Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover)

Votre message n’est pas clair. Parmi l’énumération "3 appart. de 70m2 et 1 appart . duplex de env.100m2", vous achetez quoi exactement ?

Puisque vous dites qu’il y a division, de quoi est composé le reste de la propriété ? Y aura-t-il une copropriété ?

Merci pour les précisions.
Si je compte bien, l’affaire n’a rien de mirobolant :
70 k€ d’achat
6 k€ environ de frais de notaire
30 k€ de travaux

106 k€ d’investissement.

Loyers bruts : 700 x 12 = 8400 € par an.

rentabilité brute = 8400/106000 = 7,9 %.

Pourquoi pensez-vous que ce projet en particulier est une bonne affaire ?

Il n’y a pas de mystère, pour avoir un rendement élevé en immobilier, il faut :
- acheter pas cher
- louer cher
- limiter les charges non récupérables
- optimiser la fiscalité (c’est à dire avoir une différence entre rentabilité nette et brute aussi basse que possible).

Après, c’est la mise en pratique qui est difficile…

Vous trouverez sur ce forum des exemples de quelques petits génies de l’immobiliers (cricri77000, ZX-6r) : la lecture de leurs posts est instructive. je pense que pour faire aussi bien, il faut beaucoup de savoir-faire, une motivation qui confine à l’acharnement, et une part de chance.

Dans votre projet, je vois deux pistes :
- négocier le prix d’achat à la baisse
- scinder la surface. 2 appartements de 35 m² se louent, en principe en tout cas, plus cher qu’un de 70 m² (mais il y a souvent plus de turnover sur de petites surfaces, et donc, peut-être, plus de vacance locative).

Après, je ne connais pas Loire sur Rhône, mais d’après l’évolution de la démographie vue sur wikipedia, c’est très recherché non ? Ca explique sans doute des prix de l’immobilier élevés, où il est difficile de dénicher une bonne affaire…

Strictement parlant, une affaire est "rentable" dès lors que la rentabilité "nette nette" (toutes charges et impôts déduits) est >0%.

Après, sachant qu’on peut avoir du 2,5 % net environ sur les assurance-vie et un peu plus sur les SCPI, la logique serait qu’on n’investisse en direct dans l’immobilier (avec davantage de risques et de soucis que les supports précédents) que pour avoir du 5 % net ou plus.

Les investisseurs les plus avisés visent du 10-12 % brut minimum. Le net dépendant de la fiscalité.

Le fait de ne pas payer des impôts est un avantage, dans l’absolu. Vos revenus fonciers devraient tout de même être soumis à la CSG de 15,5 %.

Mais cela va aussi limiter l’intérêt de pouvoir déduire vos charges des revenus fonciers. En effet, les gens qui sont fortement imposés vont rechercher un bien avec travaux, sachant que, au régime des revenus fonciers réels, toute une série de charges sont déductibles des revenus : les travaux, mais aussi les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance PNO etc. Quand les charges sont supérieures aux revenus, ça fait du déficit foncier.
Dans votre cas, vous pourrez faire la même chose mais l’intérêt fiscal en sera faible : vous n’"économiserez" que la CSG sur ces revenus ainsi abaissés.

En vendant les lots à des propriétaires différents, le vendeur crée une copropriété.

Les premières conséquences, elles sont pour lui, car cela lui crée des obligations :

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez diviser et vendre en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.) : attention ! Vous allez donner naissance à une copropriété. Vous serez donc obligé de faire établir un « état descriptif de division ». La division se fera en « lots » comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A l’issue de la division, un règlement de copropriété devra être rédigé. En effet, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être établis préalablement à toute vente d’un lot en copropriété. De plus, si l’immeuble est construit depuis plus de quinze ans, un diagnostic technique doit impérativement être réalisé avant toute mise en copropriété

source : Créer une copropriété - Mise en copropriété (conditions, état descriptif, règlement de copropriété, droits de préemption des loc | De Particulier à Particulier - PAP

Il est particulièrement important, pour un projet comme celui-là, que vous ayez votre propre notaire, qui va veiller à ce que tout ce formalisme soit respecté.

Après, une copro de 4 lots, ça peut être simple, et ça peut être compliqué. Ca va dépendre un peu de la personnalité des autres propriétaires. Il y a peu de décisionnaires, donc si l’un décide d’être le chieur de service, ça complique.

D’après le site meilleurs agents, le prix moyen du m² en appartement sur votre commune est de 2 360 € du m² :
Prix immobilier Loire-sur-Rhône (69700)

Ce qui valorise l’appartement fini à 2360 x 70 = 165200 €. Sans même parler des accessoires (parking et cave) ni du fait qu’un appartement refait à neuf devrait valoir plus cher que la moyenne.

Par contre, ça montre bien que l’investissement locatif "standard" dans une zone très recherchée rapporte peu. Si le prix standard de cet appart est 165000 € et qu’il se loue 700 €/mois, ça fait une rentabilité brute de 5 %.

J’en déduits 3 choses :
- il faut négocier le prix, en argumentant que c’est seulement un plateau et qu’il y a encore plein de travaux à faire (évaluez le prix de ces travaux au tarif normal des artisans. Si vous trouvez 50 k€ au lieu de 30 k€, tant mieux, ça vous fait un bon argument pour négocier. Le vendeur n’a pas à savoir que vous pouvez le faire pour moins cher).
- après travaux, il est presque plus intéressant de revendre rapidement que de louer.
- ce projet est intéressant, compte tenu de votre zone, car vu la démographie et la forte demande, vous ne trouverez pas (ou alors très difficilement) des biens qui seraient fortement décotés. Ce n’est pas trop le genre d’endroit où on peut trouver une bicoque ou un immeuble bradés parce qu’il y a des travaux à faire. Même les villas qui datent des années 70, par exemple, se vendent cher. Mes parents habitent dans un coin comme ça : c’est avantageux quand on vend, mais beaucoup moins quand on achète.

Concernant la banque, vous avez intérêt à financer par l’emprunt l’achat du bien lui-même, plutôt que les travaux. En général, les banques prêtent plus volontiers, et avec de meilleures conditions, sur de l’immo que sur des travaux.
Pour les revenus pris en compte par la banque, vous êtes sûrs qu’il n’y a pas moyen qu’ils intègrent vous revenus à vous ? Une pension d’invalidité, en général, c’est plutôt durable et fiable comme revenus (malheureusement pour celui qui la reçoit)… Je dois avouer que je ne sais pas comment réagissent les banques dans ce cas.

Ce qui est sûr, c’est que vous devez valoriser auprès de la banque les revenus locatifs du futur bien.
Exemple de présentation :
- revenus annuels de madame : tant
-revenus locatifs du bien : 700*12 = 8400 €. Retenus à 70 % (selon ce qu’appliquent souvent les banques, mais pas toujours) = 5880 €.
Ca augmente ainsi vos revenus et cela améliore les calculs sur votre taux d’endettement.

Nota: si vous pensez revendre le bien, pensez à négocier des indemnités de remboursement anticipé les plus basses possibles (voir nulles).

L’intérêt d’emprunter, c’est que vous gardez votre propre argent disponible. Si vous mettez 70 k€ dans l’achat du bien au comptant, ces 70 k€, vous ne les avez plus. Alors que si vous empruntez 70 k€ et que vous placez vos propres 70 k€ sur une assurance-vie qui vous rapporterait dans les 2,5 %, non seulement vous avez 70 k€ qui restent disponibles (en cas de coup dur, ou pour une seconde opération immobilière par exemple), mais en plus, le rendement de l’AV compense à peu près le coût de l’emprunt.

Revente rapide : à vous de voir. Vous pourriez revendre dès l’appartement terminé. Vous pouvez louer quelques années et revendre… mais attention au fait qu’un appartement occupé se vend habituellement moins cher qu’un appartement vide, et qu’un locataire, surtout en location nue, on ne le fait pas partir facilement s’il se plaît chez vous.

Sur la réflexion de "bon père de famille" : dites-vous bien que le bon père de famille, il achète du Pinel trop cher et il n’en tire aucun revenu pendant 20 ans (il débourse même des sous tous les mois, sous le vocable "effort d’épargne"). Il faut s’affranchir des pensées stéréotypées. Pareil pour votre "conseiller financier" : un vocable à démonter. Dites-vous bien que ce ne sont pas des conseillers, mais des commerciaux qui cherchent à vendre des produits bancaires. Un copain fait ce métier. Son chef lui demande à minima une fois par jour "qu’est-ce que vous avez vendu aujourd’hui" ? Il ne lui demande pas "quels bons conseils avez-vous donnés aujourd’hui, même si vous n’avez rien vendu ?".

Il n’y a aucun mal à faire un crédit, surtout qu’il semblerait que l’achat soit très peu risqué : si l’appartement fini peut se vendre 160 à 170 k€, quel risque prenez-vous en empruntant ?

Par contre, si vous êtes prêts à acheter même si vous n’avez pas le crédit, vous pourriez envisager de signer un compromis sans clause suspensive d’obtention de crédit. Les vendeurs sont sensibles à cet argument, car il est fréquent que des acheteurs se dédisent sur cette base. C’est un argument pour négocier le prix à la baisse "c’est une vente sûre, je ne vais pas vous mener en bateau puis faire l’acheteur fantôme parce que ma banque ne finance pas… Donc on baisse encore un petit peu le prix."

Ainsi, c’est vous qui avez la liberté du choix : si vous avez le crédit à des conditions avantageuses, vous achetez à crédit… sinon vous achetez cash.

L’avantage de l’achat à crédit, c’est l’effet de levier. C’est à dire envisager 1 ou 2 autres achats, à terme. C’est un peu tôt pour cela, faites d’abord votre première opération. Mais, que ça soit pour faire une autre opération immobilière ou pour quoi que ce soit d’autre, ces 70 k€, ils sont mieux dans votre poche que dans celle du vendeur. Les garder, ça vous donne un "volant financier" supérieur pour la suite.

La question "cash ou à crédit" a déjà été abordée de nombreuses fois sur le forum, ainsi que presque toutes les questions que vous vous posez. Lisez les sous-forums immobiliers, c’est une vraie mine d’informations.

Le meublé, il faut voir s’il y a une demande. 70 m² en meublé, c’est pas courant. Par ailleurs, si ça se loue un peu plus cher, l’avantage principal est fiscal, or vos revenus fonciers ne seront quasiment pas imposés. Enfin, comme le meublé est imposé en BIC, il vous faut un comptable, ce qui coûte relativement cher pour un seul bien. Ca ne me semble pas très adapté, dans votre cas.

Notez quand même : le risque, sur un seul bien en location, c’est le locataire qui ne paie pas son loyer. Le temps de l’expulser dans les formes, ça peut prendre 2 ans sans percevoir un seul loyer.
Deux solutions préventives :
- assurance garantie de loyer (coûte entre 2,5 et 3,5 % du loyer)
- demander une caution solidaire au locataire (même s’il est bien sous tous rapports).

Là aussi, vous trouverez de nombreux fils sur ce forum qui discutent de ces points.

Bonjour,
j’ai donc visité la maison ou les appartements sont proposés , il y aura 2 duplex de plus de 100 m2 et 3 appartements d’environ 70 m2.
Sur les 3 appartements ,celui du dernier étage (2°) me plait bien ,contrairement aux 2 autres il n’y a pas de mur de refend au milieu et c’est un plateau de 11x5,6 avec possibilités de mezzanine ,au niveau de l’aménagement c’est parfait  .Tous les fluides et évacuations sont présents ,les planchers seront neufs ,menuiseries pvc volets roulants électriques.
Je vais faire une estimation des travaux  la semaine prochaine avec mon collègue entrepreneur .
La vente ne se fera qu’a partir de juillet ,les métrages définitifs n’étant pas encore fait .
Il y a déjà 1 duplex et ,peut être un appartement réservé(par des gens du village comme moi) .

Mes estimations de loyers sont justes , les charges sont faibles un accès communs deux ampoules…

Je continue donc mes simulations , mais je me rend bien compte de mes limites , par exemple : comment évaluer les charges restant au locataire, j’ai un peu de mal aussi avec la notion de cash flow négatif (en diminuant fortement mon apport ) VS un placement de mon capital …….

Voila ,merci pour votre aide qui me permet d’avancer un peu moins lentement .

Bonjour,

Aucune idée de la région et de son attrait locatif. Néanmoins, sur les chiffres:
- 59000
- FdN : 4425 (7,5%)

Total à l’achat : 63 425€

Sur lequel vous n’auriez pas de travaux (pas de déficit foncier donc) et pour lequel vous toucheriez 6000€ brut / an en revenu foncier.

Soit une rentabilité brute de 9,46%. C’est bien, mais pas exceptionnelle non plus quand on lis d’autres intervenants.

La taxe foncière vous ampute de 10% de vos revenus, faisant tomber la rentabilité à 8,5%. Si l’on ajoute une PNO, une GRL, un emprunt, la rentabilité doit se situer autour de 5 à 6% à la grosse louche.

Setanta

Sur l’appartement lui-même :
- assez atypique avec ses plafonds mansardés, ses surfaces de fenêtres larges mais pas hautes, et des choix de couleurs peu courants…
A vérifier :
- quelle isolation de toiture ? Une situation sous les toîts et un manque d’isolation peuvent conduire à des surchauffes estivales et à des consommations de chauffage importantes en hiver.
- en haut des murs et au plafond, soyez à la recherche de coulures ou de traces de moisissures (noir), qui indiqueraient respectivement un problème d’étanchéité de toiture ou un problème de manque ponctuel d’isolation.
- Probablement dernier étage sans ascenseur. Est-ce que l’escalier est assez large pour passer des meubles ?
- compte tenu de la forme mansardée, vérifiez la surface loi Carrez (hauteur sous plafond minimum de 1,8 m). Vu que c’est une annonce d’agence, la surface est censée être mesurée en respectant cette loi, mais sait-on jamais.
- pourquoi un frigo au milieu de la pièce ? Coin cuisine trop exigu ou mal agencé ?

A Loire sur Rhône, vous avez l’attractivité immédiate de Vienne, et plus loin de Lyon. Roman sur Isère, même si ça fait une agglomération de taille respectable avec Bourg de Péage, est plus éloigné des grands centres attractifs, quoique la ville est bien desservie.
Autre remarque : d’après meilleurs agents, à Loire sur Rhône, les prix des appartements sont très supérieurs à ceux des maisons, ce qui pourrait indiquer une rareté relative des appartements ; à Romans, c’est l’inverse.
Dernier point à vérifier : y-a-t-il beaucoup d’offre locative à Romans ? S’il y a des programmes récents ou neufs nombreux, cet appartement quelque peu vieillissant pourrait avoir du mal à se louer. Regardez ce qui est proposé à la location à Romans comme appartement, à quel prix, si c’est du récent ou de l’ancien, et dans quel état.

Concernant la rentabilité élevée, c’est normal que vous ne trouviez pas, en tout cas sur les zones recherchées. Je ne trouve pas non plus… Les "petits génies" du forum dénichent des perles rares. Pour avoir des rentabilités élevées, il faut viser des biens avec travaux, parfois pas encore sur le marché (faire fonctionner le réseau ou faire passer des annonces d’achat), négocier le prix avec opiniâtreté, faire les travaux à moindre coût, et souvent louer ensuite en LMNP voire en saisonnier.

On trouve de la rentabilité élevée plus facilement dans les petites villes rurales isolées, mais alors il y a un risque important de vacance locative et de déclin économique et démographique, donc ce n’est pas vraiment recommandé.

Bonjour Weldman1957,

Vous prospectez sur le même secteur que moi, attention à ne pas marcher sur le même territoire

Blague à part, essayez de tenir compte de la distance. Si vous êtes loin du bien, il faut également compter les trajets, les péages etc …

Si vous achetez un ou plusieurs appartements dans un immeuble, vous aurez très vraisemblablement des frais de syndic avec des assemblées générales.
Si vous acquérez un immeuble, pas de syndic, vous gérerez en direct et serez maitre du bateau.

Regardez aussi les annonces des particuliers, vous vous affranchirez des frais d’agence et pourrez négocier en direct.

Pour les travaux, retenez qu’il faut prendre un soin particulier à vous démarquer et aménager quelque chose de moderne; beaucoup de logements disponibles ne sont pas remis au goût du jour et pas entretenus (c’est vrai que refaire une couche de peinture ou deux coute très cher !).

Saint Etienne : perso je n’y vais pas. A part y être sur place, pourquoi pas.

C’est vrai que sur Vienne ou Lyon, ce ne sont pas les mêmes tarifs …

A Romans il y a ceci également :

        Annonce introuvable

. J’avais appelé mais à négocier (si pas encore vendu).

Vous êtes de quel coin précisément ?