Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover)

Pas d’avis ?

Merci de votre réponse .
Plusieurs choses:
1/ l’agence m’a contacté il y a une heure pour me dire que la position du vendeur avait évolué favorablement . Il pense qu’à 62000€ ca serait jouable ( j’avais dit oralement que je ne mettrais pas plus de 60000). Donc on arrive à avoir un peu plus de rentabilité .

2/ pour ce qui est du loyer envisagé, effectivement je l’ai sous estimé mais il est vrai que la différence de loyer entre studio et t1bis n’est pas énorme au vu des annonces lbc.

3/ les charges sont bien "totales"

4/ la plus value sera plus facile sur le T1 bis car bien rare à la vente . Je n’ai actuellement pas vu bcp d’annonces de vente sur ce secteur ( ou bien plus cher) et dans cette Residence .

5/ je garde en mémoire les propos de DDTEE concernant les studios vs t1bis ou t2 ..

Par rapport à mon interrogation ,  que pensez vous de l’idée d’apporter mon capital assurance vie dans cet achat? (15000€)

Bonjour
Je reviens après deux tentatives infructueuses.

Si CF veut bien dire Cash flow Je suis un peu surpris du financement. 
Quelle durée pour l’emprunt et quel est votre taux marginal d’imposition

Comme Bernard2k j’ai tiqué sur les charges.
Vraisemblablement cet immeuble est géré par un syndic bénévole et l’entretien est assuré par les occupants. C’est parfois un souci avec des locataires qui aiment le " Standing"
Sur du long terme le budget réparations -entretien d’un immeuble en centre ville est de l’ordre de 1% de la valeur vénale de l’immeuble. Soit ici 620 euros par an. Ce n’est peut-être pas pour tout de suite, mais il faut y penser.
Vous avez des réserves, je ne suis pas inquiet

Ensuite je suis surpris de la gentillesse de votre banquier:
Vous avec 31 000 euros de revenus et deux parts et demie soit 2583 euros par mois.
Votre premier crédit vous coûte 700 euros par mois soit un taux d’endettement de 27%.

Dans ces conditions , obtenir un financement à 110% sur 20 ans  vous conduit à rembourser 382 euros supplémentaires par mois
En ajoutant le loyer net à votre revenu, vous passez alors à un taux d’endettement de près de 36%
C’est "Mission Impossible " avec les banques que je connais.

Concernant votre pari sur la plus-value à dix ans:
C’est loin d’être une certitude. L’immobilier peut parfois baisser sur de nombreuses années .
De 1990 à 1997 une partie de Paris a chuté de 40%
Au japon L’immobilier baisse depuis plus de vingt cinq ans.
Depuis dix ans Ils  baissent dans les principaux pays voisins: Espagne Italie Royaume uni, Même (et surtout) aux Etats unis …. Mais pas en France où la chute de 2008 a été suivie d’un rebond qui semble s’essouffler depuis deux ans.

L’étude du rendement locatif actuel me semble plus fiable que cette perspective .
J’aurai donc une petite préférence pour le premier appartement . Sous réserve bien sûr que le prix soit proche de vos espoirs de négociation.

Pour les charges, c’est un décalage par rapport aux tarifs que je connais en Ile de France.
Ici pour un petit immeuble de cinq appartements , le Syndic prends 2200 euros par an.
L’entretien de l’unique escalier sur deux étages , sortir les poubelles balayer la cour " de temps en temps" c’est 200 euros par mois.
Le pire c’est sur Paris et lorsqu’il y a des espaces verts….

Pour l’endettement je comprend mieux la position du banquier.

Ceci dit, je conserve ma position :j’ai toujours privilégié les forts rendements tout en sachant qu’en général ils sont associés à un fort risque.
Ce risque il faut en comprendre la nature et surtout se protéger en cas de gros problème.

Suite des envenements . Sans rentrer dans les détails et Après avoir echangé Avec l’agent Immo sur la possibilité de négociation moins  fermée Avec le vendeur .  J’ai fais une offre d’achat à 62000€, qui vient d’etre acceptée !
Je ne pensais pas qu’elle soit acceptée a vrai dire vu que l’agent m’avait demandé de forcer un peu plus l’offre . Je me suis fixé sur ce prix et je ne bougerai plus , j’ai eu raison au final comme quoi …
Sous seing à signer demain !
J’ai déjà les plans de déco effectués Avec un logiciel en ligne top et gratuit …
mon  budget est limité (2500€) pour tout meubler , changer linos et monter 1 cloison pour un muret bar . Je vais me servir de lbc pour meubler d’occasion , j’ai déjà trouvé le lit et d’autres choses .

Vous avez obtenu le bien qui vous plaisait. Je ne suis pas sur que ça soit le meilleur choix financièrement, mais il est toujours plus agréable de détenir des biens que l’on apprécie… !

Le seul truc qui me laisse perplexe c’est que vous obteniez une plus-value sur un bien d’une résidence relativement récente que je m’attenderais plutôt à voir décote avec le temps ! Sa meilleure chance de plus-value est surtout l’emplacement.

L’avantage de ce genre de bien est qu’en général vos locataires sont plus solvables et dégradent moins les bien (c’est pas une généralité, mais c’est souvent le cas).

Voila, je comprends tout à fait le côté plaisir ! Tout le monde n’investi pas de la même manière !

Ne pensez vous pas que des jeunes actifs soit plus intéressants que des étudiants? (rendant le turnover plus faible).

Pour la baisse des prix, on ne sait jamais ou elle peut s’arrêter, dans certaines villes peut atractives le prix peut descendre très bas (ce n’est pas le cas de votre ville). Pour exemple a Saint-Etienne j’ai acheté pour approx 500€/m²….

pandora64 a écrit :

Pour les prix je ne pense pas que cela baisse beaucoup , il y a eu de la baisse vers 2008 , puis re hausse , depuis 2015 baisse légère et actuellement cela repart à la hausse . Donc pas vraiment de tendance baissière nette .

Et pourtant indépendamment de cela:

pandora64 a écrit :

Il y a encore quelques années , un bien dans cette Residence partait à 2500€ du m2 , aujourd’hui j’ai pu l’avoir à moins de 1800€ . Je pense qu’il ne pourra pas perdre de sa valeur .

Vous auriez tout aussi bien pu penser cela il y a un peu moins que quelques années, quand ces biens valaient 2000 ou 2200€/m2, attention à bien être sûr que les prix dans cette résidence aient bien recollé à la valeur du marché des bien anciens équivalent de cette ville.
Sinon c’est qu’il y a encore un potentiel de baisse, indépendamment de l’évolution du marché local.

La suite du dernier achat : passage au banquier pour finaliser et envoyer les offres de prêt :
62000€ achat.
6000€ frais notaire.
2500€ travaux et meubles.
500€ frais dossier.
600€ hypothèque.
Apport : 6000€

Soit un financement sur 20 ans de 66000€ environ par un prêt souplesse ( mensualités modulables )  à 1,6% et 0,2% d’ assurance sur 2 têtes à 50% =
328 € de mensualités.

Ce qui nous laisse un CF + de 60€ environ ( pas de frais de compta , ni cga ) en meublé sur l’application rendement locatif , avec un loyer de 480€ HC .

Bonne nouvelle : le passage à proximité du nouveau bus à haut niveau de sécurité ! Une sorte de tramway bus , qui relie le centre aux hôpitaux . Un plus pour Lens locations ou la revente à terme !