prochains investissements.
A savoir dire, je prends le bien à ce prix là comptant et faire ensuite l’emprunt.

Est-ce que certains d’entre vous ont effectué ce type d’opération ?

Si oui, pourriez-vous me fournir un retour d’expérience, succès ? Echec? A quoi faut-il faire attention ?

boumboum26 · #12

Je viens d’acheter 2 biens sans conditions suspensives, et vu que je suis au dessus des 33% d’endettement, c’est une hypothèse que j’ai évoqué avec ma banque. Elle m’a rappelé que j’avais 6 mois pour faire éventuellement le prêt, ne m’a pas précisé d’autres spécificités.

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#1 08/02/2017 22h59

#2 09/02/2017 00h46

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