Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ?

J’ai fait ceci il y a pas mal d’années (mais pas dans des résidences de tourisme et d’affaire), mais je n’y investirais plus à présent. J’avais d’ailleurs à l’époque visité quelques "residences de tourisme et d’affaires en centre ville", mais voir ces locaux ne m’avait pas convaincu. A mon avis le ratio rendement / risque n’est pas attractif.

Je suis d’accord avec : "Investir dans l’ancien me semble largement préférable que dans les programmes neufs".

Je suis sceptique devant "exclusivement … gestion … confiée à un opérateur national de taille importante" et "baux ne mettant pas de dépenses à la charge des copropriétaires (hormis le fonds de prévoyance)", et ça implique pas mal de risques sur le long terme. En effet :
1) Il n’est pas bien difficile de trouver un (voire plusieurs) "opérateur national de taille importante" qui ait imposé un renouvellement de bail avec des conditions bien plus défavorables à ses bailleurs. Les votre ne l’ont pas encore fait, mais ça pourrait venir. (Donc : diversifiez votre risque)
2) Avec la loi Pinel ( du 18 juin 2014) sur les baux commerciaux (c’est bien ce type de bail que vous avez avec l’exploitant) il n’est plus possible de mettre toutes les dépenses à la charge du locataire (l’exploitant), et en cas de renouvellement de bail (que le locataire peut d’ailleurs imposer après la fin du bail en cours) il faut se mettre en conformité avec cette loi. Avant cette loi, les gros travaux (refaire la toiture par ex, ça n’arrive pas souvent, mais quand ça arrive c’est très cher) étaient déjà (légalement) à la charge du bailleur.
3) Si le bailleurs ne supporte aucun coût associé au renouvellement du mobilier, il pourrait bien un jour avoir des difficultés avec le fisc, qui pourrait tenter de requalifier sa location en "nue", et non en "meublée" (une fois les meubles initialement acquis amortis depuis de nombreuses années, et les nouveaux meubles financés d’évidence par le locataire).

Bonjour Lmnp75,

Lmnp75 a écrit :

il faut investir via une SCI pour que cela soit intéressant que je ne peux gérer et créer étant fonctionnaire ainsi que ma compagne

Vous pouvez tout à fait créer et être gérants d’une société civile à l’IS en étant tous les deux fonctionnaires. Par contre, vous ne pouvez pas être salariés de la société en étant fonctionnaires.

EDIT : à la lecture des trois messages suivants il semblerait que ce j’ai écrit plus tôt était erroné : un fonctionnaire ne peut visiblement pas être gérant d’une société civile à but lucratif. Je suis depuis peu dans ce cas (création d’une société civile avec mon épouse dont nous sommes tous les deux gérants et par ailleurs fonctionnaires) sans que personne n’ait soulevé le problème. Je vais interroger le notaire avec lequel nous avons rédigé les statuts de la société pour voir ce qu’il préconise.

Dernière modification par cat (22/02/2017 18h50)

goodbyelenine merci pour le lien sur la sci. Je l’avais déja consulté auparavant.
Cependant la loi reltive au statut des fonctionnaires a été modifié il y a peu. Les conditons ont été durcies. Dorénavant la loi interdit aux fonctionnaires d’être membre des organes de direction de toute société immatriculée au rcs. Avant la loi ne visait que les sociétés commerciales. Cependant j’ai noté que certains de mes collegues étaient gérant de sci et qu’ils n’avaientpour l’instant pas été inquiétés. Je pense que l’administration n’est pas au  courant de cette situation… C’est en consultant societe.com que je l’ai appris.

Concernant le risque de concentration de mon patrimoine j’en ai bien conscience. Pour l’instant l’opération s’avère très interessante. La vente du studio (en cours de finalisation) a dégagé une plus value de  54%. J’envisage d’en céder un second afin de concretiser également une belle plus value potentielle et reinvestir la somme dans un autre domaine.
En fait je suis en pleine réflexion et j’hésite …
vendre 5 de mes studios acquis en 2006 et récupérer une fois le credit remboursé 300 K€ ( il me resterait 3 studios nouvellement achetés) le plus sage
continuer ne pas vendre et attendre que le capital se rembourse au fil des années le plus risqé mais potentiellement très rémunérateur’ …
couper la poire en 2 ’ …
that is the question que je me pose…

Merci Bernard 2k pour le lien.
La loi a été modifiée suite à l’affaire Cahuzac. Beaucoup d’hypocrisie car elle durcit les conditions de cumul d’activités pour les fonctionnaires (et notamment interdit la gérance d’une SCI alors qu’un fonctionnaire a le droit de gérer son patrimoine personnel et familial ce qui est contradictoire car une SCI est souvent un outil de gestion et d’organisation du patrimoine privé) et de création de sociétés alors qu’elle laisse tranquille les élus et les ministres dont certains nagent en plein conflit d’intérêt.

Bref, on interdit à un fonctionnaire de gérer une SCI mais on peut avoir été banquier d’affaires et devenir ministre des finances, avoir été président de la République et se faire rémunérer par un grand groupe hôtelier, avoir été 1er ministre et créer un cabinet de consultants (dont l’objet est de monnayer chèrement son carnet d’adresse et de faire du lobbying auprès d’administration et de décideurs politiques de haut niveau), être marchand d’armes et être en même temps député qui participe et vote la loi de programmation militaire.

Selon que vous serez puissant et misérable, ….

Comme dit Sardou dans l’une de ses chansons : "il y a la justice et l’apparence de la justice" ….